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有同学给我留言,戎老师,我最近想买房子,有两个楼盘需要选择,一个是二环之内,交通方便,但是环境相对差的某楼盘,一个是三环之外,交通不便,环境很好的某楼盘,(为避免广告嫌疑,就不说出这两个楼盘的名字了),该买哪一个呢?
其实这个同学提出的问题,实质上是房地产地段中,各个相关指标的比较问题。今天给大家讲解一下。
这个问题其实可以分为四个象限。例如下图。
横轴代表交通这个指标,纵轴代表环境这个指标。依据指标分为四个象限ABCD。最好的当然是B象限,交通又好,环境也好。最差的是C象限,交通也差,环境也差。剩下的两个A和D,各有优缺点。
这个是单纯从房地产产品的性能来分析的,其实里面还有一个十分重要的因素,就是价格,从上图可以看出,颜色块代表不同的价格,颜色越深,价格越高。毫无疑问,B象限的房子是最贵的。C象限的房子是最便宜的。余下的两个,也是各有差别。
这个图出来,相信大家很快就明白了。
买房交通重要还是环境重要,这其实是一个伪命题,因为两者都重要。如果非要比出高低,是因为我们没有能力达到最好,在不完美状态下退而求其次的选择。
最好的选择就是好环境,好交通的房子,这样的房子价格也最高。如果你有充足的资金实力,购买这样的房子是上选。
那么C象限的房子可不可以买呢,当然可以买了。它的交通差,环境差,但是价格会足够的便宜,买了也不会吃亏,特别适合那些目前资金实力不足的人。最主要的,是能让你先上车。
石家庄西部鹿泉区有个楼盘,叫做龙泉花园。当时销售的时候,是典型的差交通差环境。距离最近的公交车站3公里,小区的容积率高的出奇,小区里面基本没有环境,外面则是庄稼地。但是价格相当便宜,在石家庄价格均价4000多的时候,那里的房子卖1000多一点,一套房子基本首付2万就可以拿下。
到了后来槐安路的修通,二环西沿线的开通,石家庄一中西山学校的搬迁,价格一下子涨到了一万多。当然,现在周边环境修建的不错了,小区内部环境也改善了许多。这就叫做先上车能收益的最好例子。
你可能说龙泉花园是遇到了重大利好,万一我选的小区不会有政府大开大合的建设怎么办。不要担心,即使没有大利好,也会有小利好。你可以观察一下政府,这几年有一个重要的动作就是开疆拓土,大力发展交通设施。住宅小区交通的改善,是个大概率事件。
在两头的都有结果了,在中间的两个该怎么选呢,下面就来回答文章开头时那个同学提到的问题。
首先你要明白,这两种情况没有绝对的好和坏,都有其自身的道理,要不然你也不会环肥燕瘦的纠结了。
我的方法是,既然但从它两个指标不能做判断,那就再加上一个因素,年龄因素。这就非常好辨别了。
如果你年龄不大,入职时间不长,事业处于上升期的话,适合买好交通的房子。因为你的绝大部分时间都在单位或者外面,住宅对你来说是两头黑,黑天的时候出门,黑天的时候回来,小区的住宅环境你基本上享受不到。而且你如果买上好交通,通勤时间的节省,接触社会的方便,能让你成长很快。
如果年龄稍微大一点,你的事业已经到达一定阶段,就不用住在修行般的房子里了。要注重小区的环境了,要注重身体和精神的愉悦。因为你有大量的时间在小区里待着,小区的环境对你影响就会相对大一些。
在我们中国目前人人向钱的时候,大多数人感觉自己兜里的钱总是不怎么鼓,拥有的还想拥有更多,相对来说,地段中交通的重要性比环境因素要高出许多。也就是说,好交通差环境的房子比起好环境差交通的房子,价格要高出许多。
典型的例子就是石家庄的碧桂园,那个地方从南三环还要往南走3公里,算是比较远的了,但是里面的环境造的绝对可以,纯生活类的配套建设也比较完善。因为地段偏远,开发商就拼命建景观和生活配套来给项目加分。销售的价格,当时销售是4500多,至今也不到1.5万。但是同样是碧桂园,那个好交通的碧桂园天汇的价格上来就是2万。
总结一下
1买房中,交通和环境都是重要的考量因素。两者都优秀当然是最好。
2对于某些人来说,即使当时两者不好,也要提早上车。
3交通和环境不能两者都好的时候,加上年龄指标。年轻一点的,选择重点选择交通,年长一点的,重点选择环境。
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