2010年针对房地产过度繁荣的情况，国家推出了“国十条”，国十条的核心是针对各地火热的抢房潮、拍地潮予以限制。
针对地王频出的地方给予窗口指导，限制房企违规使用资金圈地、囤地，针对热点城市提高买房门槛。
针对房企的融资措施显然没有任何用处，而针对消费者限购的行为起到了重要的作用。
2011年以后，货币政策开始收紧，各地楼市开始降温，与此同时楼市消费开始回归理性，到2014年全国新房开始滞销。
理论上新房销售量=刚需结婚人数，即全国新房生产套数维持在1300w即可满足全部结婚人数的需求。
而2014年新房成交量为12.06亿平，可以说2014年中国新房销售面积基本与结婚对数匹配，属于正常的供需关系。那么2014年为何救市呢？
因为商品房累计库存达到了6.2亿平以上，商品房价格>结婚刚需的购买力，因此房价开始回调。理论上来看6.2亿平的库存并不多，合计6个月的去化周期，部分地区稍微长一些也并不危险。而当时最大的担忧是什么呢？
是房价回落。房价下跌，刚需可以买得起房子了，而且城市化还比较低，居民杠杆率低，未来需求可能继续增加。
但是房价下跌使得以开发商为首的资本家利益受损，当时有诸多金融机构和专家表示了对房地产未来的乐观，比如谢国忠，认为房价可能回调40%左右，彻底解决高房价的问题。
改变2014年中国高房价格局的是市场，而阻碍改变的就是开发商为首的资本家，他们通过公关控制媒体和相关机构，最后为自己炮制了一个涨价去库存的方案。最终开发商全部获救，并且赚得盆满钵满，部分开发商扩展海外业务，想利用资本国际化完成家族原始积累世袭罔替，然而最终失败了。
在《沙盘推演-5》中，我们研究分析过，处理坏账最好的办法是坏账本身的资产价格涨回来，而2008年美国能度过次贷危机，就是房地产泡沫较低，最后通过居民增收及通胀等因素，房价涨回来彻底清除了所有坏账。也就是2014年如果房地产崩盘，那么最多跌50%，在我国强大的人口红利和高增长的经济基础上，必然能在十年内重新涨回来，而6.2亿平商品房能够造成多少坏账呢？
按照2014年5000元/平的成本，房价打五折，那么实际造成的坏账是2500元/平，合计1.55w亿，实际均摊到我国金融系统不会超过5000亿，5000亿占2014年gdp 63.64w亿比例为0.78%，大约为当时两个月的gdp增量就可以彻底解决我国的房价问题。
如果2014年国内经历了房地产的暴跌，那么有记忆的群众绝不会十年之内以商品房为存款对象加速买房，也不会迅速推高房价，更不会降低我国的人口出生率，也不会提高居民杠杆率，我国经济至少可以发展到2030年再进行结构性调整，根本不用经历失去的二十年。然而时间是不可能倒流，因为房价上涨受益的开发商也必然因为房价下跌而付出惨重的代价。
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天津是少数在2009年就热炒过的城市，2009年天津二手车成交量就达到了10.48w套，而当时天津市区房价就已经突破了1w元，2010年北京、上海地区的起薪2500元起步，全部大部分二三线地区的起薪是1500元，站在当时的角度来看，房价远超合理水平。
2022年全国二三线服务行业起薪已经在3000元左右了，天津起薪在3500元，此时天津市区的房价已经飙升在3w元/平起步，少部分小区还有2.5w元/平的房价，刚需只能在郊区定居。
房价的问题一直没有被解决且风险越来越大，最后形成了一个巨大的金融炸弹，无法处理。
从2005年以后天津的新房销售面积就常年保持在1400w平左右，需求非常的旺盛，甚至在2021年天津二手房成交量还创出了历史新高，那么天津为何能常年保持这么高的销售量呢？
房价的定价体系本质上都掌握在开发商手里，开发商获得拍地的权利和最终价码，因此开发商普遍囤地，最后拍地拿地王，则事先囤的地皮价格翻番，即开发商不仅赚盖房子的钱，而且赚地皮的钱，地王模式是开发商进行土地开发的暴利模式。（参考《中国炒房的三种模式：拍地模式、限价模式及品牌溢价模式》）
而消费者并没有议价权，在水涨船高的婚配潜规则下，刚需被迫接纳了开发商的价格，最终导致了房价长期横盘，甚至出现阶段性的暴涨。
什么情况下开发商议价权消失呢？
那当然是销售回款速度暴跌，就是眼下时期。
什么情况下高房价能彻底解决呢？Top10房企全部破产，丧失了资本的开发商无力去维护高房价时，房价必然回归初心，只要还有一家活着，他们就会不停的去公关，去要求各方去救市。
全国主要城市我们都在研究，但是唯独天津这个城市的成交量非常的稳当，难不成天津楼市还能撑更久吗？
全国主要城市的销售回款从2021年8月份就开始恶化，唯独天津表现良好，全国主要城市的二手房成交量都出现了暴跌，唯独天津的二手房成交量甚至接近于新房，且跌幅较小。
幸运的是2021年10、11、12月连续三个月天津的二手房成交量也出现了回落，严格意义上来讲，二手房成交量暴跌以后，新房成交量才会暴跌，二手房的走势要早于新房。（类似于郑州楼市成交量）2022年1月天津楼市仅仅成交40.5w平，疫情影响时间在一周左右，根据我们的观察，基本上影响不大，而疫情对于楼市成交有促进因素，居民在疫情的影响下有买房避险的心理诉求。
参考武汉1月份的成交数据，我们认为天津1月楼市成交充分反映了市场的供需，
[1]从1月份贝壳指数来看，2022年1月份带看人次为12w，2021年1月带看人次为22w，同比下跌45.4%，那么以此类推二手房成交量的跌幅也会接近40%，即天津房地产市场也迎来了最后的时刻，与全国保持同步趋势。（带看包括贝壳app浏览量）
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