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去成都调研是个简单而又复杂的事情。
说它简单，因为所有项目的价格都差不多。
二环附近建设路华润悦玺报价15000到17000左右，到30公里开外的龙泉山下的北大资源紫境东来报价依旧是15000到17000。
更别说三圣乡的玖樾台，大面镇的世贸城，也是这个区间，所以，价格基本上不用记忆。
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然而，成都调研也有其不容易的地方，就是需要记忆非常多的各种板块。
比如一路向南，天府大道以东。
第一站概念是金融城三期，然后是中和老城升级改造板块，其次是新加坡四川合作开发的产业新城——新川板块（新加坡传说已经退出），再南是传统豪宅区麓山板块。
而天府大道以西，板块更多。
首先是全中国西部最成功的成都高新区——金融城一期二期。
然后是高档居住区大源板块，之后再向南还有一个大源的简配板块——华府板块。
而真正到了天府新区，你至少还需要记住三个板块的名字。
最南边的兴隆湖科技城，这是天府新城的产业板块
秦皇寺中央商务区CBD，这是天府新区的商务办公板块
四环旁的锦江生态带，打造以生态居住为主的现代都市滨水宜居板块
一个成都南，至少被赋予十几种概念，可以分成十几个板块。
一天调研下来，别说分析这些板块合理性、落地性，仅仅是记住这些板块的名字，搞清楚这些板块的方位关系，就很头大。
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谈以上任何一个板块有没有泡沫，该不该投资，都会引发争论，今天我们不妨换一个角度，谈一个问题。
不说房子销售的问题，只谈谈房子的居住或者使用问题，成都市需要供应多少套房子可以完全满足全部成都人民（含户籍人口和非户籍外地流动人口）使用。
同时这个问题也可以理解为，当成都市房子达到怎样的数量时，从实际居住角度，不会产生过剩和泡沫。
用我们初中学的平面几何推理法，看看这个问题。
从这个角度有二个基本前提公理（所谓公理就是不证自明的真理）。
公理一：房子最终目的是用来居住的，不管他是自有房居住还是租房来住。
成都拥有多套住房家庭很多，一般自住一套，多余的房子用来出租或投资。
市区一套普通住房周一到周五住，龙泉驿一套别墅周六到周日住的人群（别墅不出租，自住），在成都市来说还是极少数的。
公理二：成都市居住人口=成都市户籍人口+非户籍外地流动人口
请注意用词不是“拥有”而是“居住”的人口，究竟是成都户籍人口还是非本地户籍流动人口，我们都叫他们成都居住人口（当然包括来成都上中小学的家庭或打工的租房人群）。
注：对于临时来成都旅游人口有饭店和酒店居住，我们不纳入分析，这种人口的数量有限。对于大学生群体，有非住宅的学生宿舍容纳，我们也不纳入分析体系。
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好，相信大家对前面的两个不证自明的公理条件是认同的。
我们再提出我们的假设条件：
那么成都市以前，现在以及未来若干年可以供建设的土地是多少呢？
这个工作放在其他城市，是一个艰难的工作，因为有很多的老城、新城、新区来统计。
然而，放在成都是一个相对轻松的工作，因为，本身成都可以看成一个大圆套小圆的格局。
在成都可以预见的未来，第二绕城高速之内大概率都要完成城镇化，变成建设用地。
当那一天到来的时候，成都能有多少建设用地呢？
我们以成都较远的城市边界兴隆湖到天府广场为半径，大约30公里。（兴隆湖未到第二绕城，但是已经距离天府广场有30公里）
根据我们初中的几何知识S=π×(r^2)，在第二绕城之内成都可以提供的建设用地大约在
30*30*3.14=2826平方公里
一平方公里=100万平方米，所以成都第二绕城之内可以提供建设用地约28.26亿平方米。
而且在成都第二绕城之内，土地大致平坦，没有像重庆那么多不可利用的山地和河流面积，所以这些土地基本上都可以变成各种建设用地。
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当然一个城市建设土地不可能都是居住用地，必须有其他用地和生态用地与之配套，才能满足人们其他的生活需求。
另外按照经典城市规划学来说，一平方居住用地应该配建三平方其他建设用地，满足人们其他居住以外的工作、学习、出行、文娱等要求。
比如，成都2017年的供地计划：
中心城区共供地730公顷，其中商品房和公租房等住宅用地供地185公顷，约占25%，也是符合这个比例的。
那么按照这个比例，第二绕城内的大成都，共可以提供住宅用地7亿平方米（28.26*0.25）。
假如全成都建设用地容积率为2.5（三环内容积率一般高于2.5，三环内低于2.5，我们姑且按照2.5计算）。
7亿平方米的住宅用地，大约可以变成17.5亿平方米建筑面积的房子。
以每套房子120平方米计算，17.5亿平方建筑面积大约可以变成1458万套房子。
以每套房子，可以容纳3口之家计算，成都第二绕城之内的用地，足够安置大约4375万人居住。
4375万人居住，是什么概念？
第一、这是北上广深中国四大超一线城市平均人口的一倍。
第二、这是整个四川人口的一半。
在未来的30年到50年，成都能吸引这么多人口吗。
你信吗？反正我不信。
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当然，你可以反驳，成都有很多居住家庭，有多套房子，有三套房子很常见呀。
但是，请不要忘记，只有当成都市的居住人口（含户籍和非户籍流动人口，或者是有房人口和无房人口）达到4375万人，绕城之内的居住用地，才能被住满。
换句话说，买第二绕城之内的房子的全部投资客才会有收益（转卖或者出租）——请注意，是全部。
如果没有这4375万人口来居住这些房子，投资客就必定会有部分的出租空置和无法卖出，无法把房子变成收益。
当然全部投资客也会拥有一套自有住房，全部投资客当然也是这4375万人中的一部分，只要投资客不是一个家庭居住多套住房的情况，消耗着1458万套住房的居住家庭就必须有1458万个，少一个家庭就必然有一套住房空置。
同时再换句话，只有当这4375万人都居住到成都，投资人士所买的这些老区新区的所有房子，除了自己居住之外剩下的才能当做二手房再次卖出去收益，或租出去收益，否则这些房子只能是鬼城和空屋，永远不会产生收益。
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大成都，真的有这么大吗，空地有这么多吗。看完下面这张图你就明白了：
百度百科的天府新区条目已经明确告诉你天府新区1578平方公里。
但是请不要忘记，这只是成都向南的一个方向的新区。
除了基本成熟的三环之内的老城，在成都的四面八方，仍有那么多的新区正在如火如荼的建设。
东南有龙泉驿新城
西南有武侯新城
正西有青羊新城，每一个成都区级行政区基本上都要弄一个新区或新城
实际上，已经成熟的主城+正在建设的各个新区新城等近郊+天府新区直管区+远郊青白江区域，整个大成都面积可以达到3677平方公里，比刚才计算的第二绕城内的城区面积又多出了二分之一。
更何况，龙泉山那边，房价已经高起简阳东部航空新城和天府新区更南，房价曾经已经万元以上的眉山视高镇，土地面积还没有算上。
东进，南拓、北改、西控、中优是每个成都置业顾问，都会运用的话素，然而算完了这笔账，我再听这十个字的成都城镇化大跃进标准，感到的却是背后阵阵的发凉。
因为，有限的人口，有限的产业，有限的资源，注定这些新城、新区、新版块大部分都会变成鬼城，鬼区，而投资者陷入无法住，无法租，无法卖的尴尬境地，对于一些人赔进去可能会是半生心血。
好了，不说了，就以我在成都最火的天府新区核心区的一个万科某项目售房部的外景照片作为结尾，该项目预计下半年开盘，售价18000。
对于这个项目，这个区域、这个板块，用我们同行的一个成都向导的话就是“出了售房部，除了“地”还是“地””。
然而，售房部内熙熙攘攘的人群，依旧相信，这里将是未来成都的核心，这里的房价将超过老城。
别无他念，愿这些新区好运，成都好运，你好运。
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