温馨提示
记得地产老前辈李嘉诚曾经说过,做房地产最重要的三要素:地段、地段还是地段。他的这句话从开发商角度,说明了房地产中地段选择的重要性。其实,我们作为买房者,对房子进行考察,地段也是一个核心的要素。
什么是地段,简要的说,地段就是地理位置。地段不是单一的要素,在地理位置之上,包含了附加在土地之上的其他要素,包括交通的便利性,孩子教育的方便,就医的方便,生活配套的齐全,环境的优秀等等因素。由于房地产的不可移动性,地段的不同就决定了各个地产项目价值的不同,
很明显,城市中心的或者城市繁华地带的配套就比较健全,房产的综合价值就高。中心地段的房产,是可遇不可求的产品。也就是说,地理位置虽好,供应却少,同时,由于很明显的优势,价格已经上到一定的空间。
实际上,很多人实在没有能力买得起中央的位置,那怎么办呢?那就需要退而求其次了,怎么来退,实在是需要方法的。
怎么做呢?今天我这里就教你一个非常简便的方法,一个是时间轴,一个是地理轴。
先说时间轴。
看一个地段,一定要用五年后的未来看现在,一定要判断五年之后这个地块的发展趋势。具体说就是用未来的眼光来看现在。想象一下,你现在已经是五年之后了,你回过头来在看脚下的这片土地,他会有什么变化。
一般的建房周期,需要两年到三年的时间,加上周边配套的逐步完善,一般都需要五年左右的时间。虽然说现在的某些大盘开发商,建设周期比较快,但形成相对靠谱的居住,至少也在三年以上。
你看事物的眼光必须达到五年左右,也就是说,如果在五年之内,某地方交通会有所改善,市政配套会有所增加,公园的建设或某种某些因素,而这个地段,现在看好像有些不如意。但是五年之后会发展的很好,这个地段上的房子就值得买。
如果说项目的旁边,有一个非常好的一个规划前景,他就有一个向好的一个趋势。那你就现在就一个相对较低的价格能买上,买上之后坐等升值,还是非常靠谱。
这样,你买的房子不仅能满足正常的需要,而且的他的升值空间会比较大。如果要出手,相对来说购买的人会比较多,就是流动性会比较好。
用金融上的眼光来看,市中心的地段就是现货,中心范围之外的就是期货,而且离中心越远,就是越长时间的期货,贴现率越高。因为期货的风险性,所以现货的价格为比较高,期货的价格就会在现货基础上有一定的贴现,越久远的贴现率越高,简单的说,就是打折力度越大。
说完时间轴,我们再来说说地理轴。
地段的价值,不仅会随着时间的变化而变化,还会因为地理分布的不同而变化。
据我个人多年的研究,我发现,在一个城市里,地段有他自己分布的规律。
中国幅员辽阔,大体上分为北方和南方。北方城市的发展和南方城市的发展有着截然不同的特点。
北方的发展重政治、轻经济,以政治为发展中心。其模范城市就是北京,北方的城市以北京多以模范对象,由中心往外摊大饼,以中心向外拓展,然后二环三环,六环七环。几乎是每圈等同的降价,类似于房价的金字塔。由中心向外层层降落。
南方城市发展以经济为中心,尤其是龙头产业为核心,以产业链的分布向外拓展,
从地理分布上,同等价值地段的分布有的是块状区,有的是条状区域,甚至还有个别独立的小岛区。但是总的来讲,就是以,产业经济配套供应链把他们联动起来,构成一个基本的脉络。
总的来讲,如果你以五年后的自己,再来看待当下的房子所处的地块,再结合他所出的地带,你绝对会有一个不一样的发现。
到底有什么不一样呢,我们下一篇会讲。
在同一个地段水平线上,用什么指标来考核地段要素的差异。
联系客服