裁判要点：
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
案情简介
讼争房屋为动迁所得，动迁安置人原为顾海及谢亿。1999年，谢亿以个人名义买下讼争房屋，产权登记在谢亿名下。2004年谢亿与案外人就讼争房屋签订抵押合同和买卖合同，该房屋产权过户至案外人名下。谢亿过世后，案外人与谢亿的父母（顾海、谢二）就谢亿所欠钱款问题进行协商，表示如能归还借款，则将讼争房屋归还顾海与谢二。
于是，2010年12月20日，谢梦（谢亿的女儿，甲方）与谢二、顾海（乙方）就讼争房屋签订《房屋产权受让协议书》，约定：一、由于各种原因，目前房屋产权证户名在第三者他人名下，现经协商，同意把讼争房屋产权证户名受让给（过户给）甲方，受让费用约25万元左右，全部由甲方承担。二、讼争房屋产权证户名过户后，产权证名为“谢梦、谢二、顾海”三人。三、讼争房屋产权证房屋过户后，乙方在讼争房屋具有永久居住权。四、乙方二人在百年后，讼争房屋的产权全部归甲方所有，与乙方的其他所有子女无任何权属关系。五、在两个老人百年之前，讼争房屋甲方不得以任何理由出租或出售。
2011年1月12日，讼争房屋产权登记为顾海、谢梦两人共同共有。后讼争房屋实际居住人为谢二、顾海。
2019年1月3日，谢二、顾海的其他子女（谢福等）出具书面承诺，言明：父母已故，我们兄姐愿为二弟谢亿的女儿谢梦对讼争房屋处置签名或提供相关材料等方便。
谢梦向一审法院起诉请求：依法确认原登记在顾海、谢梦名下房屋归谢梦所有。
一审上海浦东新区法院观点
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。谢梦称涉案房屋系其个人出资购买，房屋权证上添加顾海名字是了保证两位老人在去世前享有居住权，因此房屋的实际权利人系谢梦，要求确认房屋产权至谢梦名下。鉴于谢琴、谢惠、谢芳对谢梦的主张予以否认，且谢梦提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。判决驳回谢梦全部诉讼请求。
二审上海一中院观点
本案二审争议焦点在于，系争房产是否应归谢梦所有。本案事实表明，系争房产取得时，相应对价25万元由谢梦支付。谢梦与其祖父母谢二、顾海在世时就讼争房屋签订协议明确约定，其祖父母去世后讼争房屋全部产权归谢梦所有。该协议为签约双方真实意思表示，内容符合法律规定，依法成立并有效。谢梦祖父母现已先后过世，依约系争房产应归谢梦所有。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。据此，谢梦关于其为系争房产权利人的主张，有事实和法律依据。
综上，判决如下：确认原登记在顾海、谢梦名下房屋归谢梦所有。
福州律师蔡思斌评析
一审认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告提交的协议不足以证明其系真实权利人。
二审认为，原告在取得房产时支付了对价，故其与房屋登记权利人签订的协议约定能够证明不动产登记簿的记载与不动产真实权利状态不符，确认原告为该不动产物权的真实权利人，依法享有物权。
本案具有参考性价值的点在于二审认为当事人约定的协议能够成为证明不动产物权真实权利人的证据，故在无法办理不动产变更登记的情形下，当事人拟定协议共同确认不动产权利归属还是有价值的，对于后续所有权确认及变更具有关键意义。
案例索引：(2020)沪01民终542号，以上涉及人名均为化名。
蔡思斌
2021年1月15日
蔡思斌，执业逾二十年，上海锦天城（福州）律师事务所合伙人
排版：林俊锋
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