对于经济稍落后的中西部三四线城市来说,由于产业经济较为落后、收入水平较低,人口外流现象一直十分严重。
同时这些城市往往伴随着高生育率，尤其是“全面二胎”政策之后，新生儿又迎来了一波小高峰，“人口外流”与“高生育率”并存的三四线城市不在少数。
这些城市中，作为安徽16个地级市之一的阜阳市，位于皖西北部，与河南接壤。这里也是作为经济最为发达的城市群——长三角城市群的直接辐射地，在人口外流量和生育率方面表现均较为突出，房地产数据也很亮眼。
2019年前8月全市商品房销售面积高达690.6万平方米，同比去年同期上涨4.8%，商品房销售额高达451.7亿元，同比上涨5.6%。在整体市场景气不佳的大环境下，明显好于大部分三四线城市。
在人口外流与高生育率的双重影响之下，未来阜阳究竟能留下多少人，未来的房地产市场将走向何方？而与其类似的城市、并且值得看好的城市又有哪些?
长久以来，阜阳人口外流都十分严重，2018年底，户籍人口有1070.8万，常住人口仅有820.7万，这一差额就高达250万，阜阳也一直被称为中国劳务输出第一城。
究其原因，很大程度上是因为阜阳经济、产业相对落后、2018年人均GDP仅有21589元、城镇居民人均可支配收入30113元，处于相对较低水平，很多青壮年不得不背井离乡、外出务工。
根据阜阳统计局抽样调查数据显示，务工经商是阜阳流动人口外出的最主要原因，这一比重高达63%，其次是工作就业群体，占比达13%，学习培训、婚纱嫁娶、改善住房、为子女就学等原因占比相对较少。
至于人口流出目的地，主要是省外，比重高达87%，意料之中的，流出的首要目的地集中在经济发达、交通便利的江浙沪两省一市，占省外流出人口占比高达72%，广东也是阜阳人口流出的一个小聚集地，占比达7%，其余地区分布相对较少。
而在省内，人口流入地主要是经济水平稍高的省会城市合肥，占比高达54%，其余城市占比相对较少、分布较为分散。
值得注意的是，近三年以来，受承接产业转移的影响，阜阳经济保持较快增速，自2016年，外出人口回流现象逐渐显现，尤其是2018年，阜阳人口机械流入量达2.5万人。此外，考虑到阜阳目前城镇化水平还处于较低水平，2018年底城镇化率仅有43.3%，加之阜阳具有庞大的人口基数，城镇人口还是极大的增量空间，房地产住房增量空间巨大。同时，根据国家卫健委对流动人口的监测调查数据显著，在阜阳外出流动人口中，愿意在工作地的落户占比仅有34.5%，低于全国37%的水平；并且即使在满足落户条件的前提下，依然有37%的阜阳籍受访对象不愿在居住地落户。从定居时间来看，受访对象中仅有25%的人有在本地定居的意愿，更多的人还是为了积累工作经验、子女获得更好的教育等原因在此暂住。而有明确意向回乡的阜阳人占比达到56%，超过一半，按250万的外流人口计算，有意向返乡的阜阳人总量可达140万人。由此可见，未来阜阳的人口回流现象会越发凸显，人口回流量也居于高位。国家统计局数据显示，我国老龄少子化问题日益严重，2018年末，我国全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰，创下40年新低。而在低生育率加剧的同时，我国老年人口也在不断增加，从2000年到2018年，我国60岁及以上的老年人口从1.26亿增加到2.49亿，几乎增加一倍，占总人口比重从10.2%上升到17.9%，全社会总抚养系数呈现不断上升的趋势。而阜阳典型之处在于，尽管2018年65岁及以上人口比重为10.7%，按照人口类型划分标准，阜阳的人口年龄类型已经转化成老年型城市，但是这一比重明显低于全国平均水平。更令人震惊的是，在全国各城市老龄化水平不断上升的当下，阜阳的老龄化水平呈现稳中有降的局面，2017年其老年抚养比较2013年下降了5.05个百分点，为16.78%。究其原因，主要是二胎放开之后，新生儿出生率大幅上扬，2016年户籍人口出生率增至20.8‰，较2010年增加了近6个千分点。加之长久以来阜阳的生育意愿较为强烈，生育率水平较其他城市处于相对较高水平，年龄结构较年轻化，尽管目前人口抚养系数尽管处于高位，但这一数值呈现不断下降的趋势，意味着劳动年龄人口占总人口的份额还在上升，阜阳还依然处于“人口红利”期。此外，由于高出生率的缘故，阜阳老少比处于相对低位，2018年其老少比仅有42%，较2018年全国老少比低29个百分点，这也可以看出目前阜阳的人口结构偏年轻，增长潜力巨大。当前，考虑到阜阳的人口自然增长率居于高位是由于前期积累的二胎生育意愿集中释放造成的（2016年和2017年全市常住出生人口分别为14.5万和14.8万，二孩占比分别为42%和51.1%），后期阜阳的生育水平将会有所下降。但即便阜阳二孩生育数量下降一半，阜阳生育率依旧会较全国平均水平高出2个千分点左右。一方面是严重的人口外流，另一方面是长久以来高生育率之下的“人口红利”犹存，毫无疑问阜阳未来的人口环境是复杂的。但考虑到人口回流比重居于较高位，总的来看人口指标发展对与楼市的影响，还是优势大于劣势，市场潜力可期。近年来，阜阳商品房市场发展迅速，以2018年为例，商品房销售面积为1046.5万平方米，较10年之前增长了7、8倍之多，这其中当然有棚改的大力推动作用。2018年全市棚改区改造开工建设55595套，基本建成量33167套，按照户均120平方米计算，棚改建成面积占到当年房屋销售总面积的40%，可以看出棚改对于房地产市场的影响之大，房价也有了一定程度的上涨，2019年前8月阜阳商品房平均成交价格6541元/平方米，较2015年上涨了27%。但是随着棚改的退场，其对于市场的影响势必会越来越小，未来支撑阜阳未来房地产市场发展的最大动能将转由人口发展支撑。一方面，大量新生儿的诞生，是城市长期发展的重要源动力，与之相伴的儿童教育成长诉求，会为房地产市场带来更多发展机会。另一方面，140万在外人口的回流意愿，也将成为当地房地产返乡置业的需求的重要支撑。联系今年阜阳的土地市场就可以看到，上半年三四线土地市场回暖的时候，阜阳土地热度极其高涨，仅4月份共有15幅地块溢价率超过30%，在三四线城市中排名第一，碧桂园、金科、中梁等多家品牌房企均积极布局阜阳市场。相信未来随着长三角城市群规划的进一步推进，中心城市产业的加速转移，就业岗位快速增加，阜阳将迎来新的需求增长机会，房地产市场也比较值得关注。受益于城市产业升级利好，近年阜阳就业人员数量已在稳步增加，尤其是在始于2016年的人口回流的推动下，阜阳年均就业人员增量在20万左右，也对阜阳近期的房地产市场起到了极大的支撑性。长期来看，一方面阜阳籍在外务工人员的返乡意愿较为强烈，另一方面高生育率也在实质上推动阜阳常住人口增加，阜阳楼市必将从中收益。与阜阳类似的城市还有周口、南阳、商丘等，这类城市人口基数大，经济基础稍显薄弱，人口外流严重，但这些外流人口与居住地的融合性并不强，返乡的意愿还是较为强烈的。加之由于思想观念保守、生育意愿较为强烈，少儿抚养系数偏大，整体上看年龄结构偏“年轻化”，中长期来看，人口年龄结构更加合理，房地产市场潜力同样值得期待。— END —
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