丁祖昱评楼市年度发布会回顾视频
丁祖昱评楼市的发布会，最大的一个亮点，是对当年房地产行业的数据总结，给出结论，这是许多企业家朋友最看重的一部分，他们需要根据这些结论来及时调整公司的发展战略。
这是一个权威不断被弱化的时代。
我们要做的就是让很多人根据我们的数据，得出自己的结论，得出自己的判断。到发布会还剩7天的时候，所有的邀约工作都完成了，票也都售罄了。
发布会的ppt由研究中心及物管、资管、租赁、养老、文旅、产城研究团队的部门同事开始起草初稿，我们第一稿还没来得及合稿，这个速度，要比往年来得更晚一些。
我们私底下有点焦虑：2020年的最后一周的周末，眼看着就要在加班中进行了。
老丁大概是第101次过了所有的ppt，又给出了第101次的意见。他是数据控，对每一个数字都有可能随时提出质疑，我们几乎在崩溃中在倒计时，“每个人都要检查，再检查！”
有个同事问我们一个问题，ppt一直在调整怎么办？
——去崩溃的边缘疯狂试探啊！
老丁已经完全不是老丁了，他就是一个数据控。眼睛里只有ppt。
一个同事问了我一个问题，到底有多少页ppt啊今年？
我掐指一算，“两三百页吧。”
啊，还没有进入后期美化工作？
大家一起疯狂点头，对对对！
唯一的好消息是，在倒计时第三天的时候，我们的ppt第一次合体了。
好了，跟大家想象中一样，老丁“不依不饶”对很多数据又开始了纠错。
老丁开始了灵魂发问：广州流拍率为什么那么高，成都房价涨幅为什么那么靠前？Z时代到底是几个意思？
有个同事问我，你见过老丁穿过羽绒服吗？怎么一年四季都是西装加衬衫？还有，他到底穿不穿秋裤？
我想了想，“我们的办公室在秋实楼，你觉得他会穿秋裤吗？”
同事有点凌乱，秋实楼跟秋裤有什么关系？
对啊，老丁穿不穿秋裤跟我们有什么关系啊！
我们都在痛并快乐着前行，北京的疫情开始反复，一些嘉宾跟朋友的行程陆续出现了变化。
这个时候，很多工作人员已经做好准备一路通宵去2021了，我们在夜以继日筹备中。
30号的时候，珠江投资总裁王晞赶着晚班机来到了上海，他是我们这次诗朗诵“明天会更好”要录制的最后一个嘉宾。
特别要感谢的是优客工场的创始人毛大庆，受疫情影响，诗朗诵部分的拍摄是自行完成的，并且在第一时间完成了素材的传输，更难得的是，他被认为朗诵水平在所有的男嘉宾中稳居前三。
就在入住酒店的健身房，我们完成了最后一部分的拍摄，匆匆拍完之后，就赶紧去了ppt公司继续了通宵模式，研究团队的同事也都在同步加班中。
我们点了大量的炸鸡和奶茶，还有不到12个小时就要开始了。大家都有点紧张，在躺椅中轮流休息。
活动公司开始了进场搭建，一切都在有条不紊推进中。
这是第五年的发布会，除了第一年来得及拍一张幕后工作人员合影外，其他时候都来不及，不过幸运的是，这些并肩作战的小伙伴们，好像都是熟悉的面孔。
我们，都在。
在ppt的ending页，我们敲下了这样的句子：勇敢者看到高山就想要攀登，因为山就在那里；跋涉者看到大川就想要横渡，因为风从未停息。
上午10点前完成了发布会灯光、视频的测试。
PPT呢？每个人都在问我这个问题。我假装很镇定，“马上，在后台还有一个小的调整。”
老丁有点无奈，“今年总要让我完成一次彩排啊。”
这五年，说句心酸的，从预见未来、相信未来、奔向未来，拥抱未来，到今年的挑战未来，没有一次让老丁彻彻底底彩排过，也因为我们的ppt数字过于庞杂，提词器几乎是看不清楚的，我甚至无数次想象老丁被推上台的心路历程，那一刻，他到底在想什么呢？
没有彩排，提词器也不给力，一切都是未知的。发布会的难度大，还是马拉松PB的难度大呢？
他上去的那一刻我们轻松了，因为压力都给了他。
12月31日下午1点，他开始一个人走来走去，关在房间里，仿佛临考前的学生，又好似快上场前的演员。
我们知道，他状态来了。
“第五年，快结束了。”我们的工作群跳出这么一行字。
2020年的发布会好感人。很多朋友讲，这场发布会走心了。17点34分，老丁从台上下来，一身轻松。
明年会继续吗？
我想，他会。
我看到那些岁月如何奔驰，捱过了冬季，便迎来了春天。
以下，敲黑板，说重点，是这次2020年发布会的十大亮点：
2020年土地市场非常火。全国300城土地成交总金额再创新高，达到7.38万亿元，这个数字是2020年初我们绝对无法想象的。
从城市排名来看，上海、广州和杭州位列前三。上海2020年卖地揽金超2830亿元，同比增长53%，居全国首位。而佛山成三四线城市首位，全年成交金额突破1201亿元。
看来，即便是“钱紧”的一年，房企面对重点城市优质土地集中出让，拿地仍然毫不手软。
但需要警惕的是，全国300城土地成交楼板价达到2613元/平方米，地价创十年新高。
2020年，100城新建商品住宅成交均价TOP10城市分别为上海、深圳、北京、厦门、三亚、杭州、南京、广州、珠海和苏州。成交均价最高的是上海，成交金额为56655元/平方米，同比增长4%。
位于第二位的深圳，是房价前十城市中唯一同比下跌的城市，丁祖昱曾在2019年时预测深圳房价不涨，结果从数据上来看确实没有上涨。实际上，深圳房价还是最贵的。反映在二手房成交均价，深圳成交均价已达到62142元/平方米，同比涨幅达9%，远超第二位的上海（43933元/平方米）。
2020年的上海楼市可谓风起云涌，多个指标拔得头筹。就连豪宅市场，上海也占据了半壁江山。
单价10万元-15万元/平方米的豪宅，上海成交套数为5388套，同比增长82%。这个数字是什么概念？深圳、北京、广州、杭州、青岛和南京这些城市总和不及上海的三分之一。
单价15万元/平方米以上的顶豪，上海的成交套数达到了305套，同比增长435%，是全国其他城市总和的十倍。
看来，顶豪们仍然聚集在上海。
房企要学习金融机构，每年做压力测试。
第一道是经营现金流加融资现金流最后等于正还是负。2020年上半年，50家房企，经营现金流为负的是26家，融资现金流为负的是8家。
第二个压力测试，把所有的资产，包括在售项目、土储、存量资产、不良资产，全部折合市场价，减去所有的负债、应付款，上市公司可以和上市公司市值做比较，非上市公司可以和净资产做比较。
两道压力测试完成后，得出结果良好的房企，可以在2021年，乃至未来每一年继续大踏步前进。如果这两道压力测试做出来的结果不尽如人意，未来可以适当的放缓脚步，夯实基础。
未来，房企最核心的是投资。哪些城市值得投资，这里有一些新的指标。比如，短期一年半以内指标有6个，中长期有4个指标。
其中，值得注意的是出生人口变化、幼儿人口迁徙。生孩子对购房是最直接的需求，深圳、广州都喜欢生孩子，上海和北京生育率都比较低；幼儿园人口的竞争的指标意味着，如果在这里读幼儿园可以基本确定，这一家连这个孩子就在这里生活下去了，这也是一个非常重要的衡量短期的人口增量的指标。
结婚、离婚对数变化。结婚和人口基数有关，也和年轻人的想法有关，很多年轻人不愿意结婚了，样本城市结婚率普遍下降。
离婚这一指标为什么也重要呢？“假离婚”买房在多地并不少见，很多城市是通过离婚才能买房，一旦离婚率上升，说明这个城市需求会增加。从数据上来看，十年前上海和深圳离婚对数分别为4.7万对和0.8万对，到了现在，深圳离婚对数已经飙升至3.1万对，深圳为了买房绝对要离婚，因此也可以判断，深圳投资的比重更高。
短期看好13个城市：上海、深圳、北京、广州、杭州、金华、南京、扬州、合肥、东莞、南昌、西安、南充。
中长期看好32个：北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、绍兴、南京、南通、徐州、合肥、芜湖、阜阳、东莞、中山、佛山、珠海、廊坊、邯郸、武汉、西安、福州、泉州、南昌、长沙、岳阳、郑州、成都、南充、绵阳、洛阳、海口。
95后是数据化原住民，根据他们的置业需求按照有房和无房可分为4类人：袋鼠族（24%）、房二族（28%）、奋青族（36%）和乐租族（12%）。
95到00后的五大共性：三房成为入门款；户型功能都要全；喜欢自己做装修、谁都不想多贷款；人人都爱玩抖音。
房二族收入不高，但是都喜欢消费，不存款，90%都透支，手机里的APP偏好抖音、小红书、淘宝、美团等等，他们属于买房实力派，他们偏爱新房，再次置业偏好110-140平米大户型，并愿意为产品支付5%-20%的溢价，停车位配比1:2，车库入户以及归家路线提出需求。这群人占整个95到00人群的四分之一，他们是直接改善的人群，不容忽视。
乐租族没房租房，学历相对其他三族不是那么高，32%的乐租族不存款，透支的比例更少一些。奋青族要奋斗实现他们买房理想，69%的人希望首付款达到60%以上，不希望承受过大的还贷压力，而且他们都不要买精装房，都想自己装修，偏好90-110平方米安居型三房、一线城市选择70-90平方米的“上车”房型，但是70到90平米当中也是三房优先，社区配套要求不高，绿化面积多、车位充足。
刚需“上车”户型已是三房起步，由于总价过高，因此刚需都是购买八九十平米的小三房，除了一线城市，真心建议未来连刚需都不要再去做两房了，两房已经不是今天购房群体的首选。三房的意义在于，刚需也需要一个“X”空间，可以储物、直播空间、瑜伽空间等等。
针对改善客群，最核心的还是在户型上的、尺度上的改善。未来智能化和健康化的产品能够成为改善型产品的标准的配置，还会越做越好，另外也要有颜值，好看之后同时还要好用，这两个是同时的要求，既要也要。
未来需要跟着客户走。95后、00后的看房习惯发生了更大的变化，他更多的在网上关注项目，并且关注的项目开始增加，线上看房的时间更长，大概20%-40%的时间在线上看房，占比已经从30%上升到了42%，未来的占比还会更高。
未来，利用大数据画像在房地产领域会更加简单，利用线上精准寻找客户，或者客户通过线上寻找中意的产品，随着AI人工智能的加入，房地产线上营销会越来越简单。
我们，都在不确定中，寻找更多的确定性。
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