买房赠地下室抬高地上房子价格 留心产权隐患

“买房赠地下室”的楼盘让利对于购房者来说，很有吸引力。值得注意的是，白送的房产面积固然诱人，但因为涉及复杂的产权问题，地下室的赠与行为很可能埋下隐患，令购房人得不偿失，因此值得特别留意。

赠送地下室抬高地上房子价格

据了解，市场上“买房赠地下室”的产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅，这类产品的售价比其他楼层略贵，但赠送地下室。开发商称，地下室是白送的，不收取业主的费用，将来也无法办理地下室的产权证，但是不影响业主正常使用。有的带地下室的产品，开发商会按一定价格出售地下室的面积。

记者调查发现，目前市场上带地下室的商品住宅，其地下室产权情况大致有四类：一是地下室具有单独产权，或与房屋共同具有一个产权证，此类地下室产权归该业主所有，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅买卖；二是作为人防工程的地下室，产权归开发商所有，但为保证其使用功能，不能任意租售；三是作为车库或其他公共用途的地下室，属于不可分摊的公用建筑部分，开发商也无权对其进行租售；四是地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上，地下室的管理权归社区的业主委员会，任何业主都不能自行对地下室进行租售。

有业内人士认为，虽然开发商都知道地下室产权不明暗藏风险，但售房时故意模糊产权问题，利用“赠送”的诱饵抬高地上部分价格，甚至将不能出售的地下室便宜卖给业主以获利，在开发商看来，地下室售出已既成事实，日后即使被业委会追究，对方维权也会困难重重。

无产权地下室白送也闹心

事实上，这些赠送面积往往都没有产权，开发商无需缴纳这部分面积的土地出让金，只需投入较少的土建成本，就可以为住宅本身提价带来巨大便利。但对于购房者来说，不但多支出了购房费用，还要承受因此带来的风险。

江西商海律师事务所魏亮律师表示，凡是没有交纳土地出让金的地下室，都是无法办理产权证的。按照物权法的相关规定，没有产权的地下室属于公摊面积，处分权属于全体业主，开发商不能对外销售，也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室，业委会有权追回收益，购买了这种地下室的业主就要承受损失。而即使开发商售房时是将地下室赠送的，也是为了借此给购房者一个买房增值的印象，令地上部分的房价达到他们的预期水平，一旦出现纠纷，吃亏的还是购房者。因此，白送地下室未必是好事，如果不搞清其中的产权问题，不认清风险，很可能得不偿失。遇到开发商不明晰地下室产权问题、半卖半送的情况，购房人一定要留心。

有产权地下室需缴契税

值得注意的是，有一种情况，即当项目取得了规划部门对地下室的规划许可，而且开发商并未将建设地下室的成本摊入售房成本中时，开发商是可以赠与或者出售地下室的。

对此，魏亮律师表示，只要产权明确，且销售时的产权性质与规划审批相符，开发商就有权根据市场行情自由定价销售地下室。需要提醒购房者的是，购买有产权的地下室，也要和地上部分一样交纳契税。购房者应该在购房时与开发商约定好，这笔税费由谁来交，并将此写入合同。除此以外，业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费。