审计案例——商业管理中的舞弊案例，3类骚操作！

ID：内审师修行与实战

审计案例——商业管理中的舞弊案例，3类骚操作！

一、舞弊案例一：回扣

发生在八年前的案例，当时地产集团名下还没有成立商业公司，无论是开发的房子和底商基本上都能售光，公司也没有像万达那样有自持的盒子商业或集中商业。

只余少量的房源无法出售时，才用来出租，要么是没产权的房子，要么是户型实在不好卖不掉，要么是十分偏僻的商铺。

集团公司也就只有一两个人负责这些空房子的出租。

当年，发生了一例招商人员收取回扣的舞弊事件，也是小编第一次接触舞弊审计。

一位同事收取承租人1万元回扣，还是银行转账，给了房租优惠，特意向公司打了优惠申请，现场复核，确实与周边商业的租金价格相差过大。

也是有人举报才立项的，过程就不说了，结果是：当事人交了回扣，不久后辞职。

只能说当然的舞弊手段太小儿科了，反侦意识也差！

越到后来，舞弊手段会越隐蔽。

二、商业舞弊案例：退租停业

商户一般需要押上一个月的租金，当作履约保证金，如果没到期退租，保证金就不退了。

这对于一些做季节性生意的商铺，或者有特定业态限制的商铺，他们宁愿在淡季退租，也不想继续交房租。

等到旺季到来前，再重新租上。

他们唯一要担心的是：自己在退租期间，商铺会不会被租出去？

如果没被其他承租，商户就可以重新签订租赁合同，不但省了退租期间的租金，还可以重新享受两三个月免租期。

最典型的就是一家开大众浴池的（干净的洗浴，没有特殊服务），季节性很强。

春夏期退租，在秋冬季租回，既不违反公司政策，也不违反合同约定。

商铺都是硬件装修，公司若想清理商铺里的装修，得出一大笔钱清理费用，一般都会保留原有装修。

就算有新商户入驻，如果不做洗浴，装修成本很高，再加上位置相对偏僻，很难出租。

真是如此的话，公司也拿商户没办法，这漏洞也补不上。

舞弊线索：有一次，和一名招商的同事聊天，他说，自己的一名客户想要租那个洗浴占用的几间商铺，约1千多平，但被他的同事和领导阻挠。

当时留心了一下，去查了查，发现：这家洗浴中心，租了共不到四年，有三个租赁合同（不是续签）已经退租过两次，又重租了两次。

同时，签订一次租赁合同，招商人员就可以拿一次提成；

退租一次，商户可以省下约小半年的租金，还多了1个月免租期，第一次签合同免租期是3个月。

商铺的位置，刚开始确实显得比较偏，但这两年，周边商业环境已经起来了，有不少商家咨询想租赁，但一直没租出去。

审计程序：查合同；查价格；查空铺信息流转；查招租价格手续。

发现两个疑点：

1.空铺信息流转。按制度要求：商户提出退租后，空租信息就得流转，上报集团，并报送招租部门开始招租工作。

但这一户，退租后，一直没有空铺流转记录。

2.招租价格。一般退租后得重新定价，但这一户价格始终没变，重新签合同的价格也没变，而是按照续租合同流程来签，周边商铺价格最少上浮20%.

商业公司，运营和招商人员口径一致：招租困难，面积大。

只有这两点，还不能定性为舞弊，顶多是不尽职，违反相关制度条款。

最后，查财务信息得知，有其他商家已经交了意向金，要全部租赁浴室占用的商铺，但最后没租成，退意向金的申请单上描述了原因：已经有人承租。

接着查原因，招商人说：“还是那家浴池老板租下的，已经谈好了，但没交钱，因为考虑老商户合作的好，就没有换人。”

“为什么谈好后，将近三个月了还没签合同？”

“本来已经说好了，但商户进场前遇到下雨，旁边还在修路，以及其他原因，我们也催了好几次，因...”一堆解释。

“为何退租又返租了两次？”

“经营的问题，......”

解释并不合理，我们是不认可的，什么下雨和修路，与这个铺子是否能出租八秆子打不着！

但我们也找不到直接证据来证据舞弊。

结论就不多说了，就是大家一看都知道是那是内外勾结的舞弊，但却因缺少证据而没法按舞弊处理。

因为审计人员的深入调查，经办的招商人员和运营专员不久后，辞职了。

但是，这事儿，可不是两个基层员工可以操作的。

三、商业舞弊案例二：新老商户的衔接

上一个案例的操作，看起来很风骚，但只适用于不太热门的商铺。

而这一个舞弊手法，适用所有商铺。

那就是先退租，再以另一个人的名义租回来，租金不变，还可以多两三个月的免租期，也不用重新装修。

唯一损失的就是履约保证金，但可免费享有新合同签订的空档期（最少1个月）和新合同的免租期（2-6个月的装修期）。

正常来看，只要不是很老的商铺，退租后再租出去时，租金一般不会增加，尤其是最近几年，房租反而在降，更适合这种操作。

这一案例，是一家教育培训机构，艺术培训并不受政策打压。

面积约二千平，租金也不高。

已经退租快两个月了，却还在经营，被审计抽检空铺时，查了出来。

商业公司给的解释：原商户退租，新商记入驻，想先熟悉了解下商铺情况，钥匙并没有正式交接，只给他们一把备用钥匙，期间发生的水电费了肯定他们承担，还没有真正营业。

口口声声没有正式营业，但我们现场调查了，已经正式营业，不仅有人上课，还正招生正收费，对外还是原来的培训机构名字。

这是明目张胆的造假。

最后，查原合同，新合同（只是草稿），查退租手续，查新商户的谈判情况和意向金。

一切都很合规，新老商户信息显示的都是两个老板（与个人签订的）。

当我们要求查看新、老承租人的转让协议时，他们却不配合！一般新老商转让，包括教室装修，办公设备、各类电器，都会有转让费的。

他们说，那是他们的隐私！

确实是隐私，但只是交接手续而已，并不是什么商业机密，如果他们是正常交接，肯定愿意让看的。

其实，他们本就没有。

我们要求查看老师和学生名单，并与运营部沟通相关信息时，教师并没有多少变化（很不容易才获得的，毕竟是人家的数据），而且一直持续经营中。

又正好，赶上了财务收取新商户的租金和保证金，账户转账还是原商户的账号，商户的会计还是原来的会计。

如果，商铺老板变了，会计和账户不可能不变？

基本坐实了：新老商户是一家，或是同一个老板！

只是合同、退租手续、承租手续上面的人员名字做了一点变化。

商业公司最后给出解释：“他们原来是合伙人，原合伙人退出了，另一人不得不接手，他们所有员工和学生都接手了，算是重新招租的。”

这种解释，过于牵强了！

而且，是在我们找出证据后才这样解释的，之前一直坚持他们是两家商户，两个老板，没有合伙关系！

这种操作，必须是商户与公司内部人勾结才能完成。商家想享受免租期，或想降低租金，都可以走这种操作。

只要招商人员睁一只眼，闭一只眼，就可搞定！

如此操作，既有利于商户，也有利于招商人员的提成和业绩，何乐而不为？

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