最近，识局君关注的特色小镇PK“房地产化”的几篇文章，确实表达了对特色小镇建设过程中房地产泡沫兴起、一业独大的担忧。继昨天的投稿，笔者还想再和大家聊聊，这个问题还可以从别的角度来看。
以特色小镇开发为例，要理解大型项目中的“类鲇鱼效应”，得说说我所理解的特色小镇，鄙薄浅见且作抛砖引玉之用。
所谓特色小镇，即是特色产业发展起来的小城镇，核心是产业定义特色、产业人群定义城镇。其中包含两个紧密结合的闭环，产业生产闭环和人群生活闭环。
一、产业是什么？一栋5层高的楼，一楼负责设计，二楼负责生产，三楼负责销售，四楼负责售后，五楼负责打扫卫生。这栋楼就已经形成产业。产品的特色，即代表这个产业的特色。如果每层楼的功能都由一个公司承接，那就形成了产业聚集。如果每层楼的功能都由一群聚集的公司承接，那就形成了产业园。如果承接每层楼的功能的一群公司又分别把业务分包给他们的下游公司，类似细胞链式分裂，这就是产业区。这个产业区在产业生产角度是一个完整的闭环，即所谓的产业链。这个产业链的有机相互联动是实体经济创造价值的核心方式。
二、但请注意，以上种种，旨在说明在产业生产角度，它是闭环。产业需要人创造，那人呢？
三、小镇就是在为人服务的角度是一个完整的人群生活闭环。
人群生活闭环包含衣、食、住、行、游、娱方方面面，涉及原住民与外来工作人员生活必要的基本元素的相互联动，也就是城市的基本配套。同样，一楼商店、二楼办公、三楼娱乐、四楼健身、五楼睡觉。如果每层楼的功能由一栋建筑承接，就形成了社区。大量的产业人员配套则会形成大量的社区聚集，这就是城镇。
四、所以真要归结，产业小镇真做得好，那是产业与城镇生活两个闭环的完美结合和有机互动的整体，两个独立闭环变成一个乌比斯环：产业提供就业机会，提供产品和经济产出，提供生活配套完善的方方面面。锦上添花来说，如果产业的形态是高端科技或者其他先进环保产业，那小镇的生活将大概率能成为我们大多数人所憧憬的未来生活。这是特色小镇最实在的好处。
五、要完成产城乌比斯环，就明显涉及到大量资金投入、规模化土地开发、大规模建筑群、大批量招商以及完整的公建配套。能够玩转前述几个“大规模”环节的，有且仅有房地产商。
事实上，在房地产商的方案规划思路中，无论面积大小，3亩还是3平方公里，都只是“一个项目”的概念，只不过不同于一般的楼盘开发，特色产业小镇这个项目，所配备的不只是商住和公建配套，还有供居民工作的产业区域及功能而已。
因此说，对于依靠买地开发卖房生存的房地产商，参与类开发建设特色产业小镇这种大型项目，申请10%-50%不定额的住宅商业配套用地用以开发房地产，是项目顺利开发建设的必要条件之一。这是开发商愿意参与特色小镇投资建设的最重要动力之一。请注意，是之一。
为什么是之一？房地产行业火热，不等于任何地方做房地产都一样火爆。偏远小县城就算能配备50%的土地开发房地产，也不一定吸引到人，因为房子开发出来没人买。房地产是否火爆与交通、区委、单位投资密度、户籍制度、政策法规息息相关，并不是想当然地有地就开发，有开发就有人买。
在经济角度上说，房地产实际上是资金密集型的来料加工企业，土地是原料，经设计建设加工，把产品卖给客户。房地产商的角色是做设计、做投资、做营销服务以此赚取差价。资金运转量大，却要依靠实打实的原料加工销售的企业，愿意大规模投入资金的动力来源只有两点：降低成本与提高利润。
上级管理层非常清楚这一点，要借用房地产商的资金和建筑技术服务，就必须在政策法规领域提供吸引力，同时在特色小镇远期规划和投入力度上描绘更大蓝图说服开发商，以此增强管理层与开发商的议价能力。
因此最终配套商住用地是10%，还是30%、50%，并不是一个有无的问题，亦非能否给的问题，而是一个谈判博弈、占比多少的问题。
至于是否“房地产化”，笔者理解，这个问题的基础来源于占比是否超过100%的问题。但对于这个天生带偏见的问题，笔者觉得并没有太大意义。从房地产商角度看，不管是产业城、还是特色小镇，都是房地产开发项目，只不过开发产品除了商住，还包含厂房、办公，仅此而已，没有所谓“房地产化”之说。
而从治理管理层角度说，房地产商也是可利用方之一。除非真有需要严惩不贷的腐败情况，不然，在当前的环境下，提请各位看客还是不要带偏见，不要轻易低估管理层智囊团们的法律意识、经济学思维及远期规划能力。
别忘了，现实中谁最具有话语权和最强的议价能力。
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