关于土地增值税土地成本的归集的问题

（一）金额确定

根据《土地增值税实施细则》 第7条规定，土地成本包括：

1、取得土地使用权支付金额，指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交的有关费用。包括：地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。具体包括：

（1）以招、拍、挂等出让方式取得，为取得土地使用权付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式取得，未转让土地使用权按规定补交出让金；

（3）以转让方式取得，未向原土地使用权人实际支付地价款。

2、土地征用及拆迁补偿费，包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出等。

（二）入账票据

1、 土地出让金。财税[2016]36号附件3规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免增值税。应以国土资源部门开的土地出让金收据作入账票据。

2、土地整理费。付给其他公司，应取得建筑业发票。

3、 挖土费。付给农民工挖土费等，根据用工法律行为通过工资表或劳务费结算

4. 拆迁补偿费

（1）付给拆迁公司补偿款。

国税法[1993 ]149 号规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业- 其他工程作业”税目征营业税，开发公司向拆迁公司付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。营改增后为机构所在地的增值税发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费) 整个承包给拆迁公司的，应取得全额建筑业发票，直接给被拆迁户补偿费作拆迁公司成本处理，其凭据取得同上。

（2）支付被拆迁户

国税函[2008]277号规定，纳税人将土地使用权归还土地所有者时，只要出具县级（含）以上人民政府收回土地使用权正式文件，无论支付征地补偿费资金来源是否为政府财政资金，该行为均属土地使用者将土地使用权归还土地所有者行为，按国税发[1993]149号规定，不征营业税。营改增后，根据财税[2016]36号附件3规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免增值税。

提示：房地产企业付被拆迁户补偿款，被拆迁户无需向房地产企业开发票，可由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查