【经岚追踪】JEEM论文：信息、能效与租房市场

【经岚追踪】151202

JEEM论文：信息、能效与租房市场

Stars and standards_ Energy efficiency in rental markets是Ingrid Burfurd，Lata Gangadharan 和Veronika Nemes这三位澳大利亚的学社发表在Journal of Environmental Economics and Management上的一篇文章。这篇文章关注的是租房市场上的能源利用效率问题，并将stars和standards的概念引用到了租房市场，想进一步研究租房市场的能源利用与房屋节能效率之间的关系。

本文的研究背景是租房市场，租房的能源利用是一个分割的过程，房主决定房屋的能源利用效率，租户决定能源利用量。同时作为一个体验式商品，租房市场是一个信息不对称的市场。作者通过发现租房市场相对于自住房市场效率偏低，前人的研究认为租户和房主之间存在“split incentives”是最主要原因，即双方由于信息不对称不能在住房投资与利用上达成动机上的一致。同时，前人调查指出完全信息不对称是校效率最低的情况，也有人提出让房主和租户共担能耗费用或许会使效率最高。

本文主要采用模拟实验的方式，假设市场存在High-cost\Low-cost房主(简称为H房主与L房主)，High-use\Low-use租户（简称为H租户与L租户），房屋按照能源节约的百分比划定五个升级标准(1~5,不升级为,分别降低5%,10%,15%,20%,25%)，达到相同的升级标准L房主比H房主投资更少，H租户比L租户节约的能源更多。整个市场有六种情况：自住（对照）、无信息市场、强制公开信息市场、自愿公开信息市场、最低等级市场(所有房屋至少升至3级)、共担费用市场(房主担租户20%的费用)。第一种情况有两组，H\L投资与H\L使用有四种组合方式。其他每种情况各四个组，H\L房主与H\L租户数量相等，模拟市场展开交易，由房主决定是否升级，升到几级，收多少“升级费”，由租户决定是否接受房主提出的方案，如果交易没达成，房主损失投资费用。实验进行20轮。

根据实验收集到的数据进行分析处理，首先实验设定了一个理论节约费用(节约能源费—投资费)的最大值，各实验效率=（实际节约费用/理论节约费用）×100%。实验结果表明无信息市场住房平均升级最低，只有0.41，强制公开信息市场最高为3.74，其他都在2.77~3.04之间。L房主明显比H房主更愿意投资，尤其是在强制信息市场。

在20轮成交过程中，无信息市场成交很低，最后逐渐降为0。自愿信息市场和强制信息市场在3,4,5级成交量相近，且每轮较为稳定，但强制信息市场在0,1,2级成交量比自愿信息市场多，最低等级市场在前15轮成交稳定在3级住房，最后几轮突然开始出现5级住房的成交，而共担费用市场成交价格明显提升，且成交量有所放低。最终无信息市场、强制公开信息市场、自愿公开信息市场、最低等级市场、共担费用市场成交量分别为31%、76%、66%、55%、51%，效率分别为2%、62%、55%、58%、46%。结果显示无信息市场确实是效率最低的，而强制信息市场是效率最高的，最低等级的要求虽然提升了市场租房的平均升级标准，但是由于损害了H房主和L租户的利益，不能使其决策达到最优，导致了较低的成交量和较高的出清率，反而使效率下降。最后共担费用市场由于升级费用的大幅提升抑制了成交量，也没有取得预期的效果。

本实验虽然只是初步的实验，本身也较为简单，但是对于政府决策具有启示意义：即任何一项决策的提出并不是想当然的，要充分做好实践和调查，确保市场的效率不会受到较大的损害。最后对于本实验，提出一点个人看法：在租房市场上，存在一些“刚性需求”，有些租户不得不租，无法退出，是不是可以再设计一组实验，规定某些租户必须成交，也许又会有不同的结果。

（本期整理：经岚坊）

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