我国物业管理制度建设的历史沿革

一：物业管理制度建设的必要性

我国物业管理的产生和发展，始终离不开政府主管部门的推动引导和监督管理。

以政府为主导的制度建设，在物业管理发展进程中发挥着不可或缺的作用。

在物业管理的行政监管中，政府的主要职能，就是开展制度建设，通过制定相关法律、法规和政策来实施对物业管理市场的指导和监督。

物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面。

（一）以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要

（二）以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要

（三）以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要

二：《条例》颁布前的物业管理制度建设

从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。

这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。

我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。

（一）《城市新建住宅小区管理办法》（《办法》）

建设部，1994年3月颁布《办法》，确立城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明我国房屋管理体制改革的发展方向。《办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动全国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

（二）全国物业管理示范项目考评标准

建设部于：

1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》；

1997年印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》；

2000年印发了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。

（三）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。

《办法》的实施，对维护物业管理收费秩序发挥了作用。

（四）《物业管理企业财务管理规定》

为规范物业服务企业财务核算行为，促进企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部于1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金，成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范了物业服务企业的财务管理行为。

（五）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。

为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。

（六）《物业管理企业资质管理试行办法》

为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照该规定，申请企业资质评定，作为市场准人的条件。该办法对于政府加强行业管理，规范物业管理市场起到了积极作用。

（七）《住宅室内装饰装修管理办法》

为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》。

该办法是物业服务企业规范业主装饰装修行为的主要政策依据。

2003年6月8日，国务院正式颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段，特点如下：

一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；

二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；

三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

《条例》颁布后制定的全国性政策法规作列举式介绍。

(1)2003年6月，建设部发布《业主大会规程》；

(2)2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；

(3)2003年11月，国家发展改革委、建设部发布《物业服务收费管理办法》；

(4)2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》；

(5)2004年7月，国家发展改革委、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》；

(6)2004午9月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》；

(7)2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会五次会议通过《中华人民共和国物权法》。作为我国基本的财产法律制度，《物权法》对我国宪法规定的公民财产权利提供了实体法保障，有利于维护社会主义市场经济秩序。

根据《物权法》第六章的有关规定，国务院于2007年8月公布了《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》。

这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：

一是协调性，主要是强调制度建设要与上位法保持一致，以避免法律适用的冲突，保证国家法制统一；

二是引导性，主要是政府从改善民生和发展经济出发，着力制定指导和支持物业服务业发展的产业政策；

三是创新性，主要是在总结物业管理发展30年经验基础上，进行符合市场规律和行业特征的制度创新。