手把手教你换物业公司(一)确定小区管理模式

这是解决小区治理模式的关键。

小区治理模式，有两种，一种是业委会自管，就是自收自支。由业委会自己聘请物业工作人员，收取物业费，为小区住户进行服务，费用从收取的物业费中支付。

另一种是物业公司管理小区。这里又涉及到是选择包干制还是薪酬制模式，需要小区决策者要通盘考虑。

由物业公司管理小区，又涉及到一个新的问题：要不要先对现物业公司做个续聘？

理论上，只要是物业合同已经到期（前期物业服务合同，以业委会成立日为合同到期日），公开选聘其实就已经包含了续聘。无需单独召开业主大会表决是否续聘，理由是：

如果现物业公司参加竞聘并当选，那就是续聘；如果未能当选，也没有剥夺或损害现物业公司任何权益，毕竟作为在小区深耕多年的物业公司，如果不能竞聘成功，那肯定是业主对其相当不满意（但是，实践中，为了小区稳定，为了各种深层次因素的考量，组织一次续聘，仍有一定的现实必要性）。

这个问题，可以由业委会委员开会讨论，确定小区的治理模式。但是为了避免现物业公司或是业主的合理质疑，建议召开由楼栋代表集体会议，共同表决小区未来的物业管理模式。

折中的模式，如赣州市章贡区中廷广场模式。为了早日解聘物业现有物业公司，拿回属于业主的小区管理主权，决定先自治，再择机启动选聘物业公司工作。

这个模式的好处是，进可攻，退可守，业委会充裕自如。

因为解聘现物业公司，是板上钉钉的事。也就是说，业委会自管物业的方案，通过毫无悬念。如果自管顺利，就坚持下去；如果自管有困难，则可以马上启动选聘物业事宜。

因为没有现有物业公司这个阻力，所以无论选了哪家物业公司进场服务，都不影响业委会选聘物业公司的进程。最终业委会自管物业成功，一直到现在，也没有启动对外选聘物业公司事宜。

当然，中廷广场模式，有其适合业委会自管物业的天时地利人和，不一定适合所有的小区。

小结：启动选聘物业公司之前，需要确定小区物业管理模式，只有在排除自管物业模式前提下，才有继续探讨公开选聘物业公司的必要。

律赣州运营者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

 擅长处理：物业法律事务、民事案件、经济案件。