最近看到了一组很有趣的数据，珠海近9年以来，各区域房价的对比，我非常喜欢这种跨越历史的视角，数据之下，无可辩驳。
其实很多想在珠海买房的人很容易忽略各区域之间的差异，而往往是不同区域之间所代表着截然不同的价值趋势。那么珠海各区域楼盘有怎样的价格变迁，以及未来可能的趋势，我们来试着探讨：
1.新香洲、老香洲：珠海新贵和没落贵族
新香洲和老香洲是珠海本地人最认可的地方，许多对珠海不熟悉的朋友也会觉得买香洲是最稳妥的，但“新、老”这一字之差，可能造成的投资价值天差地别。
从过往数据来看，新香洲或许是最近十年以来投资回报最高的区域，即便是最差的楼盘，其增值幅度也达到了111%。反而是更传统的老香洲增值幅度普遍不足100%，唯独一个超过100%的楼盘，也是因为双料名校的学区加持，但其增值也仅仅达到148%，要知道这可是一中一小顶配学区，但其增值幅度放在新香洲也仅仅是中等水平而已。
根据数据不难看出，新香洲依托后发优势，房价已逐渐赶超老香洲，并且这种趋势未来会愈加明显，未来势必追平乃至反超老香洲。而老香洲除个别新盘项目之外，主流的老旧学区房伴随楼龄增长，以及学区价值被持续稀释，其片区投资价值持续缩水，最终回归居住属性。
2.拱北、吉大：盛名之下，难副其实
拱北和吉大其实同属于香洲区，专指拱北街道办和吉大街道办片区，这两大区域也是珠海本地人扎堆的区域，特别是拱北被誉为珠海的商业中心，而吉大被誉为珠海的经济中心。
更有甚者，传统的珠海人认为只有拱北和吉大才是纯正的珠海，而且拱北毗邻澳门，是珠海最为繁华之地。而吉大则被誉为珠海之心，城市之心，城市阳台、海滨泳场、珠海渔女等城市名片都在吉大。
理论上来说，拱北和吉大应该是珠海房价最为坚挺的区域，但是从实际的数据来看，拱北和吉大片区房产增值幅度远远跟不上其他区域，甚至低于老香洲，真可谓大跌眼镜。
从数据中看出，拱北和吉大近9年以来房产增值幅度均不足100%，甚至个别小区增值幅度不足30%，而增值幅度最大的格力广场也仅仅达到了91.7%，这究竟是为什么？
首先，拱北和吉大片区9年前的房价基本已问鼎全珠海，基数实在过高，增值乏力。
其次，拱北和吉大片区的交通、商业、生活配套均已兑现，成熟到无以复加，想涨价都找不到理由。
再次，拱北作为商业中心，吉大作为经济中心，基本上都脱离了居住属性，其居住体验也就远不及新开发的居住区。
最后，与老香洲相似，拱北和吉大片区老旧小区逐渐增多，居住体验下降导致优质人群外流，虽然有个别的新项目加推，但是难以挽回整个片区的老旧形象。一旦没有年轻人的涌入，暮气沉沉的区域很难有美好的未来。
3.前山、南湾：三十年河东，三十年河西
前山和南湾也同属于香洲区，也是两个相邻的街道。
在传统观念里，前山属于比较接地气的地方，甚至有点脏乱差的印象，而南湾则贵气逼人，号称上风上水富人区。但令人没想到的是，区区不到十年的时间，前山实现了逆袭，而南湾则非常的不争气，这又是为什么？
其实这也不难理解，前山起点低、后劲足，在一番旧改和整治之下，环境大改观，片区形象和界面全面提升，特别是几个新兴的名校风生水起，直线拉升片区房价。反之，南湾片区盛名之下却难有长进，就连玉带缠腰的上佳格局也被新修的道路穿堂而过，就此终结了富贵的传说。
最夸张的是还有十年以来增值仅为21.9%的项目，而且至今仍然在售，公寓格局的纯住宅，单价不足2万，城市中央、豪宅之畔、配套齐全，距离澳门直线距离3公里，这不足2万单价，你说气不气人，你还敢说珠海的房价贵吗？
而未来这一区域的价值依然看不到增长点，居住可以考虑，投资请绕行。
4.金湾：屌丝青年的漫漫逆袭之路
从金湾的数据来看，成绩似乎并不太理想，所以我特地说明一点，金湾目前在售的大部分楼盘都是在2012年之后开盘，所以这份数据中并没有体现。目前金湾航空新城片区26000--33000元/平的数据还没有更新，所以纸面上的增幅不太理想，可以理解。
但是这份金湾的数据依然有参考价值，至少从二手房的角度来看，金湾片区的二手房价依然不高，即便是增幅最高达到220%的项目，也是因为其距离航空新城比较近，所以才增幅卓越。但是从绝对值上来讲，20000元左右的单价与目前主流的26000--33000元/平的单价依然有不少的差距。不难看出，金湾区新房和二手房之间的差价还比较大，换言之，金湾区目前的房价存在一定的泡沫。
但不论如何，金湾区的房价增值幅度不容小觑，特别是在2020年洪鹤大桥通车之后，金湾区依托与横琴的距离优势，其房产价值得到了一次兑现。
至于未来，金湾区还需要一定的时间来消化与二手房之间的价差。可喜的是，到明年将会有众多的配套设施陆续投入使用，使得该片区的价值得以沉淀，所谓厚积而薄发，从以上数据不难看出，从最低4、5千元的单价到如今2、3万的单价，金湾区就是最典型的现实版屌丝逆袭。
5.斗门：珠海洼地，刚需家园
斗门区的情况与金湾类似，众多2012年之后上市的楼盘并没有统计在内，但并不妨碍我们进行对比和解读。
从斗门区的整体数据来看，似乎十年之前投资斗门的朋友会感到委屈，为什么普遍增值幅度不到100%，换言之，小十年都没有翻倍的房产，似乎令人沮丧。
首先，斗门区的这些楼盘大部分都是本土小开发商的作品，所以在房产增值的角度来看难免后继乏力。
其次，斗门片区的整体包装和打造存在滞后性，与金湾区的航空新城概念不可同日而语。楼盘虽多，但都零敲碎打，没有形成优质的居住区。这也是导致片区价值迟迟没有提升的原因。
再次，斗门区服员辽阔，几乎占据了半个珠海，所以从整体包装和建设来看，势必是一个长期和持续的过程，与金湾区区3.8平方公里的航空新城风格迥异，开发进程也不可能同步。
最后，至于斗门区未来的投资价值，从“西部生态中心城”这一定位不难看出，未来斗门区的发展模式似乎将借鉴金湾区，而在交通方面，明年也将有大的改观。所以粗浅来讲，可以将斗门核心区理解成低配版金湾。
6.唐家湾：新老交替、两极分化
唐家湾也是最近两年珠海非常热门的房产投资区，这份统计数据也存在着一定的完整度问题，因为唐家半岛大多数楼盘都在2012年后开盘，所以几乎都没有统计进去，特此说明。
这份报表中最醒目的是个别楼盘，近9年以来增值幅度不足20%，其主要原因是9年前的定价过高，以及户型面积过于冷门（别墅），所以不太具有代表性。
比较有代表性的楼盘是华发蔚蓝堡，一方面这是属于唐家半岛的典型楼盘，另一方面也是这份表单中最新的楼盘，而目前唐家半岛在售的楼盘之中，基本上都与华发蔚蓝堡同一“辈分”，因此这一楼盘的增值数据比较具有代表性，当然也因为本人可以现身说法，了解比较透彻。
至于唐家湾未来的投资价值，个人认为整个片区的投资氛围比较浓厚，未来房价还需要一次沉淀，而目前行情来看正是在进行价格回调和沉淀。同时，唐家湾依托全珠海最优质的产业支撑，不论是高校还是高新产业，都拥有珠海最年轻？最优质的人口资源，这也是片区价值的保障。另外，参照整个唐家湾在珠海版图中的交通枢纽位置，以及未来的交通规划，北临广州、南抵澳门、东望深圳，未来快速路+城轨+地铁+大桥的配置也去珠海也是首屈一指，个人判断唐家湾的未来可期。
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