Q1.
网友鲜橙多肉：合肥再出土拍新政，会对市场造成什么影响？
丁祖昱：8月28日，合肥再次“因城施策”发布楼市调控公告，调整商品住宅用地定价方式及拍卖方式，即起拍地价设定会参考周边“房价”，拍卖方式也由此前的“价高者得+最高限价时转为摇号”调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
合肥此次土拍新政出台再次体现了地方政府对楼市发展的精准把握和管控力之强，结合近期实地调研情况举例来看，一是合理控制每个区域推地节奏，有的放矢，使整体库存可控；二是棚改安置以实物为主，市内多个回迁房安置点，先建房后迁人；三是保障自住需求，大力发展租赁市场，让暂无购房能力的刚需“有房可住”。
我认为，短期合肥楼市的“两极分化”现象还将加剧，刚需购房门槛依旧很高，“阵痛期”在所难免，不过随着租赁市场的不断发展，购买力积累和产业导入势必会促进整体市场从刚需逐步升级为改善。
Q2.
网友来和妲己玩耍吧：个人房贷利率新的定价机制对房地产市场有什么影响？
丁祖昱：近日，央行发布《关于新发放商业性个人住房带来利率调整的公告》，有以下几点变化：其一，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其二，借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。其三，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套不低于LPR加60个基点。其四，根据当地房地产市场形势变化，各省确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限，各银行业金融机构继而确定每笔贷款的具体加点数值。其五，商业用房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点，公积金购房贷款利率暂不调整。
区别于降准、降息等集中式调控，下一阶段房地产信贷政策将转向精准化调控，意即各省市商业银行将依据房地产市场形势变化、银行业信贷资金松紧程度等多方面因素，自主确定各省市房地产行业的实际授信额度以及相应的房贷利率。
鉴于当下房地产市场正加速转冷，供需压力进一步加剧，市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，后续置业需求明显不济，部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。受制于信贷政策适度收紧，房地产市场或将持续转冷，预计短期成交量大概率将继续走弱。
Q3.
网友大仙女炸鸡：丁总，请问您对目前的成都楼市怎么看？
丁祖昱：近期，成都商品住宅供应量同环比双降，成交明显上涨持续高位运行，受二手房市场剪刀差及高价地成交影响，企业调价意愿较强，但受政策限价影响，企业仅可在产品升级及附加值打造方面增加产品溢价。全月共开盘、加推项目38个，主要集中在近郊，项目到访量分化严重，高性价比项目依然受捧，整体去化率约41%。
最近，成都土地市场供求环比小幅回落，同比有所上涨，溢价率有所回落，整体而言土地市场分化更加明显，一二圈层热度不减，三圈层乏善可陈。受新房市场挤压，二手房市场关注度持续上升，但二手房价格开始出现分化，标杆项目及高性价比项目持续受捧。
预计成都的整体预售热度较高，短期内成交大幅上涨在宏观、微观层面暂不会出现。受政策限价影响，多项目基本走稳，但不排除城市顶级天花板项目突破传统限价限制的可能。
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