小区房屋居住使用多年后，电梯就容易出现老化问题，时常会有零件损坏需要维修，而保修期过后厂家就不会再承担维修费用。为此，小区物业和业主经常会因为电梯维修问题产生纠纷，那么在法律上这笔费用究竟应当由谁负担呢？
一、电梯的损坏程度如果没有达到大修、中修，相关维修费用应由物业服务公司负担
《福建省物业管理条例》第三十七条 物业服务事项应当包括下列主要内容：（一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位（库）、电梯、变配电房、发电机房、消防设施的日常安全管理；
《物业服务收费管理办法》第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
根据《福建省物业管理条例》的规定，物业服务事项中包括了电梯的日常安全管理，因此电梯的日常维护工作应当由物业公司进行。而电梯属于共有设施设备，按照《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务成本中已经包括了共有设施设备的日常运行、维护费用，只有共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用才不属于物业服务成本。因此电梯日常维护维修工作的费用应由物业公司负担。值得一提的是，虽然《物业服务收费管理办法》界定了大、中、小三修，但并没有明确标准，目前实践中主要是参照《中央国家机关办公用房维修标准》（国管房地[2004]85号，2004年4月24日印发）进行判断。
《中央国家机关办公用房维修标准》第9章规定了电梯系统的检查、评定与维修，其中9.3.1条详细规定了电梯的日常维修（即小修）与大中修的定义。概括而言，日常维修主要是指电梯日常的清洁、清洗、更换非安全类零部件等；大中修则主要是指对电梯安全部件组件或重要部位乃至全系统进行的修理、改装、更换、更新或重新施工，以及设备或系统等附属设施的修理与更换。但《中央国家机关办公用房维修标准》亦未明确列明电梯中的哪些部件属于非安全类零件哪些属于安全部件组件和重要部位。因此在实践如果发生争议，各方亦需要通过具体损害的零部件以及价格判断电梯损坏的等级。
二、电梯损坏程度如果达到大修、中修，应由业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊费用
如上所述，电梯的大修、中修和更新、改造费用不属于物业服务成本，应当由专项维修资金负担相关费用。
《住宅专项维修资金管理办法》第三条 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
按照上述规定，如果电梯是大修、中修，则电梯的维修费用应由业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，如业主拒绝支付费用，物业公司在先行支付后可向业主追偿。
相关案例：北京市昌平区人民法院(2014)昌民初字第5146号民事判决，法院认为：业主在物业管理活动中，应按照国家有关规定交纳专项维修资金。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。本案中，已经交纳过专项维修资金的业主，其在此次电梯维修中，由北京市住房资金管理中心通过银行转账支付专项维修资金，个人不必再支付专项维修资金。而崔宝红没有交纳专项维修资金，这导致北京市住房资金管理中心在向岳兴物业公司拨付款项时的数额少于1号楼9单元建筑物总面积所对应的预算总额。崔宝红作为宁馨苑小区的业主，在电梯维修工程中是受益人，而岳兴物业公司代为垫付了电梯维修费用，故岳兴物业公司要求崔宝红给付电梯维修资金1745.93元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。
三、物业服务公司使用专项维修资金应当按照《住宅专项维修资金管理办法》规定程序通过业主委员会审批
《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；……
按照上述规定，电梯损坏后应当由物业服务公司提出使用方案，之后交由业主委员会审批使用方案，通过之后方可动用专项维修资金，如物业服务公司擅自动用，业主可要求其承担其相应责任。
相关案例：甘肃省张掖市甘州区人民法院 (2020)甘0702民初6684号民事判决，法院认为：根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费中包含公共设施设备的运行维护费，即电梯电费和电梯维护费等。本案被告有红物业公司向原告收取500元装修期间使用电梯费的行为既未经过小区业主集体同意,也没有经当地物价部门批准同意,被告有红物业公司亦未提交证据证明其申报的物业费中具体所含的项目类别，故本院依法认定被告有红物业公司在业主装修使用电梯期间额外收取费用,属于重复收费的行为,损害了原告的合法权益,应由被告有红物业公司向原告退还收取的装修期间使用电梯的电费500元。很多人觉得他们在思考，而实际上他们只是在重新整理自己的偏见
蔡思斌
2021年9月9日
蔡思斌，执业逾二十年，锦天城福州律师事务所合伙人
排版：林俊锋
联系客服
