核心观点
新房：市场整体持续低迷，预计二季度中下旬高能级城市有望率先企稳。46 个城市新房成交面积为1605.5万平，环比上升22.6%，同比下降49.1%，同比降幅较上月扩大了18.2 个百分点。一、二、三线城市环比增速分别为+2.9%、+33.1%和+65.1%，同比增速分别为-46.5%、-44.7%和-58.7%。我们预计4 月销售仍将低位运行，市场底或将在二季度中下旬到来，5、6 月成交有望筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。但各城市市场或将加剧分化：一、二线城市预计将率先企稳，三、四线城市市场回稳需要较长时间。
二手房：成交规模环比上升，同比降幅扩大，市场未见明显好转。16 个城市二手房成交面积为511.2万平，环比上升77.9%，同比下降42.0%，降幅较上月扩大了1.4 个百分点。一、二、三线城市环比增速分别为+83.4%、+73.1%和+64.5%，同比增速分别为-40.0%、-34.5%和-75.4%。12 城中所有城市均出现不同程度的环比上升，超七成城市环比增幅超30%；同比来看，12 城中大部分城市下跌，仅成都同比回升。
整体库存、去化周期同环比均上升。截止到3 月31 日，14 个城市新房库存面积为10250.1 万平，环比+0.2%，同比+4.3%；去化周期为12.7 个月，环比+5.2%，同比+40.3%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.0%、+0.9%和-1.5%，同比增速分别为+7.7%、-0.9%和+12.6%；去化周期分别为9.6、11.2和15.9 个月，环比增速分别为+5.3%、+6.0%和+2.6%，同比增速分别为+40.2%、+10.9%、和+58.1%。由于成交如期不振，超过8 成城市去化周期有所拉长，有超过3 成仍在12 个月以内。受到供应不足制约，库存面积与2 月末相比基本持平；不过市场信心仍较悲观，叠加疫情反复下多城楼市尚未回暖，多城新房成交仍处于历史低位，因此出现了库存面积环比基本持平，但去化周期仍明显拉长的情形。
房企销售：3 月房地产市场延续下行调整趋势，市场整体成交没有明显转暖迹象，百强房企销售同比降幅较2 月进一步扩大。百强房企仅实现权益口径销售额3834 亿元，同比-55.5%（前值-48.4%）。3 月新进TOP20 榜单房企有：华发股份。 TOP20 所有房企单月销售额同比均出现不同幅度的下滑。多数规模房企销售表现不佳，目前政策面有好转的趋势，但短期内销售持续低迷、市场信心不足。
土地市场：1）成交显著缩量，百城土地成交建面同比-62.8%；2）百城土地成交整体楼面均价同比-13.2%，受首轮集中土拍的影响，3 月二线城市成交单价环比上涨； 3）土地市场热度仍然较低，二三线城市热度略有回暖。3 月百城土地溢价率仅3.1%，其中二三线城市土地溢价率分别为4.2%和3.6%，环比增加了0.9 和1.4 个百分点。对比四城首轮土拍表现，合肥、厦门土拍回温明显；青岛土拍热度相对平稳；福州地市相对较冷，三分之一的地块流拍，多数地块仍由本地国企托底。
政策：3 月政策可以概括为1）两会强调支持合理住房需求，因城施策促房地产行业良性循环；2）多部委积极表态提振市场信心；3）多地因城施策，出台适度放松地产调控政策。当前，在市场景气度仍在下行及国内疫情反复背景下，我国经济下行压力依然较大，“稳增长”成为今年经济工作的重中之重，不管是从稳经济还是防范风险的角度看，今年房地产的稳定都至关重要。因此，预计二季度稳定房地产市场的政策将持续出台：1）货币政策方面，二季度有望继续降准、降息，房地产行业也将从中受益；2）企业端加大房企纾困力度，支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，续作到期债务、发行并购票据等，加速行业有序出清； 3）需求端加大信贷支持力度，因地制宜适度修正“四限”等政策，促进销售回暖。
投资建议
虽然今年以来各地供需端政策调整不断，但房地产市场景气度仍然较低，新房成交没有明显转暖迹象。
3 月百强房企销售同比降幅较2 月进一步扩大。当前仍是基本面差、博弈政策的逻辑，疫情突袭加重严重影响各地新房成交，全年增长目标压力较大，政策出台箭在弦上。建议关注能级相对更高的成都、厦门、武汉、杭州等强二线城市的政策跟进。从板块投资角度来看，我们认为4 月仍是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团。3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
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