物业公司选聘续聘事宜，小区业委会该如何妥善处理？

因地制宜，对症开方。

成立业委会，是物业法律领域一个重大难题。好不容易成立了业委会，物业续聘或选聘，又是一个重大难题。搞得好，业委会的威信，在小区内蹭蹭上涨；搞不好，业委会人仰马翻，辞职散伙下场。

首先要解决的问题：该由谁提出选聘或续聘物业事宜？

有两个选项：一是业委会主动提出；一是由小区业主提议，业委会被动执行。

这两个方案，我倾向第二种。理由是：业委会主动提出，虽然也没有任何问题，但是业委会委员难免成为箭靶子，压力山大。现有物业公司，会认为是委员打击报复；支持现有物业公司的业主，会认为业委会委员积极主动，必有重大利益，说不定就是为某个物业公司拓盘。瓜田李下，嫌疑难以洗刷。

如果由业主联名向业委会提议，则启动选聘或续聘物业一事，是业委会必须履行的工作职责。业委会不去干，反倒违法违规。这种模式，名正言顺，委员个人也不会承压过大。

第二个问题，续聘还是对外重新选聘？

如果小区业主对现物业公司观感尚可，还没有达到非换不可的地步，建议业委会优先考虑续聘方案。业委会找物业公司，重新商定一份让业主能够接受的物业合同。公示无异议后，由物业公司找业主签名确认。签名达到法定标准，则业委会与物业公司签订合同即可。

如果是相反情况，原物业公司必须更换，则续聘方案不再优先考虑，直接考虑换物业公司的法律路径即可。

第三个问题，换物业，该采取何种模式？

本市（赣州市章贡区）物业公司选聘法律实践成功的小区（我以法律顾问身份参与），大略有以下几种模式：

1、中廷广场小区模式。小区小，物业管理难度不大。所以该小区采取的是不再与原物业公司续聘，采用业主自治物业（自行聘请物业工作人员）模式，授权业委会组织实施。实施期满再考虑是否变更小区治理模式。

实践至今，中廷广场小区仍旧采用业主自治物业模式，目前效果也还不错（该小区未来是否能够持续稳定，不好妄下定论。毕竟所有事物都是不断变化的）。

2、城央一品小区模式。该小区物业公司撤场在即，自治不合适，按部就班由业主选聘物业公司也不合适。该小区有全体业主按照《议事规则》选出的业主代表和业委会委员。由业主代表和业委会委员共同开会表决，一锤定音，敲定新入场物业公司。

3、起点新天地（即起点壹中心）小区模式。该小区有物业公司值守，不存在紧急情况，也不适合业主自治。于是按部就班，按照小区议事规则之规定，由全体业主表决，选出新物业公司。

以上三种物业公司选聘模式，孰优孰劣，没有确定答案。只能说各有利弊，但好在都算成功。

小结：小区业委会甫一成立，厚望重托集于一身，务必行稳致远，慎之又慎。特别是对待小区最复杂、牵扯利益最大的物业选聘续聘事宜，委员们更是要团结一心，谋定而后动。对所考虑的方案，进行全面法律风险评估，选出最适合的方案与路径，做好法律应对预案。这样才能维护小区稳定，确保小区大多数业主的共同利益。

作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

现为江西冠城律师事务所副主任。

 擅长：小区业委会选举、物业管理法律纠纷处理、

业委会及物业企业法律顾问服务。