7月12日，国家发改委突然发布了“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”。通知对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期的中长期海外债务，同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。预计在此新规之下，或将对房企造成诸多影响。
对于刚刚上市的房企而言，其上市的主要目的便是拓宽融资渠道，而发行海外债无疑是最重要的方式之一。而随着新规的出台，这些企业即使实现上市，也仍然无法发行海外债，或将面对较为尴尬的融资处境。如2018年以来，上市的企业就包括有银城国际、中梁控股、德信中国等7家房企；正在排队上市的房企，还包括海伦堡、奥山集团、新力地产三家。由于大多数企业此前未有发行海外债，即使上市也将无法发行海外债。此外随着新规的出台，对于在短期内谋求上市的其他房企而言，其上市动力也将大大削弱。
当然其中也有少数的房企抢先发行了海外债，如近期上市的正荣、弘阳、大发等。但值得注意的是，大发虽然发行了海外债，但是由于期限在一年以内，其后续发债也只能暂停。除大发外，对于2018年新上市的“幸运儿”正荣、弘阳而言，其未来一年内将各自有30亿元、17亿元的到期境外债。
还有一些房企虽然早已上市，但或许出于现金储备充足，或是因为未将海外债纳入日程，在历年中都未有监测到其海外发债的情况。随着本次新规的出台，其也将暂时失去海外发债的资格。据统计，在典型95家房企中有多达10多家的上市房企未曾有监测到海外发债动作，其中包括首开、滨江、深圳控股等等。其中如滨江，往年的净负债率曾多次处于净现金状态，在多元融资方面也动作不多。
此外还有一些原本发债成本就较高的企业，本来想通过新发海外债来调整财务结构，但由于这次新规规定：新融资只能用于置换一年内到期的中长期海外债务，也造成了这些企业的降成本之路也基本无望，这些企业如融信、泰禾、阳光城等等。
最后对于那些持续在海外发债的老牌龙头房企而言，新规所造成的影响相对有限。事实上，通过今天这样的一个新规，也能发现任何布局都要趁早，这对于融资更是如此。之前多融资的企业日后也将能够多融资，一步领先而步步领先。
据不完全统计，自政策出台日起算，95家房企一年内到期的中长期海外债共有53笔，折合人民币约为982亿元，覆盖有33家房企。近一年内到期的海外债中，绿地控股以6笔境外债合计约108亿元人民币到期额位居首位，占比11%。此外，还有万科、恒大、中海等到期规模都在30亿及以上。
现在来看，未来海外发债的总量必定将会锐减。据统计，未来95家房企两年内到期的中长期的海外债总计有3223亿元，其中以2019年12月为临界点，下半年95家房企可发行的境外债规模最高不超过1705亿元，而2018年95家房企海外债发债的规模就高达近3500亿。未来发债规模上的锐减，可能也会带来目前部分海外债品种的价格在短期内有所提升。但中长期来看，也会使得房企海外债——这类海外债券投资者最为关注且青睐的市场越做越小。相信这样的情况应该不是相关主管部门的初衷，也希望该项政策在未来的不久之后会有所改变。
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