国内物管市场现在的情况到底怎么样呢？
（一）乱象丛生，国内物管市场亟待规范
经过近四十年的实践，国内物管企业随着房地产业的发展迅速成长起来，现已形成一个从业人员众多的新行业。但由于物管市场门槛较低，市场监管不能完全到位，“散、小、乱”成为该行业当前的突出特点：由于不受宏观限制，几乎每个房产开发商在物业建成后，都会成立一个下属机构来代行管理职能，使物业管理权分散，物管企业规模普遍偏小。目前在全国范围内，管理面积超过1000万平方米的企业仍屈指可数，这与近十亿平方米适合推行社会化管理的物业存量相比极不相称。如此庞大的市场，十多年时间培育不出几个年营业额过亿元的物管集团，这在其它行业较为罕见。
规模小导致管理成本居高不下，企业为了生存，只好提高收费单价或增加收费项目，导致市场秩序较为混乱，最终影响了整个行业的社会形象，严重制约了该行业的进一步发展。如何推动声誉不佳的物业管理行业继续发展，已成为一个迫在眉睫的问题。
如果单靠市场力量逐步整合，这个过程将十分漫长，广大市民将要付出高昂的机会成本，因此借助政府的宏观调控职能，将适合社会化管理的物业实行连片管理，业主既能享受到方便多样的服务，又无须缴纳物业管理费，不失为解决目前我国城市居民收入水平较低情况下物管工作的一剂良方。
（二）社区型物业管理的模式
模式社区型物业管理是指在市区现有行政区划基础上，以城市居委会为基本单元形成连片的物业小区，选聘专业物管企业实施管理，物管企业不向业主收取物业管理费，而是通过经营和完善社区服务体系所取得的收益作为主要收入来源的一种管理模式。由于物管企业需要通过服务取得收益，因此其服务质量必将是业主所满意的。
运营方式现有物管企业由于管理规模普遍较小，难以开展多种经营，因此主要是通过收取管理费来取得营业收入，在当前居民收入水平较低情况下，业主容易对物管企业产生抵触情绪。而社区型物管由于管理面积较大，服务人口众多，因此具有开展多种经营的客观优势，只要有关部门和发展商给物管企业提供一定面积的经营场地或经营用房，物管企业即可通过经营收入基本满足日常管理开支，社区居民无须支付物业管理费或只支付很少的物业管理费，便能享受到方便多样的物业管理服务。
社区规模在有效管理范围内，物管企业管理的物业面积越大，单位成本越低；同时管理规模越大，经营效益越高。两者的交点就形成了企业的盈亏平衡点。
我们以一个人口80万左右的中等城市为例，人均居住面积12平方米（1999年全国城镇居民平均住房面积），50%的住房可实施社会化管理，则该类物业面积总和为480万平方米，居住人口40万，我们根据现有的社区单元，将其划分为20个社区，每个社区约24万平方米、2万人口，每个社区物管公司配备100人，人均月薪1200元，办公经费50万元，每个社区物管企业每年约需管理费用194万元。
收入方面，按保守估算，如果按小区建筑面积的1.5%拨付经营场地，每个小区的经营面积约为3600平方米，按每月每平方米创利（或收取租金）25元计算，每年可收入108万元，小区停车(按每户住房面积80平方米，汽车普及率10%，摩托车普及率30%，单车普及率100%计算，每个社区有3000户，拥有汽车300辆，保管费90元/月；摩托车900辆，保管费30元/月；单车3000辆，保管费10元/月；每年车辆保管费可收入100万元，收支相抵，略有节余。
(三)实施社区型物业管理所需要的条件
每个社区都应达到经济规模。物业管理属于规模效益较为明显的行业，达不到一定的规模，经营成本难以降低，也就无法免除业主的物业管理费。根据现有的技术条件和人力资源，目前一般的物管企业经营规模应在30万平方米左右为宜。规模过小，则难以分摊各项固定费用；规模过大，超出了企业的有效管理界限，管理界限外的物业难以分享企业的资源，容易产生管理失控现象。因此实施社区型物业管理的对象应该是达到经济规模的连片物业。
社区内交由物管企业经营的物业应具备较大的使用价值。按此办法，经营用房决定物管公司的收入来源，该类房产宜为底层位置较好的铺面房，适合商用出租。
该类物管方式对于实力雄厚的发展商，可在独自开发的成片物业中试行；对于现有的单体规模较小、临近物业产权归属不一的物业，要实现连片管理，单靠物管企业的努力，显然无法做到，只有依靠政府职能部门主导和协调，并与政府基层组织的体制改革相配合，才能取得理想结果。
（四）实施社区型物业管理的意义
显而易见，实行社区型物业管理，业主可以从此摆脱缴纳物业管理费之忧，又可享受方便多样的生活服务，收益最大的是广大业主；对于房地产开发商而言，虽然需要增加一些投资，但这只占房产开发成本的1.5%左右的投资，对总体成本影响甚微，而“终身免交管理费”这一卖点可使房产增值。
对于物管企业，当然需要通过良好的服务方可取得一定的经济效益，但由于占有地缘之利，收入来源有保障，只要尽心竭力搞好服务，生存和发展都不成问题。因此，社区型物业管理只有收益方、没有受损方的互赢策略。
此外，社区型物管也有利于减轻政府负担，促进政府机构改革。实行社区型物业管理后，原由政府部门负责的计划生育管理、社会治安管理、市政设施管理、社区文化管理、环境卫生管理、造林绿化管理等工作，都可以交给物管企业完成，政府有关部门只需行使监督、考核的职能，可以把政府从烦琐的事务中解脱出来，更好地行使监督职能和规划发展职能，有利于发挥政府、企业两方面的优势，建立“小政府、大社会”的良性管理体制，切实减轻广大市民的经济负担，促进物管企业提高管理水平，推动社区精神文明建设，提高城市居民的生活质量。
（五）实施过程中的注意事项
实施社区型物业管理是一项涉及面广、工作量大的系统工程，不能搞行政命令在地图上划圈，而要顺应市场经济规律，实地调查社区划片的可行性与合理性，有计划、有步骤地开展：
1、根据城市建设规模和城市区划，将现有物业划分为若干个适合规模经营的城市社区，集中投入一定的资金，对社区进行必要的改造，保证社区单元内的市政设施基本配套，适合集中统一管理，同时因地制宜，划出一定面积的经营场地和经营设施，为接手的物管企业准备必要的物质基础。
2、行政主管部门主持选出社区业主委员会，协助其行使业主自治职能，监督物管企业保质保量地如期履行合同约定的义务。
3、公开、公平地选聘物管企业管理划定的社区单元。有关部门与社区业主委员会应提前制订出社区物业管理招标细则，对社区管理要求、考评办法、参与投标企业的资质、违约责任、退出机制等做出明确规定，并适当减免企业的税费负担，为选聘的物业管理企业创造较为规范的经营环境。条件成熟时，相关部门出台相应的行政法规进一步规范此项工作。
4、行政主管部门和社区业主委员会定期考评物业管理企业的管理效率和服务质量，促使其不断改进工作，对于管理水平较差、业主意见较大的企业，主管部门和业主委员会应主持召开业主大会，换选合格的物管企业。
5、社区单元的划分，要因地制宜，不搞一刀切，符合条件的先推行新的管理办法，不符合条件的仍维持原有的管理方式，不能一哄而上，搞遍地开花。
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