随着社会主义市场经济深入发展和城市建设步伐加快，居民住房商品化意识不断增强，住宅小区物业管理和物业管理公司如雨后春笋般发展起来，但由于物业管理在我国尚处起步阶段，受传统房产管理模式和人们价值观念的束缚，加之经验不足和管理能力欠缺，使旧住宅小区物业管理在发展进程中遇到诸多的问题。
因此，运用市场经济规律，研究旧住宅小区在实施物业管理中的问题，探求发展对策，构筑健康有序的物业管理机制和经营体系，对于提高城市旧住宅小区物业管理水平，全方位推进物业管理进程，具在十分重要的意义。
下面，以我们的实践体会，就其改进和发展住宅小区的物业管理，谈一点粗浅的看法：
沈阳房产实业有限公司，是沈阳市房产管理局直属的全市大型物业管理企业之一。公司积十几年的管理经验，以其形之有效的企业规章制度和专业化管理队伍，承担市内300万平方米的住宅和部分非住宅的物业管理，在遍布市内六区的40个实施物业管理的住宅小区中，占总量91%的住宅是在旧小区基础上实施物业管理的。由于在70年代和80年代开发建设并交付使用的住宅小区配套不完善，工程质量欠佳，规划设计不合理，并且小区均处于开放式的组团状态，加之动回迁遗留问题较多，造成小区实施物业管理有很多难点。
从95年至2000年的6年间，公司通过沈阳市城市建设综合改造的契机，对5万平方米以上的24个住宅小区进行了分批分期的整治，在利用小区整治有限资金基础上，通过内部压缩开支，开源节流，在最大限度争取小区整治资金保证的同时，把小区整治的基准点放在了恢复配套设施，改善小区环境，最终达到完善物业管理的硬件条件上来。在小区整治基础上，通过属地街道办事处、居委会的配合，按房屋产权人构成的份额组建了“业主委员会”。鉴于小区直管公房占绝对比重的因素，公司对小区物业管理实行招标，引入内部竞争机制，并按现代企业制度对原来的房管公司改制，为物业公司取得工商注册和行业资质认证，初步建立起新型物业管理模式。
在实施和推进旧住宅小区物业管理的进程中，我们一方面更新观念，认真大胆探索，一方面通过积极有效的努力，从转换机制，强化服务，开拓社区经营领域，规范物业管理行为入手，使小区管理方式从传统计划经济时代的单一房产管理状态下脱离出来，开始向专业化、规范化、社会化的物业管理方式迈进。从95年到现在，先后有“北二经小区”、“万莲小区”、“滑翔小区”、“洮昌小区”被国家建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区”和“示范小区”称号；“万柳塘小区”、“阳光小区”被省建设厅授予“文明小区”称号，有20个小区进入“绿、静、美、安”住宅小区标准的行列。
然而，通过几年来的物业管理实践，我们认为当前的物业管理物别是在旧住宅小区推行物业管理困难重重，若改进和发展住宅小区物业管理还有许多问题亟待解决。
1．物业管理市场条块分割，公平竞争格局难以形成。目前，我国物业管理正处在起步阶段，尚不规范，结构不尽合理，在住宅物业中，绝对多数的直管公房分布在旧住宅小区，大多仍处于传统管理模式之下，区域性闭垒禁锢。发展商开发一终便组建一个物业公司；房管部门以区域性的房管公司（所、站）改制的物业公司大多数属于“翻版”或翻牌；单位自管房产和其它类型的物业公司各有自己领地，物业管理格局形成条块分割状态。物业公司在市场中形成不了公平竞争。由此看来，以经营规模而获取利润的物业管理行业在发展中必然受到限制。
2、物业管理公司与业主委员会及社区管委会（改制的居委会）及其它部门之间的关系尚未理顺，职能范围不明确，业主和物业公司的利益得不到保护。
在实际工作中，经常出现物业公司与有关部门职能交叉、重叠的局面。业主只对牵涉到自身的直接利益关注，在要求物业公司服务质量、赔偿责任方面意识强；社区管委会把对管辖区内的上级检查内容和对居民的管理与教育无形中转嫁给物业公司，急功近利意识强。而对物业公司的间接利益、隐性利益则不关心，结果造成物业管理收费难的问题无人问津，社区公共管理维权意识显得十分脆弱。物业公司在资金运转十分困难的条件下，还要在包罗万象的事务中去完成本不属于自己职能的事情，无形中产生了新的政企不分的问题。
3、物业管理的政策滞后，法规不完善，经济效益低下。
在现实中，由于缺乏对物业管理发展的规划及相应的扶植与导向政策、物业管理数量的发展高于质量的发展、不谙市场机制，在市场经济条件下无视物业公司的效益而缺乏必要的调控措施。
在已出台的政策法规中，缺乏与物业管理相关的配套性政策，如在房改及公房出售政策中，主要侧重价格，计算方法，优惠条件等问题，往往疏漏了物业管理问题，致使公房出售后的后期物业管理没有资金来源，物业管理跟不上，在一定程度上也制约了房改售房速度。
4、物业管理服务收费难的问题形成小区物业管理的瓶径现象。
住宅小区部分居民或业主的思想观念问题导致物业公司政党的管理服务费收不上来，这也包括租赁直管公房的部分承租人。这部分人的思想观念停留在计划经济时代，传统模式在这些人中形成了根深蒂固的思维方式。没有认识到物业管理是为其提供直接服务的市场经济行为，更有思想素质低的人把对“社会问题”、“收入问题”、“下岗问题”的抱怨发泄给物业公司，造成物业公司无形中还要随社会经济改革中的负荷。
这部分人把住房是权力看的重，对交租、交费是义务避而不谈，法律意识相当淡薄。住宅小区物业管理收费难、物业公司管理超荷运行的瓶径现象普遍存在。
几年来，我们对旧住宅小区实施物业管理的实践认为，改进和发展住宅小区的物业管理，应该解决以下几个方面的问题：
（1）完善物业管理政策法规，建立依法治理结构，保障物业管理健康发育。
住宅小区物业管理涉及到诸多方面问题，从居民（业主）到法人，从管委会到政府职能部门，在物业管理过程中，无论管理行为还是经营活动，物业管理都必须依靠各个主体的协调一致、共同努力才能顺利实施。因此，必须从法律的角度明确物业管理内容、运作方式及权利义务。业主委员会应从真正意义上建立起属于小区全体居民的自治组织与所聘的物业公司在平等的法律关系中，通过物业管理合同来约束各自的行为。物业公司要按合同约定承担对小区居民应该提供的物业服务和服务质量，承担造成法律规定内的经济责任；业主委员会要监督物业公司履行合同的行为而不干预物业公司的管理经营活动，要承担业主无故不交纳物业费的责任。物业管理企业要通过法律手段和司法程序解决不交费问题、经济赔偿责任问题和违约问题。
目前我市的居委会已转换成“社区管委会”形成“三级政府”、“四级管理”格局，对物业公司、业主委员会有监督、指导的职能，从探讨的角度讲，如果把“社区管委会”逐步发展到群众互助协会式的法人社团，按业权大于使用权的原则，在物业区域负责管理，并承担相应的“民事责任”，就解决了“业主委员会”形式上承担民事责任，而实际上什么责任也承担不了的问题，从而在法律意义上解决了“业主委员会”松散性的问题。政府要本着国情、市情、区情、本着主旨明晰，分项灵活，细则建全的原则，尽快建立物业管理规范体系，使物业管理有章可循，依法管理，才能保障物业公司在市场中健康发育。
（2）尽快形成物业管理市场化、专业化、社会化形态，引入市场竞争机制，加速市场培育，形成新型物业管理体制。
当前，住宅小区按行政区域划分、物业权属划分而形成条块分割的状态，行政支配和干预仍起主导作用，这不利于物业管理企业竞争。小区居民对物业管理没有选择的权力。区域性、局域性的物业垄断是不适应市场经济发展的，特别是直管公房管理体制形成的政、事、企不分，造成了物业管理公司在小区管理上的不公平竞争。区房产局的物业公司与无政府职能的物业管理企业，存在着很大的差异，前者可以享有事业性收费或某些财政方面的扶持及税费方面的政策规定，而后者同样是房产经营管理，实际上是企业放弃利润目标而负担和补贴事业性和公共福利性的公房管理。
市场经济条例下的住宅小区物业管理，必须建立在公平竞争的条件下进行。其一，要打开部门和行业垄断，把住宅物业推向市场，结束房产管理的终身制，让小区居民在社会上寻找、选择自己满意的物业公司，将住宅小区物业管理引入竟争机制。其二，加快直管公房管理的改革进程，政企分开，权属管理界限打开，公房实行委托管理并按现代化企业制度要求成为独立的市场动作主体。建立以业主代表大会为最高权力机构，以业业委员会为权力和决策中心的物业管理模式，实现由业主选择物业公司，由业主决定服务内容的市场合同关系。通过招投标方式引入竞争机制，形成优胜劣汰市场格局。
（3）积极扶持物业管理的发展，营造住宅小区物业管理宽松氛围，提高物业管理造血机能。
在市场经济条件下，发展住宅小区物业管理的首要条件是经济上的支撑。在当前居民收入水平和对物业管理的接受能力尚存差距的情况下，物业管理公司的经营方式仅限于由物业管理服务费的收缴来满足运行显然是力不从心。因此，物业公司把发展小区服务项目，拓展社区经营领域，做为小区物业管理新的经济增长点是必然趋势。住宅小区做为社区的自然形态有着无限的商机，小区居民日常的生活需求，都是物业公司提供服务的经营项目。民政部日前透露“以社区服务为龙头的社区经济将成为今后城市基层工作的方向”。如此看来，开拓和发展社区服务项目将成为第三产业中的主要行业。物业公司通过开辟这一领域的经营，将增加的收入再补贴到小区物业管理之中，一方面使物业管理得到持续发展，一方面又完善了自身的造血机能，使小区物业管理在经营上达到良性循环。
笔者认为，政府和社会应该积极给予这一产业的扶持，首先在条件上应该创造一个宽松的环境，在税收和规费方面提供优惠政策，禁止和杜绝不合理方面的摊派及给物业企业增加的社会负担，使住宅小区的物业管理步入健康、持续的发展轨道。
（4）小区物业管理需要政府的关心，社会的关注。
住宅小区物业管理由新生到发展再到深入，是一个艰难曲折的过程，目前的物业管理正处在发育时期，在小区物管理成长过程中，带有传统经济痕迹的问题，必然阻碍市场经济条件下的新产物的发展，为哺育培养物业管理的健康成长，需要政府的关心和社会的关注，我们认为：
A、当前旧住宅小区管理难点，突出表现在经费不足，物业公司运行困难。由于物业管理费管理的观念脆弱，收费率不尽人意，在推进住房制度改革、加速房改售房的情况下，应该从房改基金中列出一定比例的物业管理基金向住宅小区物业管理注血；政府财政预算中的城市建设维护费对住宅小区的物业内容也应予考虑相应的补贴。如果能有良好的外部经济条件保障，住宅小区物业管理才能进入正常运行轨道。
B、根据物业管理行业公益性的特点，在税费上应按扶持行业对待，减征或缓征税费。营造物业管理企业放水养鱼的生长环境。
C、在有计划的对旧区改造的同时，对边缘破旧的组团住宅随之坐车改造，创造出物业管理新环境，建成一个新小区，改造一个旧小区，建好一个保一个。以新的物业管理模式进行小区物业管理，使居民安居乐业，从而使人居环境质量有一个明显的提高。
D、动员全社会来关注住宅小区物业管理，通过对群众广泛宣传，教育和利用各种媒体的参与，形成物业管理空间氛围，在真正意义上达到小区物业管理的公开性、公平性、公正性，建立社会监督体系，使物业管理企业、业主委员会、社区管委会各行其责，各尽职守，确保小区物业管理在健康有序的环境中发展起来。
总之，物业管理作为一个新兴行业，有着广阔的市场发展前景，尚需培育和规范，它需要政府的引导和扶持，需要社会各阶层的关心和帮助，也需要我们物业管理企业的规范运作和大胆探索与实践。着眼未来，我们要不断进取，逐步完善，在旧住宅小区物业管理的道路上迈出新的步伐。
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