一、国内物业管理发展形势喜人，但遇到的问题也不容忽视。从现行物业管理模式入手去寻找解决问题的思路、方法，也许是比较务实的做法。
经过近30多年的发展，国内的物业管理已从沿海开放城市向内陆延伸，逐渐成为一门新兴行业，并形成了具有中国特色的物业管理模式：建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。从某种意义上说，这就为现行的物业管理模式定了性。而在国内物业管理发源地的深圳，早在1993年前后就总结性地提出了“社会化、专业化、一体化”和“招投标”即通常所说的“三化一招标”物业管理模式的概念。
所谓“模式”，就是指可以普遍推广或被他人借鉴的标准样式。从国内物业管理的发展历程来看，深圳的物业管理实践正是形成国内物业管理模式的要素之一，有很多开创性、标志性的举措。
时至今日，深圳物业管理在全国的影响无需多言，全国物业管理的蓬勃发展之势更令人欣喜。据初步统计，目前全国已有物业管理企业1XXX多家，从业人员近1XX万人。物业管理已成为一朝阳产业。
与此同时，物业管理遇到的问题也逐渐增多，物业管理行业普遍效益不高，物业管理企业经常成为各种纠纷和索赔的对象等等。产生这些问题的原因从总体上看是法制不健全，规范不明确，但就物业管理本身来说，我们似乎应该从其源头——物业管理“模式”着眼，以便发现问题的症结，找到切实可行的解决办法——所谓正本清源。
二、现行物业管理模式的起源有较强的“特事特办”的味道，这种“特殊性”因为有着优越性而逐渐推广开来，成为了普遍性。
国内物业管理始于深圳，是改革开放的产物。1979年12月31日，由“深圳市房地产管理局地产公司（深房集团前身）”与“香港妙丽集团地产部”合资兴建的东湖丽苑小区开工，这是深圳第一个涉外商品房工程。该小区的业主多为港、澳同胞和海外侨胞，因此，对该小区的管理成了问题：
传统的房屋管理模式既不适合涉外商品房的性质，也不能满足这些业主对居住安全、舒适、方便、文明的要求，对房产保值、增值的要求。于是，当时的深圳市房地产管理局决定借鉴香港等地的经验，成立物业管理公司。1981年3月，深圳市物业管理公司由深圳市编制委员会批准成立。这是国内第一家物业管理公司。
1981年9月，东湖丽苑小区的216套商品住宅交付使用，东湖丽苑管理处同时成立。根据当时涉外商品房的特殊情况以及城市管理的现状，东湖丽苑管理处的业务范围相对独立和宽泛，包括对住宅小区的房屋维修，市政、环卫、绿化、消防、治安、供水、供电等的管理，以及为业主提供代缴水电费、代办房产证以及其他与生活相关的服务。可以说，涉外商品房引进物业管理有极强的“特事特办”的性质，业主和住户不出小区就能解决几乎所有与居住、生活有关的问题。
在当时各种社会配套服务及规范都严重缺乏的情况下，物业管理单位进行的综合一体化的管理与服务确实为涉外商品房的业主提供了安居的保障和方便，对吸引外资及外商有积极作用。
1988年深圳开始实施的住房制度改革为物业管理这一新型管理模式的推广提供了广阔的空间，房改配套细则之一的“住宅区管理细则”实际上为物业管理在安居房住宅区的实施提供了政策依据。园岭、景贝等12个公产房住宅区的房管所（站）全部改为屋村管理处；
1990年10月，深圳市房管局在新建的莲花二村住宅小区吸取涉外商品房住宅区的管理经验推行“一体化”综合管理；1993底至1994年初，深圳市住宅局在莲花北村实行物业管理的内部招投标；1996年，则将安居房老住宅区鹿丹村的物业管理权在社会上公开招标。至此，“社会化、专业化、一体化”、“招投标”的“三化一招标”深圳物业管理模式初步形成。
三、现行物业管理模式的优越性起初主要表现在经济方面，但随着物业管理的发展其社会价值日渐明显，并将影响到城市基层管理的体制及其运作。
从经济的观点看，物业管理及其“三化一招标”的模式产生的原动力是“需求”，是“市场”。改革开放为其提供了契机、保障。正因为它适应了市场的需求，才得以不断发展、壮大和推广。由最早的涉外商品房住宅区，逐渐推广到一般商品房住宅区，再到原公产房住宅区；由住宅逐渐推广到工业区、商厦、写字楼，再到目前的机关、学校、医院、车站、码头等公建设施；由沿海开放城市逐渐推广到内陆主要大中城市；由目前的中心城市推广到边远地区的城市……物业管理诚如星星之火，已成燎原之势。
物业管理的另一进步意义是对传统房屋管理的全面改革和机制转换，主要表现在：改事业性质的福利型、亏损型管理为企业性质的货币化、经营型管理；改多头、条条分割式管理为一体化的综合管理；改被动、消极的管理为主动的、积极的管理等。物业管理使国家逐步摆脱了长期无限投入维修、养护资金的负担，并形成一个新兴行业，创造了产值，也创造了税收。物业管理使住户（业主）得到了良好的居住、生活和工作环境，使物业得以保值甚至增值。
面对物业管理蓬勃发展之势，我们也应冷静地看到，正是服务业，尤其是与普通百姓切身利益息息相关的管理、服务相当欠缺、落后，才使得物业管理发展的空间相当宽泛。马克思说“人是社会关系的总和”，我们能否以人的社会关系的丰富程度来透视社会的发展程度呢？
在计划经济时代，人们的社会关系是单一而稳定的，相互之间的关系也是封闭或分割的，这不但制约了个人的发展，也使社会的发展受到束缚。从某种意义上说，这也是“封建”，是最大的封建。社会发展要求解放人性，提倡健康丰盛的人生，首先就应从打破束缚人的单一的社会关系入手，扩展人们生存、生活的空间。
物业管理从某种意义上来说打破了过去人们在“住”的问题上对单位或ZF的过分依赖，有了自主权和选择权，人们诸多居住、生活方面的潜在需求也因此而成为有效需求。这就是市场的好处。
另一方面，当人们的自主权得以保障之后，人们的主人翁意识也进一步加强：关心自己居住、生活和工作的环境，关心与自己的利益相关的外部情况。于是，业主委员会产生了，业主自治成为可能。
在此基础上，“社区”的要领逐渐形成，“社区管理”已提上日程。这必将对未来城市的管理产生重大影响。
四、物业管理遇到的问题主要有职责的界定，业主委员会的地位和作用问题，以及行业的效益普遍不高等，这些都影响到行业的健康发展。
物业管理的发展机遇与挑战并存。眼下是物业管理发展最快的时候，也是问题最多的时候，这些问题可以大致归结为以下几类：
一是物业管理的职责界定问题。现行物业管理的职责不但包括房屋、设施、设备的维修和养护，还包括对环境的保护和保持，如清洁、绿化、卫生、防止噪音等；也包括物业小区的安全和秩序的管理，更包括许多社区服务、社区文化，另外有的还承担了许多行政职能和居委会的职能等。
总之，物业管理几乎到了无所不包的程度。既然管了这么多的事，哪一样出现问题都会找管理单位，所以就有了在小区里发生凶杀案，受害人家属以缴纳管理费而向管理单位索赔的事件；也有丢失车辆让管理单位赔偿的案例，甚至一些业主意外受损，以管理不善为由而向管理单位要求赔偿。费些精力和嘴皮就能应付过去的问题多些尚无大碍，但大的索赔案若有一两起，就足以让管理单位关门倒闭，物业管理单位几乎进入了“雷区”。
二是物业管理企业效益普遍不好的问题。据初步统计，物业管理企业真正靠自身管理业务而生存的比重很小。许多物业管理企业或是依靠上级单位、开发商的支持而存在，或靠其它经营活动来维系生存，主业却不是主要收入来源。尤其是管理老物业的企业，需要不断增加投入的人力、物力和财力，才能保证物业功能的正常发挥，才能使物业长一些时间保值，减慢其贬值的速度，但管理费却随时间推移产生实质上的下降。这样一个逆向的经营过程，只会令管理单位雪上加霜。
按照市场经济的规律，当一个行业的利润少于社会的平均利润时，社会资源的投向就会从该行业中转移出去。事实上这几年物业管理却在“微利”的呐喊中茁壮成长，原因在哪里？看来，物业管理企业的伸缩空间一定是有的。
三是业主委员会在物业管理中的地位和作用问题。
现在物业管理遇到的许多问题与业主委员会是分不开的，业主委员会权力泛化与形同虚设是存在的两个极端问题。权力泛化，使物业管理单位无所适从，经常处于被动、挨打的局面。业主委员会可以直接干涉管理事务，甚至拒交管理费、随便炒物业管理单位鱿鱼或集体上访等等；形同虚设又令物业管理单位缺少约束，服务的质量得不到保证，价格（管理费）却居高不下，严重侵害了业主的利益。
四、如何界定业主委员会的职能、权利，规范其运作，使业主委员会和物业管理单位形成友好、良性、互动的关系在眼下显得尤为重要。
五、物业管理产生诸多问题的根源在于现行的管理模式，如何理解和认识这一模式，关系到要不要改革和如何改革的问题。
物业管理职责界定的问题，实际上是由“综合一体化”的管理模式造成的。既然是综合一体化管理，所有与业主（住户）居住、生活相关的问题，物业管理单位都可以管，也该管理。因此，出了问题也只有找管理单位。第一索赔对象也是物业管理单位。
看来，“综合一体化管理”值得商榷。在业内，首先就“社区文化活动是否是物业管理的内容”产生了歧见，许多管商厦、工业区或高档住宅区的物业管理单位，就很不赞成搞社区文化活动。另外，社区文化活动好坏的评判标准无法界定，这足以让人无法评判物业管理的好坏。
前面已分析过，综合一体化管理是在“特事特办”的情况下产生的，在社会的配套服务都跟不上的前提下，在计划体制政出多门的情况下，综合一体化管理确实为业主带来了方便。但经过二十年的发展，社会环境变了，服务业发展了，还固守原先的模式，似乎不合时宜。
物业管理企业普遍效益不好，与“综合一体化”的管理模式也是有关的。“麻雀虽小，五脏俱全”，为了达到综合一体化管理的要求，物业管理单位不管大小，机构（部门）必须设置齐全，人员必须配置整齐，“大而全”、“小而全”的管理和运作模式必然造成高成本、高支出，企业的效益好不到哪去。
于是，物业管理开始向“规模”要效益，物业管理行业管理也将“资质审定”作为重要手段，管理的面积不够大、人员配置不全的，该物业管理企业就不够资格。以大论资的管理办法让人觉得幼稚、片面。
当然，在大的物业管理企业内部，可以比较好地配置资源。在深圳，中海、中航、万厦等规模较大的物业管理企业，都成立了许多专业公司（如清洁、绿化、电梯维修、家政等专业公司），以统筹负责所管物业的专业管理、服务项目，打破了管理处“一统辖区”的局面，真正落实了“专业化”的模式。
对于“专业化”的认识也是物业管理的争执之一。从宏观的角度看，物业管理是专业化的管理。我们所说的物业管理模式中的“专业化”，也多是在这个层面上理解的。但具体到物业管理内部，仍然有专业的细分问题，专业之中又有专业。所以对“专业化”应全面理解，专业化是一个纵向划分的体系，而不是横向的或成片的划分标准。物业管理有走区域管理的嫌疑，以此来提“专业化”，似乎不妥。
物业管理模式当中的“社会化”提法是比较有远见的，没有社会化，就不会有专业化。社会化的涵义就在于打破区域限制，横向联系畅通，这样，纵向的专业化才能得到贯彻、实施。“一体化”最易形成壁垒，“社会化”是要打破壁垒，“专业化”则是实现社会化的手段。
从这点上来说，国务院23号令的提法相对科学些，即没有提“一体化”。“业主自治与物业管理企业专业管理相结合”，是非常难以把握的尺度。什么是业主自治，如何自治？什么又是物业管理企业专业管理？都是有待探讨的问题。那么，以此作为模式，其可操作性就大打折扣。业主委员会产生的诸多问题便源于此宽泛而空洞的定义。
六、物业管理行业的细化、职业物业管理人队伍的培养、城市基层管理架构的改革，是物业管理发展的方向和要求。
改革是一个渐进过程。当物业管理取代传统房屋管理模式时，是一项重大改革的进步。在内陆许多地方，这一转变过程仍未实现，仍应按现行的物业管理模式改革。但在深圳、广州等沿海城市，物业管理已走过了近二十年，其社会、经济已发展到一定的高度，第三产业发达，现行物业管理模式产生的基础已经发生改变，所谓的“模式”自然得随之改变。
某种意义上来说，市场就是个不断发展变化的过程。物业管理是市场的产生，自然得不断调整、变化，以适应市场的需要。
从现实的情况出发，物业管理应逐步回归其“管理”的职能，“管理”是比较宽泛且相当务虚的。物业管理是否能将维修、养护、清洁、绿化、保安等一系列具体操作业务交付专业公司承担，物业管理仅在其中起联络、代理、监督的职责？这样，物业管理行业势必分化，原先的管理人员将成为代理、咨询、联络、监督的人员，成为真正的职业“物业管理人”，而其它的专业人员则分流或加盟到各种专业公司，由专业公司承担各种具体的服务项目。
这样，职业“物业管理人”的地位将日益突出，物业管理行业的宽度进一步拓展，各种专业公司的联合将加强，社会化大生产在技术上和组织上才得以保证。确切地说，物业管理代理人制度与专业公司服务相结合将成为未来物业管理的企业模式。物业管理代理企业不会再陷入各种具体的纠纷中。
所谓“冤有头，债有主”，哪一个专业公司服务不到位，产生了问题，就有哪一个专业公司承担责任。再加上现有的法律顾问、保险等服务行业深入到物业管理中，“物业管理人”将相对超脱，也可以更好为业主服务。只有这样，才符合社会化、专业化的要求，也才和社会分工越来越细、人们的需求越来越多的大势相适应。
至于业主自治及其业主委员会的问题，似乎也应该放到更宽泛的背景中去解决。尤其要考虑业主委员会和居民委员会合并的问题。近来，深圳市福田区在实行“居改社”（即居民委员会合并、改制为社区管理委员会）的改革，这在行政层面是一个进步，但却没有充分考虑业主委员会在社区管理中的作用，或者说，没有将居民、业主之间的内在联系搞清楚，“居改社”又变成了单项改革。物业管理、业主委员会这些跟居民（业主）关系更密切的组织及其行为被排斥在“居改社”之外，不能不说是一种遗憾。
从长远的观点看，将业主委员会、居民委员会以及所谓的社区委员会和部分物业管理企业的职能进行综合，形成完整意义上的“社民自治”的管理架构，是未来城市管理的必然之路，也是发展城市民主，改革现行城市ZF管理职能的必然要求。
物业管理在沿海开放城市发展到今天，已明显地感到其分化的必要；同时，物业管理的经济职能应加强，其作为社会管理乃至社会公益的职能应逐步被剥离，后者应该由未来的社区管理委员会乃至ZF部门或事业单位来承担。
物业管理将人们从传统的房屋管理中逐渐带到一个宽广的领域，而最终却是其对社会的、政治的影响大于其对经济的影响。社区建设与管理的出台或许是物业管理所引发的最直接、最深远的影响，因为这是顺应市场发展的结果，是满足人们日益增长的物质和文化需要与自主发展的结果。
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