物业管理信息系统及功用
管理信息系统（managementinformation system，缩写为mis）的主要任务是最大限度地利用现代计算机及网络通信技术加强企业的信息管理，通过对物业服务企业拥有的人力、物力、财力、设备、技术等资源的调查、收集、梳理，获得丰富的数据，加工处理并编制成各种信息资料及时提供给管理人员，辅助科学决策，以提高企业的管理水平和经济效益。目前，管理信息系统已成为物业服务企业强化技术应用和科学管理的重要手段。
一、物业管理信息系统概述
（一）物业管理信息系统的概念
物业管理信息系统（pmis）是指物业管理中由人和计算机等组成的，专门用于物业和物业服务信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。
它能及时反映物业及物业管理的运行状况，并具有预测、控制和辅助决策的功能，帮助物业管理公司实现其规划目标。
物业管理信息系统是物业服务企业提供物业服务的“神经系统”，它在一定程度上改变了传统的管理思想、管理方式和管理行为，是物业管理转型升级走向前端的重要支撑与体现。
（二）物业管理信息系统的特征
1．集成性
物业管理信息系统最主要的特征是信息系统集成，其信息化是建立在网络集成、系统集成和数据库集成一体化的信息系统集成平台之上的。
2．交互性
物业管理信息系统则可以有效实现双向的、交互式的信息沟通。
3．动态性
物业管理信息系统的动态性特征，是区别传统物业管理模式的主要特征。代表了信息采集的自动化、实时性和可靠性。
人和物的信息化、智能化、网络化是物业管理信息系统的重要组成部分，物业管理信息系统不仅可以实现对人的服务、对物的管理方式的转变，而且也能实现物业运营管理方式的转变。
（三）物业管理信息系统的分类
1．以系统适用的物业类型划分
住宅、写字楼、商场、综合性／专业性市场、公寓／别墅、酒店、娱乐场所、大学城、科技园、生产／研发基地···
目前，应用较多的物业管理信息系统有：住宅物业管理信息系统、政府后勤物业管理信息系统、商业物业管理信息系统、公租房物业管理信息系统、数字化社区门户等。
2．以系统运行模式划分
c/s（client/server，客户机／服务器）模式；
b/s（browser/server，浏览器／服务器）模式；
混合模式
3．以系统应用覆盖区域划分
小型、中型（区域型）、大型（全国级）、超大型（世界级）
（四）物业管理信息系统应用价值
物业管理信息系统的实质是利用人和计算机系统在物业管理中进行信息收集、传输、加工、保存和使用。
物业服务企业运用这一系统，可在经营服务中实施预测、控制和决策，能有效地控制成本、提高效率，实现对生命周期内的物业从整体环境和空间上进行多功能、多层次、全方位的管理。
其应用价值主要体现在：
（1）有效存储物业管理档案资料；
（2）实现设备设施远程数据获取（如远程自动抄表等）、远程监控；
（3）高效低成本处理日常事务（如智能化快速查询、自动计费、智能化费用管理与收缴等）；
（4）实现数据智能化、电算化管理；
（5）实现信息共享与高速自由交换；
（6）加强企业内部和企业与外界及客户的联系；
（7）扩大企业经营服务的范围和能力；
（8）提高企业的管理及科学决策能力。
二、物业管理信息系统的功能
物业管理信息系统可以促使物业服务企业的管理运作更加顺畅，使优秀的管理方法能融入每一个相关工作角色的工作任务中，确保企业的经验和资源保留下来，而不会因为员工的离职影响公司的管理和运营的连续性，从而有助于实现企业管理优化和持续改进。
目前国内主流物业管理信息系统的功能主要包括在以下物业管理子系统中：
1．oa协同办公子系统
该系统能解决大企业信息化应用需求，实现企业oa标准应用、流程审批、知识管理、公文管理、电子签名、综合办公等。
2．基础数据子系统
该系统能统一管理和维护各业务模块共用的基础数据，提供基础信息支撑，支持多语言版本，辅助实现物业资源管理、客户管理、员工档案管理、区域及地址管理、银行及币种设置及各类基础资料的管理。
3．财务管理子系统
该系统可以满足物业服务企业多种管理模式需求，实现企业财务数据的集中管理，财务状况实时查询与监控，协同化的业务处理，人性化系统设计，集成化的系统应用，支持复杂组织架构管理。如财务初始设置、分摊管理、应收管理、实收管理、预交管理、付款管理、票据管理、凭证管理、财务结算管理、收费组件、财务预测等。
4．客户服务子系统
该系统可以满足物业服务企业客户服务管理与监控要求，工作流配置灵活可调，提供强大的数据统计分析，提供完善的呼叫中心解决方案。如客服初始设置、客户服务调度（采用工单记录及工单流转双模式）、物业有偿服务（增值服务）、装修管理、问卷调查管理等。
5．租赁经营子系统
该系统能结合工作流引擎对潜在客户、租赁意向、租赁控制、合同管理、经营分成等租赁业务进行全流程管理和监控，提供详细查询与统计分析以及收入预测。
6．设备资产管理子系统
该系统能帮助物业服务企业实现业务、事务、财务、流程一体化，对巡检维保工单与工作流整合实现审批、推送、反馈、督办，并通过备品备件与仓库采购联动，设备运行参数与能耗关联。主要包括：不动产资产管理、办公资产管理、设备管理、能耗管理等功能。
7．采购管理子系统
该系统基于工作流，能分别对服务与物料的采购流程全面管理。服务采购实现合同管理、考核评分、费用结算与支付等功能，物料采购完全实现从物料需求、全局库存、采购申请，采购订单、收货验货到采购结算全流程管理，且与财务管理子系统无缝对接，由财务支付相关费用。满足供应商管理、批号管理、采购管理、采购招投标管理等要求。
8．库存管理子系统
该系统整合工作流与采购和财务子系统，能实现从采购到出入库再到财务支付全流程管理，支持条码及二维码扫描，批次、序列号管理等完善的仓库解决方案。如物料档案维护、仓库档案维护、库存管理、全局库存、审核及反审核等。
9．品质管理子系统
该系统根据iso管理标准体系搭建，能将各业务线的工作内容、方法、流程、规范和检查标准固化在物业管理信息系统中。以日常工作考评（由六类工单完工时检查评分或回访评分支持）和综合检查考评（由问卷答卷评分体系和全年考评计划支持）二套方法，配合知识管理（推广和推送工作方法流程规范）和考评结果的统计分析，为pdca管理循环提供方法及数据支持。主要包括：品质管理标准体系、品质管理考评、品质管理分析等。
10．人力资源管理子系统
该系统能帮助物业服务企业实现组织架构体系、人事档案信息、考勤排班、绩效管理、社保福利、工资管理、招聘选拔、培训发展等人力资源规划管理。
三、物业管理信息系统的发展趋势
当今物业管理信息系统已从单纯的技术层面上升到物业的运营管理层面。
1．向决策支持系统转化
随着大数据时代的来临、数据挖掘技术的进步和企业主动利用数据意识的增强，根据已有数据进行应用统计、应用分析、数据挖掘、知识发现、辅助决策功能的物业管理信息系统会越来越多，相应的功能也会越来越完善。
2．向多技术融合转化
今后的物业管理信息系统将会融合更多领域的高科技技术，进一步提升物业的智能化和物业管理服务的智能化。
3．向物业erp系统转化
“用数据说话”。
在erp思想的指导下，以物业管理为基础，以客户服务为核心，实现对物业服务企业的人、财、物、行政、质量工作的集中管理，以及各种类型物业项目的房产、客户、客服、品质、工程、保洁、保安、设备运维、租赁经营、仓库采购等工作的专业化管理。
4．向互联网云平台、社区电子商务转化
未来，物业软件平台将根据企业需求去构建个性化的解决方案，按需使用，按需付费，呈现一种全新的信息化应用模式（saas，software as a service软件即服务）。
这种模式同时有效地在物业服务与邻里生活之间构建了一个交流、沟通及商务桥梁。让物业服务机构与社区居民之间，居民与居民之间以及物业服务企业、居民及社区商家之间的关系变得更加密切，生活更充实、更加丰富多彩。
同时，通过全新的社区电子商务服务，创新物业服务赢利模式，让物业管理服务更有“钱”景。
5．专用管理信息系统更加完善，得到更多应用
fmmis是以预防性维修设备管理理念为导向，构建设备管理标准化制度规程，通过标准化作业规范设备管理工作，优化设备管理工作流程，达到降低运营管理成本，实现提升设备管理水平和效率的目的。
其主要功用为：
（1）便于建立设施设备管理电子台账。
（2）实现设备巡检、维保作业标准化管理。
（3）实现设施设备的全寿命期管理。
