在安阳，
如果给我一座商业广场
古城作为一名商业地产发烧友，在大学期间就开始通过互联网、专业书刊等多种方式了解商业地产方面的信息和知识，毕业论文写的也是《浅谈安阳市商业地产现状及发展对策》，当时指导老师一句“这方面你比我懂得多”让我开心了好一阵子。毕了业，我并没有从事地产开发或商管运营方面工作，但是对商业地产的关注却始终如一，尤其是对故乡安阳的商业地产发展，几乎达到了魔怔的地步，隔一段时间就要骑着自己老当益壮的凤凰牌自行车“视察”全市所有在建的商业地产项目，看看主体封顶没、项目招商没、引入大牌没，并时常将自己关于商业地产的见解写成文章发表。不少网友很客气，经常对我嘘寒问暖道：“你孩子呀，真是咸吃萝卜淡操心！”对此，我只是微微一笑，虽然不倾城，但也表达了自己的态度，“我只是单纯的喜欢这一领域”。
目前，安阳市商业地产的发展出现了滞缓甚至退步的情况，古城也多次对这一问题进行了详细分析（详见本公众号《安阳商业地产退步史》系列）。有网友一定会说了，“光说不干假把式，既然安阳商业地产运营存在问题，那你行你上啊？”我只是个票友，想必也不会被猎头公司看中然后被商管公司巨头挖走，但是就像篮球爱好者也会议论“詹姆斯不应该这么打呀”“这得突破分球啊”之类，古城也有权利纸上谈兵一番。那么，如果给我一座商业广场，我会怎么办呢？虽然这是虚拟的事情，但并不代表是务虚的，古城也真心希望自己的意见和建议能够真正为安阳的商业地产复兴贡献出哪怕一点点力量。
【社区商业篇】
我们都知道，商业地产规模有大小之分，定位也各有不同，有邻里型、社区型、区域型、超区域型之分，就像一辆汽车也有进取款、精英款、舒适款、豪华款之分一样，古城认为在安阳这种四线城市，邻里型是可以纳入到社区型之中的，那么这一篇，咱们就先从社区型商业说起，在安阳，假设让我负责一座社区型商业广场，我会怎么办？
我会请一家专业的商管公司运营，全剧终。
好吧，这是个玩笑，但与商管公司签约并由其负责运营是大势所趋的事情，因为这在商业氛围相对浓厚的大城市已经是司空见惯的事儿了，因此对于三四线城市来说，自然也会是未来发展的重要方向。那么从现在开始，我就是商管公司了，目前接到一个项目，负责运营安阳市一座坐落于住宅区中间、体量约1.2万方、共四层的社区型商业中心。
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首先，我们需要有一个明确的定位，就是要弄明白这个商业广场的主要职责是什么。之前很多小县城盲目跟风，打造了一些大体量、“国际级”商业中心，然后绝大多数经营不善，这就是定位错误。那么，我所接手的这座商业广场的定位，我认为应该是满足附近居民日常购物和消费的需求。“日常”这两个字很重要，大家可以拿红笔划一下，意思就是工作日是其经营的黄金时段。这样，就将其与万达、沃尔玛（印象汇）、北大街这种核心商业区别开来了，通过差异化经营、错峰经营的理念实现自己的持续发展。
其次，就要对周边社会环境进行一个系统调查，这是古城的惯用伎俩，之后区域商业篇、超区域商业篇也会使用。因为我一向不打无准备之仗，既然我们的目的是要让周边居民认同我的商场，如果不首先了解他们，那又如何才能找到他们的痛点、满足他们的需求呢？我需要调查的科目主要是：周边1公里范围内小区和社区的数量，人数大致有多少以及居民年龄、职业、消费能力等具体情况，这些数据可以通过与小区物业、社区居委会等结合沟通进行相应的了解，因为以后做活动的时候还需要他们的帮助，所以提前接触也是有必要的。然后就是2公里范围内同样的上述信息，这个不用像1公里这样精确，心中有数即可。
再次，需要对周边的各类商铺经营范围进行一个摸底调查。多少家烩面馆、多少家发廊、多少家便利店、多少家水果铺，并对这些店面的经营情况进行简单了解（目测即可）。便于之后招商工作精准开展、精准发力。
招商工作
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接下来，就要进入到招商工作了。关于主力店，超市（3000平）是必有的，同时要兼具农贸市场功能，且定位一定要亲民、惠民，可以考虑引入华联、丹尼斯全日鲜等品牌，即使是本土不太知名的品牌也必须对其资质进行评价，如果水平不行，到手的生意也可以不要，古城是一个比较注重商业质感的人，兼具农贸市场功能是加大这一领域的占比，而不是真把超市经营得像农贸市场。超市一楼1000平，二楼2000平，这样可以保留一楼二楼临街商铺以及一楼内部分商铺。
健身房（3000平）要结合周边居民的年龄构成考虑是否需要，至于影院（3000平）则要考虑项目本身是否有架空结构或改造潜力，当然，如果二者都顺利入驻，我的工作就完成四分之三了，这显然没有难度，那么就舍弃影院，保留健身房吧，因为目前中年人也开始注重健身了，除非附近居民大多是老年人，那估计就要开个棋牌馆子或是在广场边空地上设一个门球场了。健身房建议设在顶楼，因为老百姓逛街热情有层层递减的趋势，所以需要把这种针对性较强的业态放在顶层。你掏过钱了，所以怎么也得上楼。
此外，我还需要引入一到两家银行的营业网点，尤其对于周边那种本来建在住宅楼或者老式商业楼的网点会是我的主攻对象。商业广场的层高是有绝对优势的，且人流量相对较大，区位也相对较优，现在都强调渠道获客、体验获客，把营业网点建的敞亮一些、现代一些，对它们的发展也一定是有益的。那么就假设引入一家营业网点，800平，一楼500平、二楼300平。【目前租售面积已达6800平】
紧接着就是餐饮、副食、烘焙等领域的招商了，我会结合上文的调查结果，进行精准招商，如果周边有五六家烩面馆，且有几家生意还不错，那就没必要再开一家了，我觉得目前粥棚类餐饮发展挺不错，可以开一家大的，至于来两份、玫瑰谷、爱疯汤捞、晓田祥等安阳本土连锁，尽可能引进来。这些店铺应主要集中于一楼和二楼，同时也可引入理发店、烟酒店、杯具店、日化店、饮品店等进行填充。这样，一楼应该还差500平左右，二楼基本满铺。【目前租售面积已达8500平】
一楼剩下的部分，用作鞋服、服装店，建议以运动之星、双星、外贸服饰等级别为主。当然也可以引入特步、361的折扣卖场，如果大卖场占地面积较大，可以直接开在三楼。【目前租售面积已达9000平】
那么就剩下三楼了，如果能引入巴奴、海底捞、九品川这些占地面积两三千平的主力店那就基本完成任务，但还是要给自己一点难度，那就引入一家小火锅店（400平）吧。我个人意见是三楼的餐饮属于那种能坐下来好好吃、好好聊的，不像一楼二楼那种喝完粥、吃碗面直接走的类型。所以可以把三楼改造为纯餐饮区，除小火锅外，烧烤、自助、焖锅、香锅等类型也可以引入，装潢要小资一点的，定位当然还是要坚持亲民原则。这样，基本就大功告成了，而且一般1.2万方还会有一些公共面积，基本满铺应该是没有问题的。
最后简单介绍一下自己的原则，商场以租为主，尽量不卖，如果开发商介入想卖一些小商铺，那就需要和买方沟通，要服从统一管理，尤其是门头门匾，不能太low了。至于招聘综合素质较高的工作人员并定期进行服务培训、结合各类节假日谋划多种形式的活动、做好广场周边的清洁卫生及绿化工作、解决顾客及员工车位等问题，都是后话，在这里就不详细介绍了。
不做不知道，古城只是模拟一下，就发现招商这块的确不是一件容易的事儿，所以对于目前安阳那些发展较为吃力的商场，古城也开始理解其中的艰辛和苦衷了，但正所谓“发展才是硬道理”，不管怎么说，积极进去的心态和主动作为的态度还是必须有的，也许最终事与愿违，有不少品牌没有签约，但总比刚开始就各种糊弄敷衍要有诚意。而且我们可以结合盈利水平和运营的实际情况逐渐优化入驻品牌，真正成为别具一格的社区型商业。
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好了，不唠叨了，本话到此结束，如果您觉得古城说得对，那请在文章右下角点赞(打个赏让古城买瓶水也行），如果您觉得有欠妥的地方，那可以直接通过后台与古城互动。
下一话，区域型商业篇，敬请期待。
编辑：语然惊宇
校对：语然惊宇
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