一、建筑规划
（一）控制性详细规划
控制性详细规划（也称“控制性详规”、“控规”）是以城市总体规划或分区规划为依据，确定项目建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标，道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。控制性详细规划的控制指标分为规定性指标和指导性指标。
1．规定性指标
（1）用地性质。
用地性质是指规划用地的使用功能，可根据用地分类标准小类进行标注。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地分为2大类、9中类、14小类，而常用的用地性质实际上是指其中h11（城市建设用地）小类的性质分类。
在城市建设用地中又分为8大类、35中类、43小类。其中8大类为：居住用地r、公共管理与公共服务设施用地p、商业服务业设施用地c、工业用地m、物流仓储用地w、城市交通用地s、市政公用设施用地u、绿地与广场用地g。
（2）用地面积。
用地面积是指规划地块划定的面积。共由两个部分组成：一是代征地面积（与建设项目相关的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的公共建设用地面积）。二是建设项目净用地面积（建筑用地）。
（3）建筑密度。
建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。它是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度一建筑基底总面积÷建筑用地总面积。
（4）建筑控制高度。
即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
（5）建筑红线后退距离。
即建筑最外边线后退道路红线的距离。
建筑红线是由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。
（6）容积率。
容积率是规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比，是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。
建筑容积率是建筑规划设计中一项重要指标。它可以控制建筑基地内建筑的规模和高度，以便留出一定的空地作为绿化交通广场用地，也可以控制建筑物的层数以符合城市规划的要求。当地城市规划主管部门对需要建设的基地应提出建筑容积率指标。
（7）绿地率。
规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一。
（8）交通出入口方位。
规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。
（9）停车泊位及其他需要配置的公共设施。
停车泊位指地块内应配置的停车车位数。其他需要配置的公共设施包括：居住区服务设施（中小学、托幼、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕所）、电力设施（配电站、所）、电信设施（电话局、邮政局）、燃气设施（煤气调压站）等。
2．指导性指标
指导性指标一般包括人口容量，建筑形式、体量、色彩、风格要求，以及其他环境要求。
人口容量即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。
3．规划验收
控制性详细规划一旦编制好并通过相应的法定程序审批后，即成为法定文件。在规划实施过程中要加强管理，在控制性详细规划完成后即开展修建性详规和单体建筑设计及环境设计。由于整个开发和建设的过程较长，一定要进行跟踪管理，不允许任意修改规划，避免改变使用性质、加建、加层等违章现象出现。建设项目完成后要进行规划验收，不仅要核对建筑密度、容积率等指标，还要对配套建设、绿化环境、停车位、道路、管线等设施的各项指标进行核实，达标后才能予以验收投入使用。
（二）修建性详细规划
概念
以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。
主要任务
满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据
依据
控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成。
主要内容
（1）现状条件分析；（2）规划原则和总体构思；（3）用地布局；（
4）空间组织和景观特色要求；（5）道路和绿地系统规划；（6）各项专业工程规划及管网综合；（7）竖向规划；
（8）主要技术经济指标，一般应包括以下各项：
①总用地面积；②总建筑面积；③住宅建筑总面积，平均层数；
④容积率、建筑密度；⑤住宅建筑容积率，建筑密度；
⑥绿地率；⑦工程量及投资估算。
修建性详细规划图
规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1：500～1：2000。
二、工程建设标准
1．标准、规范、规程
2．工程建设标准体系
3．强制性标准与推荐性标准
强制性国家标准的编号为：GB 50xxx-xxxx（gb:强制性国家标准的代号，50xxx:发布标准的顺序号，xxxx:发布标准的年号）；
推荐性国家标准的编号为：GB/t 50xxx-xxxx（gb/t:推荐性国家标准的代号，50xxx:发布标准的顺序号，xxxx:发布标准的年号）。
4．工程建设强制性标准的范围
（1）工程建设勘察、规划、设计、施工（包括安装）及验收等综合性标准和重要的质量标准；
（2）工程建设有关安全、卫生和环境保护的标准；
（3）工程建设重要的术语、符号代号、量与单位、建筑模数和制图方法标准；
（4）工程建设重要的试验、检验和评定方法等标准；
（5）国家需要控制的其他工程建设标准。
5．强制性条文：《工程建设标准强制性条文》。
三、施工图审查
施工图审查是指建设主管部门认定的施工图审查机构按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查。
建设单位将施工图报建设行政主管部门审查时，应同时提供下列资料：
（1）全套施工图；（2）批准的立项文件或初步设计批准文件；（3）主要的初步设计文件；（4）工程勘察成果报告；（5）结构计算书及计算软件名称。
审查的主要内容包括：（1）建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；（2）是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；（3）施工图是否达到规定的深度要求；（4）是否损害公众利益。
四、建筑质量控制
（一）设计质量控制
（二）施工质量控制
1．事前质量控制
即在正式施工前进行的事前主动质量控制。通过编制施工质量计划，明确质量目标，制订施工方案，设置质量管理点，落实质量责任，分析可能导致质量目标偏离的各种影响因素，针对这些影响因素制定有效的预防措施，防患于未然。
2．事中质量控制
指在施工质量形成过程中，对影响施工质量的各种因素进行全面的动态控制。事中控制首先是对质量活动的行为约束，其次是对质量活动过程和结果的监督控制。事中控制的关键是坚持质量标准，控制的重点是工序质量、工作质量和质量控制点的控制。
3．事后质量控制
旨在使不合格的工序或最终产品不流入下道工序、不进入市场。事后控制包括对质量活动结构的评价、认定和质量偏差的纠正。控制的重点是发现施工质量方面的缺陷，并通过分析提出施工质量改进的措施，保持质量处于受控状态。
（三）工程质量通病
1．地基与基础工程质量通病
2．混凝土工程质量通病
3．砌筑工程质量通病
4．钢结构工程质量通病
5．电气工程质量通病
6．防水工程质量通病
（1）屋面防水工程
（2）地下防水工程
7．楼地面工程质量通病
水泥砂浆地面；水磨石地面；板块地面（地面砖、大理石、预制水磨石）；楼梯踏步；
木地板
8．装饰工程质量通病
9．门窗工程质量通病
10．给排水工程质量通病
五、工程验收
工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序，是建设投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。
建设工程完工后，承包单位应当按照国家竣工验收有关规定，向建设单位提供完整的竣工资料和竣工验收报告，提请建设单位组织竣工验收。
建设单位收到竣工验收报告后，应及时组织有设计、施工、工程监理单位参加的竣工验收，检查整个建设项目是否已按设计要求和合同约定全部建设完成，是否已符合竣工验收条件。
（一）建设工程竣工验收的条件
（1）完成建设工程设计和合同绚定的各项内容；
（2）有完整的技术档案和施工管理资料；
（3）有材料、设备、构配件的质量合格证明资料和试验、检验报告；
（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（5）有施工单位签署的工程质量保修书。
建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。
（二）竣工验收的程序
（1）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告应经总监理工程师签署意见。
（2）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制订验收方案。
（3）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
（4）建设单位组织工程竣工验收。
（5）负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。
（6）建设单位应就工程项目取得规划部门、公安消防部门以及环保单位出具的认可文件或准许使用文件，并在建设工程竣工验收合格之日起15日内按建设工程项目分级管理权限向建设行政主管部门办理备案手续。
六、工程竣工图
（一）竣工图的基本概念
我们把这样修改后的图纸叫竣工图。
竣工图编制的基本内容包括以下两方面：
总体方面包括：项目总平面布置图、位置图及地形图；设计图总目录；设计总说明；总体工程图；各单项工程图。
专业方面包括：土建工程（含建筑、结构）竣工图；给排水工程竣工图；电力、电气照明和弱电（包括通讯、避雷、接地、电视等）工程竣工图；暖通空调（包括采暖、通风、空调）工程竣工图；煤气（以及氧气、乙炔气、蒸气、压缩空气等）工程竣工图；设备及工艺流程竣工图。
所有竣工图均须由编制单位逐张加盖“竣工图”标志章。竣工图标志章中的内容应填写齐全、清楚，不得代签。竣工图标志章应盖在图纸标题栏附近空白处，不可加盖在图形或说明上。竣工图标志章应使用不褪色红印泥。竣工图标志章尺寸为：50mmx 80mm。具体如图9-33所示。
图9-33竣工图标志章
（二）竣工图编制的依据文件
（1）设计施工图
（2）施工图纸会审记录。
（3）设计变更通知单。
（4）技术联系核定单
（5）隐蔽工程验收记录
（6）质量事故报告及处理记录
（7）建（构）筑物定位测量资料，施工检查测量及竣工测量资料。
（8）其他涉及设计变更的文件材料。
（三）竣工图编制时间与编制单位
1．竣工图的编制时间
编制各种竣工图，必须在施工过程中（不能在竣工后），即把编制竣工图的工作放在施工过程中进行，由工程技术人员跟随施工的进程及时绘制。
2．竣工图的编制单位
编制竣工图是施工单位必须履行的职责。施工单位在施工中要做好施工记录、检验记录，整理好变更文件，并及时做出竣工图，保证竣工图质量。同时，对竣工图及竣工文件的验收是工程验收的内容之一。
（四）竣工图的组卷与移交
1．竣工图的组卷方法
竣工图的组卷方法应按专业、时间顺序排列。图纸不多时可组成一卷；如图纸较多，可按总图、建筑、结构、给排水、采暖、电气、通风空调等分别组成若干卷。
2．竣工图的移交
竣工图的移交是一个建设项目竣工后十分重要的一项。施工单位应严格遵照国家有关规定，在竣工图通过检查验收、合格认可后，及时移交。工程竣工后3个月内，按照分级管理的规定向城建档案馆和有关单位报送并办理移交手续。移交方应详细填写移交书一式两份，接收方应按照移交书和卷内目录进行核对，确认无误后，由移交、接收单位盖章，双方负责人和经办人签字盖章后，双方各保存一份存档备查。
七、工程保修
（一）建筑质量分类
房屋建筑质量的分类如表9-8所示。
表9-8 房屋建筑质量分类
完好房屋
指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内陆面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。
基本完好房屋
指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。
一般损坏房屋
指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。
严重损坏房屋
指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。
危险房屋
是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
（二）工程保修
工程质量保修是指建设工程在办理交工验收手续后，在规定的保修期限内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，由施工单位负责维修，由责任方承担维修费用并赔偿损失。施工单位与建设单位应在竣工验收前签署工程质量保修书，保修书是施工合同的附合同。工程保修书的内容包括：保修项目内容及范围；保修期；保修责任和保修金支付方法等。
1．保修期限
房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。
质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。
房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
2．保修程序
房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。
施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。
保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
保修费用由质量缺陷的责任方承担。
在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。
下列情况不属于本办法规定的保修范围：
（1）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；
（2）不可抗力造成的质量缺陷。
