中报系列 | ​禹洲地产：稳中求进，派息率达46.81%

8月27日，禹洲地产（01628.hk）发布中期业绩。今年上半年，禹洲地产实现营业收入116.37亿元，同比增长25.9%，累计实现合约销售金额284.7亿元，同比提升32.5%，完成全年670亿元业绩目标的42.5%。

截止2019年上半年末，禹洲地产土地储备的总可供销售建筑面积约1918万平方米，总可售货值超过3400亿元。其中下半年的供货值达800亿，只要完成50%的销售，禹洲地产就能完成今年的既定目标。

禹洲地产创始人、董事局主席林龙安表示：未来会在严控负债比例的情况下，能够均衡公司销售收入，抓住合适的时机继续购入合适的土地。“我们判断今年内，至明年春节时，应该是买地的好时机。”

从财务数据可以看出，禹洲的盈利增长还是比较稳的。在本次业绩发布会上禹洲地产派发了2019年中期股息每股12港仙及上市十周年特别中期股息每股3港仙，派息率达46.81%。

稳步提升规模的同时，在行业下行的大环境下，禹洲地产还能保持一个高于行业平均水平的毛利率，我认为这跟禹洲一贯务实的发展战略是分不开的。无论是投资布局、财务指标还是团队管理，禹洲地产都有值得学习的地方。

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销售：同比增长32.5%，长三角业绩占比70% 

2019年上半年，禹洲地产累计实现合约销售金额284.7亿元，销售面积185.3万平方米，分别同比提升32.5%和17.4%。截止上半年末，完成全年670亿元业绩目标的42.5%。值得注意的是，为了在2020年实现1000亿元的全口径业绩规模，禹洲地产也加大了合作项目的布局。 

其中，长三角区域为禹洲的业绩做出了最高贡献，达196.6亿元，占比近7成。禹洲在苏州、合肥两城的销售金额分别达到了59.4亿元和40.5亿元，分别排进了当地房企合约销售金额排行的第六和第七位；南京、上海的业绩贡献也达到了35.3亿元和33.9亿元。海西经济区的福州、华中区域的武汉上半年的业绩规模也较高，上半年分别实现了24.3亿元和15.8亿元的销售。

此外，在商业板块的提速，也是禹洲地产未来新的增长点。数据显示，禹洲地产的投资物业租金收入约为人民币1.47亿元，同比上升44.35%。物业管理收入约为人民币1.77亿元，按年上升11.89%。

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投资：积极布局一二线，可售货值超3400亿

从投资拿地的布局来看，我认为对于长期的风险控制这块，禹洲是更有优势的。

首先，禹洲地产不会在每一次市场最火爆的时候去拿地，往往是逆周期拿地顺周期卖房；其次就是它70%的销售其实贡献集中在长三角，长三角实际就是最近几年乃至于未来的我认为最好的投资方向，或者说发展最快的区域；再者禹洲投资的基本都是一线和二线城市，很多开发商是今年年初才开始冲到一二线，而禹洲是一直坚持投资一二线。

近几年，禹洲地产在“区域深耕、全国领先”的战略下，积极布局长三角、海西、环渤海、大湾区、华中以及西南六大都市圈。

数据显示，截止2019年上半年，禹洲地产土地储备的总可供销售建筑面积约1918万平方米，总可售货值超过3400亿元，其中80.1%位于一二线城市，平均土地成本5580元/平方米。

今年上半年，禹洲以招拍挂及收并购途径新增土地投资14幅，投资总金额235.95亿元，主要位于北京、上海、青岛、杭州、合肥、郑州、佛山等城市。其中，权益金额141.3亿元，已接近2017年全年的投资规模。

综合禹洲2018年的业绩表现和其2020年冲千亿目标的决心来看，2019年至今积极的投资态度不仅是全国化布局的战略需要，也有其规模增长的压力。

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财务：现金充足，盈利稳定增长

从数据来看，截止2019年上半年，禹洲持有货币资金389.3亿元，较2018年末增长32.9%；相对应的，总有息负债规模也提升至555.2亿元。

现金短债比和长短期债务比分别较2018年末提升1.07和1.41至2.85和3.06，负债结构优化。净负债率为72.7%，处于行业合理水平。期内，禹洲地产的加权平均融资成本为7.47%。

从盈利水平看，2019年上半年禹洲地产实现营业收入116.37亿元，同比增长25.9%，其中物业销售收入113.03亿元。上半年实现毛利润31.4亿元，同比增长7.8%。归属于母公司股东的核心净利润13.97亿元，核心净利率达12%。

禹洲的财务方面，我认为总体来说表现还是既稳健又进取的，这为它未来的发展提供了充足的子弹和相应的动力。

与同规模房企相比，禹洲地产的融资成本相对较低，杠杆率不高。在融资方面也能灵活运用多种方式，保证一个充裕的现金流。比如今年年初，禹洲地产成功抓住了时间窗口，完成了多次海外市场的“低成本”发债，到七月份我们回头来看，房企海外发债这块做出相应的限制之后，实际上禹洲已经立于不败之地了。

总体来看，素来稳健的禹洲保持着一贯水准。需要注意的是，禹洲目前的土地储备集中在长三角区域的一二线城市，在热点城市限价的市场环境影响下，这部分项目的去化和预期毛利率实现是否会有所变化。对于禹洲而言，如何平衡规模冲千亿的目标和公司整体的经营利润率水平，相当考验管理层的决策。

在这点上，我对禹洲的团队还是很有信心的。禹洲的老板林龙安个人低调务实，很信任职业经理人团队，授权也非常充分，所以禹洲的职业经理人发展体系架构十分完善，团队也比较稳定，因此禹洲能一直保持着比较高的运行效率，这也是有助于公司中长期发展的重要因素。

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