文章一开始，先讲一段石家庄房地产市场的奇闻轶事：
2011年的12月19日，注定会被记录进石家庄土地市场历史里。这一天，位于中山西路中华商务中心大楼西侧的一宗商服用地挂牌出让。地块的面积倒是不大，3169平方米，连5亩地都不到。不过，由于紧邻中山西路，西侧是今天的钻石广场，对面是石家庄市中医院，往东就是新百广场，如今更是摆下了新百广场与华润万象城「门对门」互怼的擂台，地下是当年刚刚拿到国家发改委批文，到今天早已通车的轨道交通一号线，地段着实不错。地块公告起始价0.47亿元，算下来，起始单价988.62万元/亩，起始楼面价更是只有2966元/平方米。
放在今天，这样的价格真让人热泪盈眶。
当年的市场，项目拿地补证「走过场」是常态，可供房企们自由竞争的纯净地比彗星还少见，当时进驻石家庄的全国性房企更是只有恒大、万达两家。巧合的是，这宗地块挂牌出让当天，保利用20.22亿元拿下如今保利花园地块，也没有遇到什么抵抗。可这宗地块却闹出了大动静：一家名为「河北圣龙」的房企象征性地报出0.47亿元，和起始价一模一样，可另一家名为「河北奥森」的房企突然出现在现场，报出了0.471亿元。
河北圣龙的竞买人一脸懵逼，在领取竞买号牌后才回过味儿来，顾不得体面便在现场大声质问国土部门：我们已经在地块上展开前期施工，工程机械和建筑工人都进场了，如今要和其他房企竞价，我们不能接受。
当时的国土部门估计也很少遇到这样的场面，也是一脸懵逼，不过态度却异常坚决：有异议，请找相关部门申诉。
后面的剧情急转直下：河北圣龙的竞买人当场宣布，弃牌，接着便扔下竞买号牌扬长而去，只留下国土部门和一干媒体「尬」在现场。
后来，小回才知道，河北圣龙已经在这宗地块上扔了五千万，而且拿到了批文。如果没有拿下地块，岂不是给他人做了嫁衣？
这次离奇的抢地事件，最终以更加离奇的结果收场：没几天，国土部门悄悄地刊登了一条公告，河北圣龙以0.652亿元拿下这宗地块，成交单价1371.48万元/亩，成交楼面价4115元/平方米，溢价接近四成。虽然比起始价多出了两千多万，可总比被人截胡要强得多。
还有件更离奇的事情：前两天，小回从这宗地块路过，它还没动工。
七年了。
其实，七年后再看这件事情，离奇的味道也就淡了。看看今天的石家庄土地市场，项目拿地补证依然当道，可起始价早就不好使了，房企需要对抗的也不再是「搅局者」，而是藏在一个用牛皮纸包裹、蜡封着的信封，以及里面一个叫「底价」的东西。和摆在明面上的抢地竞争者相比，这家伙才难对付。
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最近，石家庄土地市场上流拍、撤拍的地块有点「太多了」：星期一，位于中心城区内的6宗地块挂牌出让，面积22万平方米，结果仅有2宗完成出让，面积11万平方米，但剩余4宗地块里，一半撤拍，一半流拍，实在是有点「扎眼」。到了星期四，也就是昨天，同样是位于中心城区内的另外3宗地块挂牌出让，面积将近10万平方米，结果仅有1宗完成出让，面积1.9万平方米，这次有80%的地块流拍。
10月到今天已经过去了12天，接近一半，挂牌出让的地块已有11宗，面积42万平方米，可能够「逃出生天」的地块仅有3宗，面积13万平方米，连1/3都不到。
殊不知，这11宗地块可全部都是项目补证，走个过场而已。
事实上，这股流拍和撤拍的「歪风」，早在今年的6月底就刮起来了。彼时，栾城区的4宗住宅用地挂牌出让，面积11万平方米，也是栾城区四个项目补个手续。结果，其中3宗地块流拍，面积将近9万平方米，占比超过八成。7、8月，零零散散，也有14宗地块撤拍或流拍，面积72.39万平方米。到了9月下旬，情况更甚，先是栾城区通航基地的4宗住宅用地流拍，面积18.69万平方米。翻过国庆假期的日历牌，便是前述这4天内有8宗地块连续告吹。
算下来，从7月到今天，有过或依然处在撤拍和流拍状态的地块竟有32宗之多，面积141.69万平方米。要知道，2017年的石家庄土地市场上只有31宗地块撤拍或流拍，面积连90万平方米都不到。
石家庄土地市场阴风劲吹，恰好迎合了当前一片哀嚎的市场氛围，也「暗合」了席卷全国的地块流拍热潮。这两天，小回常见的提问是：小回，撤拍或流拍的地块有这么多，石家庄房地产市场是不是要凉了？
而对于承担着项目补证任务的地块而言，撤拍或流拍的心理冲击更大：盼星星、盼月亮，盼着项目赶紧拿到土地手续，后面办房本才有盼头。如今，这一点念想也被流拍彻底搞砸，哀嚎怨愤之声自然更加刺耳。
劫人钱财、杀人父母，能不着急吗？
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这两年，房地产行业总有人呼吁，改变土地供应由地方政府一家独大的局面。今年有消息称，决策层正在探索集体建设用地入市，土地供应不再由地方政府「专美」。
想想都不可能，这么大一块蛋糕，谁有愿意轻易舍弃？
事实上，连项目补证的地块都出现了如此频繁的流拍或撤拍，答案只有一个：价没谈拢。
先来科普一下。石家庄的项目补办手续，可以走政府设定的专项整治「绿色通道」。进了绿色通道，项目辖区政府督办，各项手续审批的速度快很多。补办土地手续可并非把地块挂到土地市场上，然后到点交钱拿地这么简单。别的不说，土地性质是否符合项目规划，土地指标是否到位，这两道关口就能把项目卡死。一些违法违规项目，其土地性质可能五花八门，工业、科教、商业，等等等等，要是地块上还有基本农田就更加要命。征地组卷、土地收储、走公示环节，一道手续都少不了。
好不容易，媳妇熬成婆，熬到了地块公示，这个时候，该谈价了，才算到了项目补办手续最关键的时候。此前的回看文章，小回曾经说过，这三年，石家庄的地价水涨船高，别管补证不补证，各行政区少的涨了接近30%，多的几乎翻了三倍。如果说这还是实际交易地价的变化，那么最近几个月，石家庄几乎所有市辖区和正定县、正定新区基准地价集体上调，中心城区基准地价更是比15年前翻了2.2倍。
尽管在此前，石家庄为鼓励补办手续，曾推出一项在行业内被戏称为「地价时光机」的政策。简而言之，项目可以还原实际用地时的地价水平，也就是说，项目什么时候开始干的，到如今补办土地手续，地价可以按当时的水平来核定。政策一出，曾在2016年底至2017年初引发了一大波项目补办手续的高潮。
可到了今年，政策又有调整，这架「地价时光机」也不是想搭就能搭了。原因没别的，财政的「钱袋子」出问题了。
根据小回独家获得的消息，今年上半年，全市土地出让金收入完成175亿元，同比下降16.4%。受此影响，土地出让金收入隶属的政府性基金预算收入仅完成201亿元，同比下降15%。
到了市辖区一级，情况更糟糕：今年上半年，市辖区土地出让金仅完成将近30亿元，同比下降76%，市辖区的政府性基金预算收入仅完成43亿元，同比下降70%。
同期的税费收入也不乐观，全市仅实现了同比12.5%的增长，市辖区则勉勉强强持平。
一位看过石家庄全部财政「账本」的朋友直言不讳：调控把石家庄房地产市场「咣当」瘸了，「钱袋子」自然要拉响警报，财政部门已经做好了下半年扛着压力「找钱」的思想准备。
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「钱袋子」的警报，也波及到了石家庄土地市场。房企给项目补办土地手续的时候发现，国土部门的要价比以前高了。
翻了翻2017年的数据，中心城区内陆块成交价的溢价率普遍在10%以下，溢价率偏高的行政区也是有纯净地入市引发激烈竞价导致的。可到了2018年，中心城区内陆块成交价溢价率早已超过10%，更有甚者，9月万科摘下原华曙制药地块，中冶摘下赵佗公园东侧地块，本地房企巨基摘下环城水系北侧地块，全部5宗住宅用地的溢价率全部超过10%，最高甚至达到了70%以上。一方面，全国性房企和本地房企合作开发，除了股权和项目收益分成，土地对价也是重要一项，地价里面自然要包含这个部分。另一方面，则是从中也要分一杯羹的地方政府，要价明显高出一截。
对于手握充足现金的房企而言，有些溢价也无所谓，只要地块价值和开发收益算得过来，说服老板就算OK。可对于补证项目而言，这多出来的溢价就是真金白银，一些项目早已售完多年，房企迫于压力补办手续，又没有什么剩余房源可卖，本身就是「剜肉补疮」，如今，拿地又要接受溢价，多掏银子，自然就要出问题。
根据小回目前掌握的情况，最近4天撤拍或流拍的8宗地块中，绝大多数都是房企的报价低于地块设定的底价。这个底价就密封在土地出让现场启封的信封里，由土地招拍挂委员会下设的底价确定小组商议确定，并交由市领导签署确认后密封。而对于补证房企和项目而言，这个信封和底价，便是眼前最大的对手。
七年前的河北圣龙们应该庆幸，当年哪有这样一个「来无影」的对手。和它相比，摆在眼前的搅局者反而好对付，因为它们就在眼前。
报价需高于底价的竞拍规则，已经让石家庄的不少房企抓瞎。新华区某项目补办土地手续，首次出让的时候，咬咬牙，在起始价的基础上多加了五千万，可还是没碰到底价的边儿。这个星期一，重新出让，这家房企多加了1.4亿元，终于如愿以偿，溢价率11%。
请记住这个数字。据说，石家庄土地市场已有不成文规定，涉及项目补证的地块底价至少要比起始价高出10%。最近4天「独活」的3宗地块，无一例外，均高出起始价10%。
除了大呼XXOO，对于刚刚折戟在补证路上的房企而言，也只能催促着赶紧重新挂牌，然后在报价上老老实实多加这10%，把地拿到手。
卖的总比买的精，胳膊拧不过大腿。认命吧，亲。
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