裁判要点： 房屋买卖合同中要时刻注意是否存在无效的格式条款。如“在买受人按合同约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）前，出卖人有权暂不向买受人交房、办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。”的约定即属此列。
案情简介
2012年8月22日，原告陈某（买受人）与被告小黑置业公司（出卖人）订立一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将一大厦第6层09号办公用房销售给原告。《合同补充协议》第二条第八款约定的内容为：“在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。”
一审台江法院观点
《合同补充协议》第二条第八款约定的内容不明确，足以导致有两种以上解释，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的格式条款，该条款无效。因此，被告小黑置业公司以原告陈某逾期付款为由要求免除其逾期交房的违约责任的辩解，于法无据，原审法院不予采纳。
二审福建中院观点
根据《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第二条第八款的约定，小黑置业公司有权不交付房屋并不承担逾期交房违约责任的上诉主张；本院认为，该条款属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的格式条款，该条款无效。
蔡思斌律师评析
《合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”上述条款中开发商有权不交付房屋并不承担逾期交房违约责任的约定，明显属于免除其责任、加重对方责任的格式条款，应为无效。
在商品经济中，合同是人们大量使用的。格式合同作为一种更为快捷、简便，方便交易的合同，适用范围极广。但要时刻警惕这些属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的格式条款，其法律效力即为无效，不要让这些条款、合同侵害自己的利益。
案例索引：福州中院（2014）榕民终字第2357号，以上涉及人名均为化名。
蔡思斌
2021年10月11日
蔡思斌，执业逾二十年，锦天城福州律师事务所合伙人
排版：林俊锋
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