2022年房地产行业投资策略：借旧周期弹性 迎新格局成长

投资分析意见：迎新格局成长力量，国有+绿档龙头优势突出

    　　目前行业低库存叠加今年拿地大降，将导致明年投资和销售双双下行，预计对经济将有显著拖累；四大因素重压下行业资金遇困，资金困境程度历史罕见，防控金融风险底线下亟需维稳。而近期政府维稳暖意已现，预计政策正常化修复开启，但行业仍将进一步出清，行业集中度再提升，优质企业或将迎来戴维斯双击，并借鉴中外格局优化经验，预计龙头房企PE有望升至10倍。

    　　我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、新城控股、招商蛇口、金科股份、金地集团、万科A；H股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园；

    　　并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、华润万象、新大正、旭辉永升、保利物业、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

    　　风险提示

    　　1）房地产调控政策进一步收紧；2）房地产税试点力度超预期推出；3）房企销售回款进一步下行；4）房企融资现金流进一步下行；5）房企受限资金占比进一步提升；6）项目合作资金受限资金占比测算可能由于样本较少而造成测算误差。