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01
总土储规模满足3-4年发展需求，大湾区布局渐趋深化
近年来，禹洲持续关注一二线城市，积极深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、粤港澳大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈。在“进入一座城，深耕一座城”发展战略的指引下，通过招拍挂、收并购、产城合作等多元途径加码投资。2020年，禹洲新获取位于上海、成都、武汉、重庆、合肥、苏州、无锡、常州、宁波等城市的18幅地块，总建筑面积约284.7万平方米。
同时，禹洲在粤港澳大湾区的布局也持续深化，2020年在大湾区核心城市深圳、珠海、惠州布局了3个城市更新项目，总建筑面积约89.7万平方米，预计可转化货值约337亿元。大湾区作为禹洲重点发展的区域之一，城市更新为其多元化扩储提供了新途径。未来禹洲将继续寻找优质合作方，推进大湾区城市更新项目的落地。
从总土储规模来看，截至2020年末禹洲在六大区域的38个城市合计布局项目177个。土地储备总可售建筑面积约2310万平方米，平均楼板价6876元/平方米。总货值近4560亿元，土地储备充裕，足以满足未来3-4年的发展需求。其中，权益占比62%，并表比例提升至60%，较2019年有明显改善。
图：截至2020年末禹洲土地储备总可供销售建面区域结构
数据来源：CRIC、企业年报
02
2020年实现千亿跨越，今年以来长三角、粤港澳业绩贡献提升
自2017年提出三年实现千亿销售的目标以来，禹洲规模增长稳健。2020年，禹洲累计实现签约销售金额1049.7亿元，同比增长39.7%，超额完成千亿目标，三年复合增长率近37.6%。
从业绩结构来看，长三角都市圈作为目前禹洲的布局重心，仍是合约销售贡献的主要区域。2020年，禹洲长三角区域业绩贡献达646.4亿元，占比近61.6%。其中，苏州市场和合肥市场单年销售业绩超100亿元，业绩贡献度较高。同时，在上海、南京市场持续深耕，无锡、常州、宁波等城市也首次贡献合约销售，使得禹洲在长三角核心城市的战略布局进一步深化。
从2021年的业绩表现来看，1-5月禹洲累计实现合约销售金额416.9亿元，同比增长35.6%。其中长三角区域和粤港澳大湾区分别实现合约销售金额266.82亿元和22.96亿元，业绩占比为64%和5.5%，较2020去年同比分别提升2.4和2.8个百分点。而从全年逾1800亿元的预期货值来看，只需实现61%的去化即可达成1100亿元的业绩目标，目标完成压力不大。
图：2016年至2021年禹洲业绩、同比增速及目标完成情况
数据来源：CRIC、企业年报
表：2020年及2021年1-5月禹洲各区域销售金额结构及变动情况
03
财务状况稳健、流动性相对充裕，2021年负债结构进一步优化
多年来，禹洲一直保持审慎的财务政策，积极主动优化债务结构，致力于降低资金成本、平衡财务风险。截至2020年末，禹洲持有现金及现金等值物344.7亿元，现金短债比1.83，现金流安全、流动性相对充裕。净负债率85.8%，“三道红线”融资新规下净负债率和现金短债比都大幅优于监管要求，仅剔除预收款的资产负债率达77.9%，仍有一定优化空间。
此外，截至2020年末禹洲的平均融资成本为7.19%，处在行业中位水平。2020年内，禹洲在境外多次成功发行长年期美元优先票据，并获得超额认购。其中，禹洲在2020年8月和2021年1月分别发行3亿美元和5.62亿美元的中长期绿色债券，开辟了新的融资渠道、降低了融资成本。截至目前，禹洲已悉数赎回今年内到期的所有境外优先票据，负债结构得到优化、财务状况稳健。
虽然2020年禹洲在疫情以及若干负面因素的影响下，年报营收规模和利润率水平有所下滑。但无论从城市布局、土储规模、业绩增速还是负债结构来看，禹洲都保持在健康发展的轨道上。千亿规模之后，充裕的土地储备以及一二线核心城市的深耕布局都将为禹洲的长期稳步增长提供支撑。同时，考虑到2020年延迟交付结算的部分项目将在今年得到确认，粤港澳大湾区落地的旧改项目也有较高的利润预期，预计禹洲在2021年无论是结算规模还是利润率水平都有望得到明显的回升。
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