▼编译按▼ 电通是日本最大的广告公司，电通也是第一个进入中国的外资广告公司，于1994年与中国国际广告有限公司等合资成立了北京电通广告有限公司（北京电通的企划文案，笔者有幸有所接触），这样的电通要出售总部办公大楼本身就是一条大新闻，无论在日本还是在中国…… 读到一篇电通等大公司纷纷出售总部办公大楼的读解文，觉得很有道理 读到最后一看，竟然是《有钱人的教科书》的作者加谷先生写的，不禁感叹果然不一样
电通、AVEX等一些著名企业纷纷出售总部办公大楼，电通与AVEX是由于业绩恶化而不得不卖楼，但房地产公司也在出售大楼，如，三井不动产放手了其旗舰大楼、新宿三井大厦和东京站Gran Tokyo南塔的一部分建筑，这背后有什么原因呢？
● 业绩恶化，电通、AVEX纷纷出售总部大楼
电通汐留总部大楼
电通集团开始讨论出售位于东京港区汐留的总部大楼，据说，售楼金额会高达3000亿日元，这将是日本国内房地产交易史上最大金额。
电通在出售总部大楼后，会以租用的形式继续留在大楼里办公，但办公面积会缩小至原来的一半。目前，电通员工大多居家办公，来公司上班的人员只有2成左右，所以已经不需要与以前同样大小的办公空间了。
AVEX青山总部大楼
音乐娱乐公司AVEX宣布将出售该公司象征、位于青山的总部办公大楼，与电通一样，出售后，AVEX将租借该大楼，继续在那里办公。
电通的老总部大楼位于筑地，由著名建筑家丹下健三担任设计，该建筑物的文化价值也较高。2002年因汐留地区的开发深化，电通将总部大楼搬到了现在的汐留大楼，未曾想仅仅18年那幢闪闪发光的总部大楼就要换手了。
AVEX则好景更短，搬到青山的老总部大楼是在1996年，2002年AVEX收购该大楼，成为自有大楼。位于青山这一超一流地区的老总部大楼是作品连续大卖、风靡一时的该公司的象征，2017年进行了改建，变身现今的大楼，谁能料到该大楼换新颜3年后，主人也好换了。
受新冠疫情的影响，企业的广告投放量减少，电通业绩恶化。2020年12月决算预计是连续2年的赤字，到2021年末电通将削减从事海外业务的员工6000人。裁员对象主要是海外员工，日本国内则是8成员工居家办公，所以几乎不需要使用办公室。
电通的业务形态基本上是组合了代理商和媒体代理，所以大部分业务是销售和广告的投放管理，员工经常聚集在同一个地方进行工作的必要性不大，新冠之后也可以继续居家办公的。
AVEX原本是一家唱片公司，但现在他们从事艺人管理、活动等与音乐相关的全方位业务。新冠疫情导致音乐活动锐减，与电通一样，业绩恶化。2021年3月的最终损益预计是出售总部大楼后才会有150亿日元的盈余，但如果没有这个售楼，很有可能连续2年出现赤字。
电通与AVEX出售总部大楼都是因为业绩恶化，迄今为止，为了重振公司而出售总部大楼的情况是较多的，如，NEC公司因为业绩恶化，于2000年把位于东京港区三田的、象征着成功的总部大楼（通称超级塔）出售给投资基金（该公司继续租用），东芝公司也因业绩恶化，而实质上放手了位于滨松町的总部大楼。
● 办公大楼供给过剩
出售大型大楼的，并不仅仅限于这些公司，三井不动产于2021年1月将该公司全力建设的“新宿三井大厦”（新宿副都心计划的核心建筑）和东京站地标性存在的Gran Tokyo南塔（部分）卖给了REIT（不动产投资信托）。
由于三井不动产是REIT基金的主要出资方，所以这并不是彻底的向外出售大楼，但是因为出售的是谁都知道的象征着日本经济高速成长的大厦，所以震惊业界。
三井不动产虽然受到新冠疫情的影响，但是2021年3月决算预计是利润减少35%，业绩并没有极端恶化。除上述大楼之外，三井不动产出售大楼的动作颇为频繁，旗下很多事业公司所拥有的大楼都卖给了投资基金。
如果说出售大楼不只是业绩问题的话，那还有什么其他原因呢？
首先，浮现在脑海中的，便是居家办公导致的办公室需求下降。与业绩无关，电通有8成员工居家办公，IT巨头富士通宣布将花3年时间将办公场地面积削减一半，以应对新冠疫情，这样的企业即便在新冠疫情结束后，也会继续推行居家办公，如果继续居家办公的企业不断增加的话，办公场地需求显然会减少。
另一个原因是量化宽松政策导致的办公室供给过剩。安倍政权推行量化宽松政策，向日本的国内金融市场提供了300兆日元的资金，可大部分只是存入日本银行经常账户，并没有在市场上流通。日本经济持续低迷，银行即使想放贷也找不到合适的放贷对象，唯一例外的便是大型房地产开发项目。
只要是房地产，就会有土地和建筑物这样的现货，和企业要做的新事业相比，风险绝对低。银行会强烈建议事业公司盖大楼，结果本来就不需要重盖大楼的企业也会去盖新大楼，这种异常情况一直在发生。
房地产是半永久性资产，事业公司是不会那么轻易地卖掉房地产的，以量化宽松政策为背景的这股建设热潮，结果导致办公大楼供给过剩，整个大环境对于业绩恶化的企业来说，要作出售楼决定很容易。
● 东京不会发生空洞化
一连串的售楼潮，是否会导致东京的办公街区发生空洞化呢？笔者认为不会。大楼被持续出售，说明了一方面有出售大楼的企业，另一方面也存在积极购买大楼的买主。实际上，自从新冠疫情发生以来，海外的投资基金以怒涛般的气势进入日本的房地产市场，实际上要有多少买主就有多少。
居家办公导致办公室需求低迷，那么，房地产投资基金为什么还在积极购买房地产呢？
尽管新冠疫情使得很多工作都转向了居家办公，但俯瞰着看时，会发现这只是极少的一部分。Persol综合研究所的调查显示，截止2020年5月居家办公的实施率为整体的25.7%，截止2020年11月为24.7%，没有太大变化，内阁府的调查也得出了类似的结论，可以认为，去年5月转为居家办公的企业将继续推行居家办公，而其他企业则继续推行去公司上班。
本次紧急事态宣言的发布，虽然使得居家办公实施率稍有提高，但很难想象那些去年对居家办公颇为消极的企业会一下子改为居家办公，如果是这样的话，办公室需求低迷也是有限的。
哪怕办公室需求减少一点点，对房地产市场就会产生负面影响，而大型大楼实际上却几乎无需这种担心。从事业公司那里买入高配大楼的房地产基金，只要租金稍微便宜一些，就可以从附近大楼抢来租户。对于没有推行居家办公的企业来说，可以以较低的价格入住一流大楼，反而更容易作出搬迁的决定吧。被夺走了租户的附近的大楼，则会从更低配的大楼抢夺租户，所以整个业界会发生大撞球。理论上需求减少的部分，最终会让竞争力最低的大楼成为牺牲品，而对大型大楼的影响则比较轻微，几乎可以高枕无忧。
那么，失去竞争力的大楼是否会变成一片空地呢？那倒未必。即便经营大楼受挫了，但土地所有者并不会让东京的一等地就这样闲置着的，估计很多这样的大楼会重新建成都市型公寓吧，也就是说，办公室需求的低迷，最终很有可能会给都心地区提供大量的公寓。
到目前为止，都心地区的公寓价格因获得土地的难度高和材料价格高涨而直线上升，如果能在都心地区提供大量的住宅的话，公寓价格或许回落一些吧。
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