业主委员会成立后，要不要主张降低物业收费标准？

很多小区成立业委会后，都会收到业主的诉求：业委会是维护业主利益的，目前执行物业费标准太高，必须降低。

业委会委员内部也有声音，业委会需要有所作为，降低物业费收费标准，就是给全体业主发福利，所以适度降低物业费是可行的。

当年赣州市章贡区中廷广场小区业主大会，决定业主自治物业，授权业委会执行后，也有这种声音。我提了自己的意见：不建议降低物业费收费标准，维持原状是最佳的选项。

理由如下：

1、业委会自治管理小区也好，聘请物业公司管理也好，最重要的目标是实现业主房产保值增值。降物业费肯定是与之背道而驰。

小区管理要达到一定的水平，必须要配备足量的物业工作人员，否则物业管理水平只会下降，不会提高。要配足人员，就需要足够的物业费来支持。如果降低物业费收费标准，则只能减员减配才能维持日常运转，这又会影响服务标准。

另外，中廷广场物业收费标准是交房时的标准，而这期间，物价已经因为通货膨胀的因素，大幅上涨。人力成本也在大幅上涨。考虑到将来通货膨胀因素仍旧存在，现在降低物业费，将来一旦无法支撑，物业费降下去容易要涨回来，那是极难的。将来需要多收物业费以维持收支平衡，物业费收费标准却又涨不上来，那业主房屋保值增值的目标就无法实现。

现在降低物业费，对业主来说，是捡了眼前的芝麻，丢了将来的西瓜。

2、业委会无权自行决定降低物业费收费标准。

物业费降多少合适？由谁来决定？业委会自己可以决定？如果业委会自己决定降费标准合法，那将来是否意味着业委会可以自行增加标准也合法？如果都合法，那业委会等于可以代替小区全体业主决定任何事情了，那要业主大会何用？

按照法律规定，降低收费标准，属于全体业主决定的事项，需要召开业主大会通过后才具有合法性。而要再次召开业主大会，按照当时的情形已经不现实了。

3、维持原收费标准，有利于小区平稳过渡。将来如果小区有钱了，可以以发福利的方式反哺业主，同样能达到了给业主发福利的目的。

小区平稳过渡，是业委会自治的首要目标。维持原有物业费收费标准，并没有损害业主的利益（当然也没有加重业主负担），大家交了这么多年的物业费，都习惯了，容易平稳过渡。

降物业费，以当时的测算，没有太大的空间。当时业委会账上也无任何公共收益可顶上。业委会自治，业主物业费收缴率有多少，心里没底。交上来的物业费，能否支撑物业工作人员的工资，也没有把握。

如果将来小区停车场的收益，能够收归业委会支配，条件成熟，可以给全体业主发福利，同样达成降费目的。事实上，之后中廷广场小区每年都给业主发放福利，确实相当于免了三个月以上的物业费。

这个建议，最终得到了大家的支持与采纳。之后，业委会自治成功，中廷广场小区每年都给业主发放福利，相当于每位业主都免了三个月以上的物业费。

我作为深度参与中廷广场业委会选举与业委会治理小区的当事人之一，分享该小区有关物业费降低与否的讨论及实践经验，可以供其他新成立业委会小区治理小区时，作一个有益的参考。

作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

 擅长：小区业委会选举、物业管理法律纠纷处理、

业委会法律顾问服务。