希腊|黄金签证(永居)触底回调,新版房产客观价值表即将开启

在今年6月初，希腊财政部宣布了该国最新版的房产客观价值表，有些地方的客观价值有所下调，但是超过半数地区的客观价值被大幅调高，此表将从明年1月1日生效实施。

自2019年年底，财政部开始着手改革房产客观价值的计算方式，把楼龄、楼层以及商业因素等情况考虑在内，因为新冠疫情，此项工作被延后。

注:“房产客观价值”是根据房地产的位置、面积、房龄、周围设施等制定，一切房地产相关税收以客观价值和实际成交价中的高者为基础进行计算。

虽然“房产客观价值”和买卖双方交易市场价值是两种不同的评估体系，但前者也反应了当地不动产价值的一个整体状况。

当然了，房屋的实际价格是由当时的市场状况决定的，通常不会低于政府的客观价值，在房屋买卖交易的时候，客观价值表上的数值可以作为市场价格的一个参考指标。 

 

房产客观价值上调的背后

此次公布的最新客观价值，超过一半区域的客观价值大幅上调，当地居民对此的反响很大；房地产的客观价值增加，这无疑会增加不动产等交易的支出，如果合同交易价格低于不动产客观价值。

对于投资客而言，上调客观价值，是不动产价值的市场行情利好；房东也能够提高租金水平。

其实早前希腊房地产业内已经预测多个地区的房产客观价值会上升，今年伊始，当地不少房产交易赶在新版客观价值表公布之前进行了房产买卖交易，降低交易成本。

由于"单一物业税"(ENFIA）、房地产转让税（FMA）、捐赠和继承、通过电费单征收的房地产税 (TAP)、对装修建筑的市政罚款等20项相关税收都是基于官方公布的这份客观价值表计算的。

希腊政府承诺业主将不会因为此次房产客观价值调整而增加每年在单一物业税(ENFIA)的支出，而是会对单一物业税的计算方式会做出相应的调整。

每年缴纳的单一物业税和TAP类似，也是以政府估价为计算标准，不以购买房产的市场价值核算。

今年9月下旬，希腊税务平台Taxisnet公布了“单一物业税”（ENFIA）的账单，今年的征税计算方式和2020年的一样，但是会有150万业主自身情况满足条件的有权享受50%的折扣。

被纳入新版希腊房产客观价值表上的区域总计13808个，在原有的10165个区域上增加了近4000个区域。

这其中，房产客观价值上涨的区域共计7634个，占比55.3%；保持不变的区域有3314个，占比24%；客观价值被调低的区域有2860个，占比20.7%。

阿提卡省的热门区域均有大幅增长，包括雅典市和周围的诸多卫星城镇，例如哈兰德里、达夫尼、格利法达等区域，上调涨幅均超过50%，雅典市中心的高达95%。

热门海岛或者海岛上的某些区域的房产客观价值，调整幅度更是高达100%~200%的增长；

这些海岛包括圣托里尼岛、米克诺斯岛，调整前的客观价值分别是1100欧元、1200欧元，在6月份新版价值表上，圣岛上的房产客观价值每平方米是2250欧元，米科诺斯岛的3个区域新的客观价值达到3800-3950欧元。

加拿大评级机构DBRS在2020年7月16日发表报告称，希腊房地产市场在经历了从2009年-2017年54%的深跌后，从2018年开始复苏，2018-2019年房地产价格上涨了9%。

尽管受到新冠疫情影响，但希腊房地产市场在2020年仍保持积极的增长势头，据Spitogatos的房地产的数据显示，2020年第四季度希腊房产要价较2019年同期上涨2.7%。

今年第三季度，希腊全国公寓房价平均涨幅7.9%，其中雅典房价增长9.8%，第二大城市萨洛尼卡增幅8.7%，其他地区平均增幅在6%左右。

 

 

投资领域的"黄金宠儿"

随着2004年雅典奥运会的举办，希腊的房地产业和旅游业均走上发展快车道。

而希腊成熟的旅游业同时也为相关的房地产投资发展提供了坚实的基础，从终端的民宿租赁到上游的旅游地产等等领域都有了良好的发展。

在2008年国际金融危机爆发后，希腊一路攀升房地产市场一蹶不振，资产价格深跌达54%左右；

到2017年开始逐步回暖，2018年8月份随着希腊退出欧盟救助计划，房地产价格到2019年涨幅达到9%左右。

也是在2017年，通过黄金签证项目投资希腊不动产获得永久居民的人数开始相较2016年大幅增加，2017~2019年这三年是爆发式增长的3年。

为刺激房地产市场、引外国投资，希腊政府借鉴欧洲其他国家的成功经验，于2013年4月2013年4月通过投资移民促进法，依此法案推出“购房赠永居”政策，也就是目前广为人知的黄金签证（永居）项目;

投资者完成不动产交易，提交居留申请后，获批的会得到“投资者永久居留许可”（Investor Permanent Residence Permit）, 拿永居（绿卡）一步到位。

为了从西班牙、西班牙、葡萄牙、保加利亚、匈牙利等10多个已实施此项目的欧洲国家中获得竞争优势，希腊的黄金签证政策的门槛相对是最低的。

面向非欧盟国家公民，只要在希腊境内购买总价25万欧元及以上的不动产，即可享受一家三代取得希腊永久居民的许可，如果5年后不动产继续持有，投资者和其家属获得的的永居权可展期、次数不限。

在该政策推出的前两年，大家对希腊的这个项目持观望态度，在2013年当年申请的中国人有十来个，经过时间检验，希腊黄金签证在欧盟国家脱颖而出。

从2016年开始，人数逐步上升，到2019年达到高峰；去年和今年受到新冠疫情的影响，发放的许可数量回落。 

上图2021年数据截至11月30日

在2019年，通过黄金签证（永居）项目获得希腊永居的投资者达到高峰，签发的“黄金签证”有3535例(主申请人），这一年来自我国的申请者占比近80%左右。

从2013年4月推出“购房获永居”项目以来，截至今年11月30号，希腊发放的主申请人黄金签证（永居）累计有9473例，包含其家属，累计发放的黄金签证（永居卡)已有28411张；

这其中占比总数约67%的永居为中国人所持有，其次是来自土耳其和俄国的投资者，占比分别是6.4%、6.1%。

位列占比前5的另外两个国家是黎巴嫩和埃及。其他列入前10位的来源地包括伊朗、伊拉克、乌克兰、美国、约旦、叙利亚；前10名来源国之外的其他国家投资者占比约8%。

自2020年2月底希腊报告第一例新冠确诊病例以及疫情在全球的扩散，全球旅行受到限制，希腊的“黄金签证”申请和发放量骤减，在2020年全年新发放的“黄金签证”仅938例(主申请人）。

预计今年的发放量比去年相比有所回升，可望突破1000例；因为根据截至11月30日的数据，希腊在今年1~11月份发放的“黄金签证”已有898例。

但根据业内人士的介绍，在这两年实际上完成不动产投资交易的个案数量要远高于发放的数量，因为疫情的缘故，提交永居申请的这一步受到延误。 

 

旅游经济复苏之路

在新冠疫情期间，欧洲经历了一波波疫情反弹，希腊的表现赢得了抗疫模范生的称号。

希腊当局也宣布了一系列应措施应对疫情对经济的负面影响，随着疫苗接种计划范围的扩大，也将有利于使社会经济逐步恢复正常状态。

在国际投资者眼中，对希腊投资市场充满了信息，希腊国债已然成了抢手货，今年6月8日希腊公共债务管理局发行规模25亿欧元为期10年的债券，短时间内认购额超过了260亿欧元。

在本月1初，总理米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）接受媒体记者采访时，他预计希腊的评级“最迟”将在2023年初恢复到投资级。虽然截至去年6月30日，穆迪、惠誉希腊主权信用评级分别是B1、BB，展望为稳定。

根据疫情的影响和经济复苏的状况，欧盟委员会在今年7月份和11月分别对希腊经济增速做了相应的预测，相比7月份的数据，11月份的预测大幅调高了增长比例。

根据欧盟委员会发布的2021年秋季经济预测报告，在2021年和2022年希腊经济将强劲增长7.1%和5.2%。

总部位于巴黎的经济合作与发展组织(OECD)也在本月初表示，预计希腊经济今年将增长6.7%，2022年增长4.8%，2023年增长2.9%。

在向希腊议会提交2021年度财政预算案中，希腊财政部称本国经济预计在2022年第四季度将可以收复新冠疫情带来的所有损失；2020年希腊经济因新冠疫情而收缩8.2%，

在2019年希腊人均国内生产总值: 18000欧元，去年为17940欧元。

随着结构性改革的稳步推进，希腊经济开始呈现强劲回暖势头。

旅游服务业是推动希腊经济复苏步入正轨的排头兵，去年希腊旅游业不景气，今年希腊旅游收入预计达到120亿欧元，达到了高峰年份2019年的66%左右。

援引希腊欧元银行（EUROBANK）副总裁Vassiliou在12月2日对当地媒体《每日报》的表述，明年希腊旅游业将迎来“爆炸性的一年”，预计相关需求将是过去20年来最大的一年。

在即将到来的2022年，希腊旅游业的成绩，还有与之相关的行业，是继续温和复苏还是爆炸性增长，大家将翘首以盼。