尊敬的各位贵宾们、各位物业管理界的同行们、女士们、先生们：
中国物业管理协会华东地区物业管理工作交流会在我们上海召开，研讨加快培育与拓展物业管理市场等议题，促进华东地区物业管理行业的交流和合作，这是一件很有意义，很令人鼓舞的事情。在此我首先代表上海市物业管理协会以及上海市物业管理行业的同行们，向出席此次会议的全体贵宾及各地同行们表示最热诚的欢迎。
下面，我想借此机会，将上海物业管理行业的发展过程及我们协会的概况向在座各位作一个简要的介绍，以此求教于各位同行与专家们。
一、上海的物业管理是在中国改革开放的大背景下，随着土地和住房的商品化，随着房产开发规模的扩大以及境外先进管理观念的输入而蓬勃发展起来的。它大体经历了三个发展阶段：第一阶段从1991年至1994年，以上海市物业管理协会成立为标志，是为上海物业管理的起步初创期；第二阶段从1995年至1998年，以《上海市居住物业管理条例》颁布为标志，是为上海物业管理的规范运作、迅速发展期；第三阶段从1999年以来，以沪上第一家居住物业以招标形式向社会公开招聘物业公司为标志，上海的物业管理进入了一个深化改革，完善市场机制的新阶段。
早在1984年，上海已有个别房产公司开始从事物业管理业务，但上海第一家专业物业管理公司的成立则是在1991年，比内陆最早兴起物业管理的深圳市，整整迟了10年。虽然上海的物业管理起步较晚，但由于上海本来就有着物业管理的历史传统和深厚潜力，再加上在中国改革开放中被确立了“一个龙头，三个中心”的重要地位，所以上海物业管理的发展非常迅猛。
“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，是改革开放的春风，吹开了上海物业管理的千万梨花，到1994年底，上海市物业管理协会宣告成立。它的成立，标志着上海物业管理行业已初具规模，并已确立了自己独立的地位。这是第一阶段。
为了使上海的物业管理走上可持续发展的良性轨道，上海市政府及有关行业管理部门，十分注重对物业管理规范运作的引导和扶持。1995年，上海市建立起了必须持有资质证书方能从事物业管理的行业准入制度；次年又进一步作出了对管理资质进行分级评定的决定，并从当时的1791家物业管理公司中，评出二级资质企业49家，三级资质企业412家。
1996年，上海市房地局在全市范围内开展以规范化管理为目标的达标创优活动，通过持续三年常抓不懈，全市共评选出了46个全国优秀物业管理小区，488个市优秀小区，16个市示范小区和1999年全市所有区、县均通过了物业管理规范服务基本达标验收。这一活动有力地推动了全市物业管理行业向规范化、标准化发展的进程。
1997年7月上海市人大常委会通过了上海第一个地方性物业管理法规《上海市居住物业管理条例》，《条例》对居住物业管理的一般内容、要求和有关程序都作出了明确规定，特别是对有关保障业主利益的重大问题作出了详尽规定。
《条例》的颁布使业主的自治管理意识和物业公司依法办事的意识大大增强，物业管理中的不规范行为大为减少，对于物业管理的规范化、法制化建设起到了重大作用。1997年上海市房地局又提出了物业公司管理人员必须持证上岗的要求，并为实行这一制度举办了8期企业部门经理、管理人员培训班，经考核共核发了9354份上岗证。同时培训企业经理并核发了2415份上岗证。
正是由于政府的上述一系列指导和扶持，再加上广大从业人员的艰辛努力，这一阶段，上海的物业管理得到了突飞猛进的发展。前面说到1994年底，上海的物业管理公司还不到300家，但到了1998年，物业管理公司已达2087家。
这些企业大致可分为三种类型：一种是由原房管所转制而形成的物业公司，一种是由发展商组建的物业公司，还有就是独立组建的专业物业管理公司。这些物业公司管理着1.9亿平方米的物业，占全市市区物业总量2.9亿平方米的66%。其中居住物业总量近1.8亿平方米，大致可分为三种类型：1）旧式里弄；2）新式里弄和新建公房；3）新建的商品房和住宅小区。
市房屋管理部门对此三种类型房屋的管理服务要求分别定位为保障型、改善型和舒适型，分别提出不同标准，予以分类指导。与此相应，对物业管理的收费原则也作了不同的规定：对售后公房实行政府定价，对一般商品房实行政府指导价，对高标准内销房和外销房则实行市场价。
与此同时，政府一方面积极引导和推动广大业主建立自己的自治管理组织——业主委员会，至1998年底，全市共成立了2603个业主委员会；另一方面又倡导街道介入对物业管理的监督。由此，一种由业主委员会自治管理、物业公司专业管理、街道监督管理、政府行政部门指导管理的物业管理体制便逐步形成。这是第二阶段。
当物业管理在规范运作的框架下取得长足的进步之后，如何使它完全按照市场经济的规律进一步完善机制和增强活力，就成为引导行业深入发展的新课题。1999年5月上海市召开了物业管理工作会议，明确提出了培育和发展上海市物业管理市场的主题。
一批市场意识较强，敢于在市场经济的大潮中搏击风浪的企业家率先将企业的航船驶进了市场经济的深海。1999年7月上海第一个居住小区鑫城苑公开向社会招聘物业公司，上海市的行业管理部门不失时机地抓住这一个案给予肯定和支持。
随后，一大批各种类型的物业，包括自己拥有物业公司的发展商也打破了以往自己物业自己管的惯例，将新建的楼盘推向了市场。2000年又出现了将原由房管部门管理的老式住宅的管理推向市场。由此，上海物业管理市场的招投标体制开始确立。
在这种背景下，一大批非居住和一般办公楼的物业，也开始进入市场，寻求物业管理服务，他们当中有学校、医院、图书馆、书城、大型展览馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区直至城市旅游景观建筑。招投标体制的确立和物业管理涵盖面的扩大，是上海物业管理行业加快市场化进程、加速同国际接轨的重要标志。这是第三阶段。
综观以上上海物业管理行业发展的进程，可以看出上海的物业管理经过十年的摸索和实践正在充分结合上海的实际有序地健康地向前发展。从初创阶段逐步走向成熟。取得了明显的进步，也积累了一定的经验。
还可以看出这样几个显著的特点，那就是：1）起步虽晚，发展迅猛；2）基础扎实，立法及时；3）切合实际，模式多样；4）引导得法，发展健康；5）目标明确，开拓性强。这个目标就是：从上海的实际出发，建立完全的市场机制，加速同国际先进水平接轨。
二、这里需要特别提到的是，在上述发展进程中，我们上海市物业管理协会起到了至关重要的积极作用。上海市物业管理协会成立于1994年12月，现有会员单位627家，占全市物业管理企业2315家的27%。协会设理事会，由会员大会选举产生。现有理事单位21家，这些单位大多是上海物业管理界的代表、骨干或领头企业。
协会有正副会长6人，正副秘书长4人，其中既有现在和原政府管理部门的负责官员，也有行业内代表性企业的经理人。会长 、秘书长和理事都以四年为期，可连选连任。协会下设12个工作委员会，主要是以区域界限来划小活动和管理的范围。协会的专职人员很少，只有一个6人工作班子，另有一个行业会刊编辑组。
协会成立后的角色定位是：连接政府与企业的桥梁，行业业务的指导者和协调者。它具体承担的工作分为两个方面，第一是积极参与政府为引导行业发展而实施的重大举措。例如在《上海市居住物业管理条例》的起草过程中，协会参与了《条例》课题组的组建，参与了《条例》内容的起草和修改，并收集了大量物业管理实践中的情况和问题，提供给立法部门参考。
在行政部门组织的达标创优活动中，协会倾注了极大的热情和精力，参与了考查和评定工作的全过程。在这些政府主持的重大活动中，正是由于协会的参与，才使这些工作得以加强、补充和更为有效。协会开展的第二方面工作就是在物业管理企业之间起到沟通、引导、协调和提高的作用。
这方面的工作是大量的，包括组织专题探讨，开展理论研究，组织内外交流，考察境外管理，引进先进技术，推广国际标准，培训专业人员，接受企业咨询，出版行业刊物，编印专业书籍等。自协会成立以来，共组织各类专题研讨会7次，出版论文集7本，组织境内外行业交流9次。
出境考察了香港、日本的物业管理，并实现了双边互访，促进研制和推广一批物业管理软件，促进指导68家会员单位通过了ISO9002的1994和2000版及ISO14000的国际认证，参与组织各类专业培训9454人次，出版了行业会刊35期，发行量2000余份。所有上述这些工作，无疑为促进物业管理企业间的交流和提高，促进行业的规范、有序发展起到了重要的作用。
以上我简要介绍了上海物业管理行业的发展过程及协会的概况。但从中不难看出目前现状与物业管理行业发展的要求还存在着很大的差距。随着全球新经济时代的到来，随着国家进入WTO，随着房地产新一轮发展的启动，摆在我们物业管理行业面前的任务更艰巨，目标更崇高，内涵更丰富，前景更广阔，让我们面对挑战，抓住机遇，脚踏实地，勇于创新，努力工作，创出佳绩，把我们的物业管理事业以及我们协会的工作推向一个新的高度！
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