港湾书评|房东与租客如何避免“扫地出门”？

   《港湾商业观察》乔锐

“她知道每一处地方经历的枯荣沉浮，也知道它们的风格和气氛。她知道哪些是热门街区、哪些是DP的集散地，也知道哪些地方安静稳定。她深谙贫民窟的价值所在，也懂得如何从看似一文不值的房产中赚取别人没本事赚的钱。”

 《扫地出门：美国城市的贫穷与暴利》（以下简称“扫地出门”）的作者马修·德斯蒙德是普林斯顿大学社会学系教授，2015年，凭借对驱逐议题和住房政策的出色研究，获得麦克阿瑟“天才奖”。2016年，他被评为“影响全美政治议题的五十位人物”之一。

 

在2017年普利策奖最佳非虚构图书颁奖辞中，是这样评价《扫地出门》的：“凭借其深度的研究，揭示了2008年美国经济危机以来大规模的驱逐现象与贫穷之间的关联：贫穷，不意味着会被驱逐；而一旦被驱逐，人就会越变越穷。”

 

这本“对住房危机的终极拷问”的著作，位列豆瓣2018年社科纪实榜单第四位，评分8.6。《扫地出门》讲述了一个个房东与租客的真实事件，其皆发生于2008年5月至2009年12月的美国威斯康星州工商业大城，密尔沃基。

 

谢伦娜曾是密尔沃基城内一名小学四年级的老师，她在1999年房价低谷期买了套房子自住，几年后房市回暖，用增值的房子去贷款，套出的现金买下了人生第一处用来收租的房子。此后，靠着收租、重复贷款，以及私人房地产投资商放的高利贷，谢伦娜的房子越买越多。四年过后，谢伦娜共计拥有36个出租单位。

 

已经可以被称为是“小地主”的谢伦娜，挣得是穷人的钱。比如书中提到的租客拉马尔，依靠W-2福利政策，每个月的收入为628美元，而他支付给谢伦娜的房租却达到550美元。所以，“拉马尔还剩下78美元可以过活，相当于一天只能花2.19美元。”

 

看似占据拉马尔月收入87%的550美元的月租，却是密尔沃基旧城区的“良心价”了。谢伦娜的36个出租单位皆在老城区，定位赚穷人钱的谢伦娜，名下房产对于租客来说是每个月唯一的支出大头，但房屋条件却差强人意：

 

比如有房客因窗户上有个洞，过冷的房间导致租客的孩子生病，从而引发了租客与谢伦娜的争执，两家的男人甚至险些拳脚相向......

 

再比如拉马尔为抵扣部分房租而帮谢伦娜收拾打扫的其中一处房产，“到处都是发霉的衣服、垃圾、还有狗粪......”

 

尽管房租之贵、条件之差，谢伦娜却从来没有担心过房屋的空置问题。或许沾了城市的光，对于不能按时缴租的租客，谢伦娜总是会填写一张驱逐通知单，并开始迎接新的房客。

 

名下有36套房产的谢伦娜，对于将走投无路的人“扫地出门”，有自我安慰的良方：“事情还是要讲求公平嘛，我觉得小孩很可怜...问题是我赚的是钱，不是喜欢，喜欢没办法付账单。”谢伦娜认为自己的压力非常大：房贷、水费、维修费、房地产税。“有时候还会莫名其妙地冒出一笔大开支，比方说锅炉坏了、市政府巧立名目要收个什么费用。”

 

谢伦娜在内的房东们似乎认为自己比那些每个月87%的收入要用来付房租、每天只能花2.19美元的拉马尔们更艰苦，“做房屋出租这一行，没有规避风险这一行。房客不付500美元房租，房东便立刻少了500美元的收入。无法收租，房东就只能吃老本或靠正职去补房贷......”

 

房东们的“委屈”，在“只能靠正职”这一描述中似乎体现的淋漓尽致。这一现象似乎又放诸四海皆准。即能做“收租公”，又何以忍受“下等人”的朝九晚五？你打工人不付我房租，我便立刻少了收入，又如何规避风险？你不付我房租，我又如何交房贷，从而再为自己添置第十套、第三十套、第一百套房？

 

对于谢伦娜们来说，当租客当月少缴了30美元租金，便会被形容为“我碰到倒霉事儿了。”那对于那些将近九成收入贡献给房东们的租客来说，什么叫倒霉？

 

也就是大约一年前的这个时候，租房暴雷事件席卷各大城市。房东与租客的矛盾，在北京、上海、深圳等各大城市尤为突出。半夜携带行李的流落街头、租房押金的石沉大海、社会闲散人员的暴力驱逐。那段时期所有被扫地出门的租客，回头讲起来分量很轻，但落在每一个人头上的压力，却很重。那些漂在一线城市的白领们，战胜了生存压力，却输给了自己的房东。

 

而今年以来，无论是始终处于关系弱势方的租客还是谢伦娜们，似乎都感受到了些许变化。

 

在诸葛找房数据研究中心发布的题为《10月全国大中城市租赁市场未见起色，各等级城市租金均价全线下跌》的研究报告中指出，至8月份，市场迎来转折期，旺季效应逐渐减弱，加之8月底，国家进一步完善住房保障体系，首次提出建立人、房、地、钱四位一体的联动机制，努力实现人们住有所居，同时明确城市住房租金年度涨幅不超过5%，政策调控更加助推租金回稳，10月租赁市场淡季效应延续，租金水平连续3月回落。预计接下来11月份，在市场淡季效应持续作用下，租赁市场仍难获回温，租金水平或将维持稳中趋落态势。

 

根据贝壳研究院数据，北上广深租赁市场自9月进入租赁市场淡季，9月成交量减少均超过20%，10月北京、上海租赁市场呈现小幅回温，主要是由于9、10月租金回落，部分对租金价格敏感的租客租赁意愿提升。

 

在今年以来政策叠加的因素下，租赁市场到底是季节性下降还是周期性下调，或许还待观察。但不可否认的是，房东与租客多年来日趋紧张的关系，已然通过去年的租房暴雷事件，演变为广受关注的社会问题。

 

但这样的问题又将如何解决？是让拉马尔们多挣一点？还是让谢伦娜们少买几套呢？（港湾财经出品）