各位领导、同志们：
借建设部召开的西北五省区物业管理工作交流会之际，我把西安市近年来物业管理工作的发展情况，向大家作一简要的汇报。
西安市物业管理发展状况
随着城市住房制度改革的逐步深化和住宅建设的迅猛发展，为适应广大业主的需求，我们借鉴学习东南沿海发达地区的城市管理经验，于1993年，物业管理在我市兴起，经过近八年的发展，这一朝阳行业发展迅速。据不完全统计，截止今年七月底，全市已取得物业管理资质的企业124家，正在审办资质的企业31家,从业人员17000多人，其中有1600多人通过培训，取得了物业管理从业人员上岗证书，具有物业管理资质的企业对270多个小区实行着物业管理服务，管理面积达1310万平方米，物业管理覆盖面已达50%以上。 其中：1992年以来新开发建设的203个小区、46个大厦、3个工业区全部实行了物业管理新体制。旧住宅区按照环境整洁、完善配套、 转换机制、理顺关系、保证权益的具体要求，进行了清理整洁，物业管理取得了突破性进展。有40多家大中型国有企业在改制中，房屋管理体制开始由行政型、福利型的旧体制向社会化、专业化、市场化、经营型的方向转变，且从今年上半年开始发展势头迅猛，提高了全市的物业管理覆盖面。我市物业管理的幅射面已延伸到写字楼、办公楼、工业区、大专院校等。全市先后有41个住宅区荣获“市政文明小区”称号，6个小区荣获“省级文明小区”称号，13个住宅区（含大厦、工业区）跨入国家优秀示范项目行列，14个住宅区（含大厦）跨入省级优秀示范项目行列。11家物业管理企业已通过ISO9002质量体系认证。全市物业管理的发展速度和覆盖面逐年扩大，物业管理市场机制正在形成，高、中级物业管理人才不断壮大，物业管理的管理服务水平不断完善规范。物业管理业在我市呈现出良好的发展势头。
近几年我们所做的主要工作
（一）有效组织物业管理立法工作，推动物业管理法制化建设。 在国家建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》后，西安市人民政府于1995年6月23日发布了《西安市住宅小区物业管理暂行规定》，这一规章在当时历史条件下曾起过积极作用，但由于过于原则和笼统，我们在实践中感到难以操作，于1997年9月，开始组织力量， 着手起草《西安市城市居住区物业管理条例》。市政府于1998年7月向市人大提交了关于制定《西安市城市居住区物业管理条例（草案）》的议案，市人大先后召开九次座谈会，广泛听取了城建、 公用、物价、民政、供电、供水等二十多个政府行政管理部门、法院和街道办事处、居民委员会、物业管理企业以及专家学者修改意见和建议。 针对《条例》涉及的重要问题，多次召开相关部门的专题研讨会进行论证。同时通过新闻媒介向全市公开征集对《条例》（草案）修改意见和建议，收到修改意见和建议600多条，八易其稿，经市人大常委会三次审议于1999年3月30日得以通过。1999年5月27日省人大常委会批准，6月24日正式公布施行。这部《条例》的出台，标志着我市物业管理工作向着民主化、法制化、规范化的方向迈出重要的一步，对加强我市物业管理、规范物业管理行为、培育物业管理市场、促进物业管理行业健康有序发展，维护业主使用人和物业管理企业合法权益，加大依法行政的力度提供了坚实的法律保障，起到了积极推动作用。
在《条例》出台后，我们先后制定了《西安市城市居住区物业管理条例实施细则》、《西安市城市居住区业主委员会组织管理办法》、《西安市城市居区维修养护专用基金管理使用办法》、《西安市物业管理企业资质管理办法》、《西安市城市居住区水、电、暖代收代缴管理办法》等配套规章，进一步完善了行业规范，把物业管理纳入法制化的轨道。
（二）大力学习宣传物业管理政策法规，提高全民的物业管理意识。《条例》公布实施后，我局作为西安市的物业管理行政主管部门，紧紧抓住这一契机，首先举办了3次培训班，对300多名行政执法人员进行短期培训，重点学习建设部颁布的物业管理规章，政策和《西安市城市居住区物业管理条例》，提高行政管理人员依法行政、依法驾驭市场经济和管理行政事务的水平，提高物业管理企业依法管理服务的水平，为规范物业管理市场，维护法规的公正性和权威性，推动物业管理在法制化、规范化的轨道上有序发展奠定基础。其次，我们把宣传物业管理政策法规作为工作中的重中之重，在1999年举行了物业管理宣传周和宣传月活动，录制了40余盘录音磁带，印制了一万余册单型本和10万余份宣传单，设立了43个固定宣传站（点）， 在全市城镇大张旗鼓进行物业管理宣传活动。连续三年组织安排，物业管理企业统一时间在小区设立宣传站，利用板报、黑板报等形式宣传物业管理政策法规。两年来，我们与新闻媒体联系，先后16次在省市报刊、电视、电台宣传物业管理政策、法规，并与省经济台、市电台、西安晚报社举办了三次物业管理热线咨询活动。通过一系列的宣传活动，扩大了物业管理政策法规的覆盖面，提高了全民的物业管理意识。
（三）强化监督管理职能，规范物业管理市场秩序。我局从1994年开始就对物业管理企业资质进行审查和年审，对小区第一届业主代表大会进行监督指导。《西安市城市居住区物业管理条例》和建设部《物业管理企业资质管理办法》颁布以后，我们分两次对物业管理企业资质进行了清理规范后，对原有的78家物业管理企业重新进行申报登记，严格质量标准，从严把好初审关。对符合条件的41家物业管理企业办理了资质初审手续，上报省建设厅审批，对不进行审验和不具备条件的37家物业管理企业限期进行整改和规范，其中有2家企业已被取消了物业管理企业资质证书。每年年审时，我们都要对物业管理企业的自有流动资金，在岗专业技术人员和管理人员、管理业主类进行审核，对业主投诉较多，反映问题调查核实后作出相应处理。目前，全市具有物业管理企业一级资质的1家，二级资质的15家，三级资质的77家，临时资质的31家。
对具有成立业主委员会条件的小区，我们都按规定会同开发建设单位，组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员，按时登记备案，在小区予以公告。目前已有26个小区依法成立了业主委员会，根据我们掌握的情况，枫叶苑、高科花园、紫薇花园、东新商住大厦等多数业主委员会，基本能按规定接受物业行政主管部门的监督指导，履行权利义务，支持物业管理企业的工作与物业管理企业配合较好，小区管理有序，社会稳定。
（四）以清理整治为重点，积极开展创建文明小区活动。三年以来，我们借鉴兄弟城市的经验，按照市委精神文明八大工程的要求， 每年选择十个住宅小区作为创建文明小区的工作目标，年初召开动员大会进行安排部署，确定每一个小区阶段性工作重点，提出了改善居住条件、促进社会经济发展为中心，以创造文明小区为动力， 以建立业主自治与物业管理体制为目标，以治理脏乱差为重点，按照“让楼道亮起来、楼内净起来、垃圾装起来、秩序好起来、环境美起来、各项服务多功能完善起来”的基本要求，切实解决群众关心的热点难点问题，着力提高物业管理企业的管理服务水平和居民的文明素质，使之达到环境优美、治安良好、服务到位、居民满意的文明小区标准，年底由市文明办、房管区、各区统一组织验收。这一活动已连续开展了三年，效果显著，不仅参加创建的小区迈进了先进小区的行列，而且带动了全市整个小区的创建工作，多数住宅小区面貌发生明显变化，达到了创建一批、巩固一批、扶持一批，带动全局为目的，受到了市委、市政府的充分肯定。
（五）积极组织达标考评活动，全面推动物业管理行业规范化、 专业化建设。为了树立良好的社会信誉，确立行业的社会地位，我们从97年开始，严格按照建设部颁布的全国物业管理项目达标考评标准，将物业管理项目达标考评工作制度化、规范化。每年有计划有步骤地选择一批小区，重点进行扶持，面对面地进行指导，高起点进行规范，从企业自评开始，省、市层层把关，层层筛选，推荐申报省级国家级考评，又通过这些典型、引路示范，带动周边物业管理项目的发展。同时把创优达标与企业资质等级、收费标准、市场竞争、物业品牌紧密结合，极大地调动了物业管理企业的积极性。目前，在高新技术开发区已经形成了达到全国一流管理服务水平的物业管理示范带。我们重视推广高新区物业管理经验，采取召开现场会形式，组织物业管理企业参观学习，争国优、创名牌、做精品、争市场已成为物业管理企业的共识，自觉申报参加达标考评的物业管理企业越来越多，物业管理的管理服务水平正在发生质的变化。
（六）加强岗位培训，全面提高物业管理从业人员素质。根据国家建设部的要求，我们经与物业管理岗位培训定点单位联系，采取走出云与走进来相结合、脱产与业余学习相结合的方法，全面开展了物业管理从业人员的培训工作，仅2000年，我们举办了4期物业管理从业人员岗位培训班，有350多人通过学习，取得了上岗证书，企业和学员反映良好，不仅为基层和企业培养了专业人才，也为会后开展物业管理岗位培训，积累了一套行之有效的办法和经验。
我们虽然在物业管理方面做了大量工作，但与兄弟城市相比， 物业管理还处在一个起步到规范的阶段，之间还存在较大的差距，仍面临着许多困难和问题，主要表现在：一是全社会的物业管理意识较薄弱，人们的思想观念和行为还不适应物业管理发展的形势； 二是物业管理发展不平衡，旧小区推行专业化的物业管理相对滞后，物业管理覆盖面偏小；三是建管之间缺乏有效衔接，前期工程质量问题较多，造成物业管理先天不足，给后续管理带来困难；四是业主委员会组建滞后，招投标市场竞争机制尚未建立；五是相关部门没有形成合力，物业管理收费很不规范，委托代收水电费矛盾较多；六是从业人员素质偏低，人才短缺，影响物业管理发展。存在这些问题既有客观原因，又有主观原因，必须采取有效措施加以解决。
今后工作思路
（一）进一步加强物业管理政策法规的宣传，提高全民的物业管理意识。我们计划在今后相当长的一段时间内，把物业管理政策法规宣传贯穿于物业管理全过程，把工作的着重点放在转变观念和提高认识上。在邀请新闻媒体宣传的同时，要以培训班、研讨会、交流会、宣传日等多种形式，开展广泛的宣传和讲解活动，要让全社会人人认识物业管理、人人理解物业管理、人人支持物业管理、适应物业管理，树立物业管理消费观念，从根本上消除对物业管理认识上的误区，确保物业管理政策法规的全面实施。
（二）要结合国有大中型企业、事业单位、机关高校等单位后勤体制改革，研究推行物业管理新体制，扩大物业管理覆盖面。按照物业管理社会化、企业化、专业化、经营型的要求，创造条件引导原管房单位加快转制步伐，组建物业管理企业，注意总结推广这一方面的典型经验，力争在短期内取得实质性的进展。
（三）加强对住宅小区的物业管理验收，切实防范建管脱节。今后对新建住宅小区，要严格入住关，未经综合验收和物业管理验收的建设项目不得办理入住手续，对已投入使用的住宅小区要拟定方案、组织力量、全市动员，集中时间、统一行动、进行调查摸底、 区分责任、明确任务、综合整治，从根本解决前期建设遗留问题，为物业管理创造必要的条件。
（四）规范发展物业管理业有计划地推进房地产开发、销售与物业管理的分业经营，改变物业管理由住宅与房地产开发派生出来，并依附于房地产开发的状况，逐步实行物业管理企业与房地产开发企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营。
（五）尽快理顺与相关部门的关系，着力解决物业管理外部环境问题。重点与物价部门明确物业管理收费的定价原则，定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。从根本上着重解决物业管理企业代收代缴水电费问题，把物业管理企业尽快从矛盾的焦点中解脱出来。
（六）加快业主委员会组建步伐，发挥业主委员会的作用，尽快建立物业管理市场机制。鼓励竞争，实行物业管理招投标试点，由业主委员会招聘选聘物业管理企业。扶持品牌企业走集团化规模经营路子。鼓励吸引发达地区的品牌企业进入西安物业管理市场，以此带动我市物业管理水平的整体提高。
（七）加强培训，全面提高从业人员素质。通过组织开展多层次的物业管理人才培训，重点建立企业经理和管理处主任持证上岗制度，加强企业关键岗位和一线服务职工的技能培训，努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高，以适应行业、企业的发展需要。
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