一、成功选出新一届业委会委员。
这是最好的结果。只要做好工作交接就行。交接内容中,除了上届业委会履职过程中的会议记录、签署的合同资料文书外,公章印鉴及财务也需要交接。
财务交接最为关键。为了新一届能够无负担上任,最好对业委会账目进行财务审计。
交接前的财务责任,由上一届业委会承担。交接之后的财务责任,由新一届业委会承担,以审计报告为准。钱款和财务资料,核对无误后,两届委员签字,办理移交即可。
二、无法选出新一届业委会委员。
出现这种情形,第一个问题是,是不是继续由原业委会履职?
这要看小区的议事规则,是否对此有特殊的约定。
如果没有特殊的约定,则原业委会任期届满,就应由居委会代行小区业委会职权。业委会应当向属地居委会,办理移交手续,由居委会代行职权,代管小区事务。交接的内容,应当与业委会成功换届的交接一样。
第二个问题,业委会公共账户资金的该如何收支管理?
因为公章虽然是业委会这个组织的,但法人章(负责人章),却是业委会委员个人的,当事人可能不一定配合。银行也可能会因为业委会到期,即使有业委会公章和法人章,拒绝办理取款转账业务。
怎么办?这要分小区物业管理模式采取不同的应对方案。
如果是由物业公司管理的小区,物业管理模式维持现状即可。遇有需要公共事务需要维修支取费用的,直接动用维修基金即可,问题不大。
对于实施业委会自管物业的小区,问题就相对有点麻烦(这也算是自管物业小区的一个缺点),但也不是无解。
自管物业的小区,肯定业委会也聘有物业工作人员提供服务。对于小区管理,要求物业员工照常工作,工资待遇维持不变即可。
棘手的问题是,物业工作人员的工资,如何在业委会账户无法从银行中取款转账,或是银行虽然同意配合取款转账,但业委会负责人不愿配合时,如何处理?
居委会或其他层级更高的政府部门,多作协调,一两个月应付过来应没问题。但要从根本上去解决问题,建议由居委会以自己的名义,为该小区单设一个银行账户(用其他合适主体开设账户也行,下同),交由物业工作人员收取物业费。
同时,小区的公共收益收款账户,也可以考虑换成居委会开设的账户(如果只是进款不需支款,不换账号也可以,钱款只进不出,还是留在小区公账上)。这样,小区维持日常运营的物业费用就有了出处,也不会存在有钱取不出的尴尬局面。
与此同时,为了减轻居委会工作人员的工作压力,居委会可以在小区内,招募熟悉小区情况的业主志愿者,协助居委会管理小区。如果招募不到志愿者,直接在物业工作人员中,物色人选即可——这样不会额外增加小区管理成本。
当然,小区长期由居委会代管,终归是权益之计,不能长久。居委会还是要组织小区业主,召开业主大会,选出业主委员会。然后再与新选出的业主委员会,办理好交接工作。
小结:小区业委会换届选举,是小区的大事,直接影响到小区业主的切身利益。作为对此负有指导监督职责的政府相关部门,需要给予应有的关注。如果能够事先做好应急预案,就不用担心小区出现可能影响小区稳定的事件。
钟北斗律师,2006年通过司法考试,2008年正式执业至今。
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