行业规模增速放缓，利润增长进入平稳期
截止目前，房地产板块中有部分上市公司已经陆续披露了2019年上半年的业绩预告。整体来看，在行业销售规模增速放缓的背景下，企业的利润增长速度也在放缓。我认为，相较于去年同期房企利润表现的高涨态势，今年多数企业在利润规模上了一个台阶之后，进入到一个平稳期。目前行业整体的利润表现是有这样一个非常明显的特征的。从数据上来看，在A股和H股房地产开发板块已经披露2019年上半年业绩预告的50家房企中，有20家预计盈亏、7家预计归母净利润同比下降、盈增21家，占比低于五成。
规模房企利润表现强者恒强，中小房企长期利润增长面临压力
从具体房企的利润表现来看，市场调整期下随着行业集中度不断提升，企业的利润增长也出现进一步分化。
一方面，规模房企的利润表现强者恒强，部分房企表现较为突出。截止目前，在2019年上半年预计盈增（排除扭亏）的15家房企中，百强房企占到了11家。其中，如保利、绿地2019年上半年归母净利润分别预期增长59.1%和45.7%至103.5亿元和88.2亿元，归母净利润保持增长的同时增速也在2018年的基础上都有进一步提升。金科受益项目交付规模的大幅增加，结算收入提升，预计上半年归母净利润在20-26亿元之间，增速提升幅度较大。
另一方面，在目前企业利润表现分化的过程中，相应的对于众多中小房企而言利润压力还是很大的。目前来看，2019年上半年预计盈亏的基本都是200强之外规模较小的房企。如中洲控股、中交地产2019年上半年的归母净利润都出现了不同程度的预减。当然我认为，在中小房企中还是存在一部分房企，如果规模不是特别大、项目不是特别多且能够控制好投资的话，其实利润还是可观的。但是从长期来看，未来利润的增长相对而言仍将会有一定压力。
行业合作开发增加，助力企业利润进一步增长
另外，从目前的情况来看，合作开发项目的增加会显著带动企业营收和利润规模的增长。房企在土地投资中通过收并购拿地、增加项目合作开发，项目合作的收益对整体利润增长速度的提升是非常大的。这也预示着未来在中国房地产开发模式中，合作开发将占据很大的比重。从这个角度而言，对于合作越开放的企业，利润的增长空间就越大。
其中，以平安不动产作为典型来看，虽然其更侧重财务投资、对合作项目不操盘也不并表，但是平安不动产受益合作项目的投资收益是最大的。而在规模房企中，近年来如阳光城、泰禾的项目收并购、合作比例相对较高，2019年上半年归母净利润的增幅都在40%以上。泰禾上半年预计实现归母净利润13.77-15.73亿元，增幅在40%至60%之间，除了上半年可确认销售收入较高之外，还因为部分项目引入合作方进行股权合作，确认的投资收益高于去年同期。
整体来看，从目前部分房企披露的2019年上半年业绩预告来看，在行业销售规模增速放缓的背景下，企业利润增长速度相较于2018年也在明显放缓。预计下半年行业利润增速放缓的趋势将会持续。我认为对于房企而言，随着行业竞争格局的进一步加剧，规模房企的利润表现强者恒强。而对于中小规模房企，特别是从长期来看未来的利润增长仍将面临较大的压力。如何平衡规模增长与增长质量对经营者的管理能力也提出了更高的要求。
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