在实践中，经常会出现“一房二卖”的情形，这也是房屋买卖合同纠纷中常见的违约行为。“一房二卖”多发生在房价上涨的背景下，卖方不惜赔偿巨额违约金来达到赚取更多房屋差价款的目的。那么，卖方一房二卖，买房人只能要求合同约定的违约金吗？今天，北京市中恒信律师事务所就带大家一起了解一下。
房屋买卖合同纠纷中违约金的数额关系着市场交易的稳定性、守约方能否得到相应的补偿以及违约方能否受到相应的惩罚。在司法实践中，违约金的调整有时候并不总能达到相应的效果，在违约金过低的时候，当事人也并不都是通过申请法院增加违约金的数额来达到补偿的目的的，而是通过要求赔偿其他经济损失来得到补偿。买方在无法取得房屋的情况下需要另行购买房屋，而房价的上涨使得买方无法用相同的价格再购买相同类型的房屋，这时，违约金的数额已经远远无法弥补买方的损失，需要采取更多的措施来对买方的损失进行补偿。预期利益损失制度就是为了更好地保护守约方的利益而产生的。除了“一房二卖”，遇到卖方拒不履行合同、房屋存在严重瑕疵、侵犯承租人的优先购买权、无权处分导致合同解除等情形，买方也可以主张预期利益损失。
那么，房屋买卖合同纠纷中的预期利益损失如何确定呢？对于预期利益损失的认定，通常情况下以房屋的增值部分作为预期利益损失，由违约方补偿给守约方。同时，守约方也有责任控制损失的继续扩大，在违约方出现根本违约情形时应当积极履行合同解除权，如果任由损失扩大，那么守约方就无法得到扩大部分的赔偿。
具体到“一房二卖”的情形中，买方的预期利益损失主要就是指房屋差价损失，在司法实践中通常采用填平法，就是房屋市场价值评估价与合同价格之间的差价。因为填平法不受卖方合同的影响，通过对房屋的市场价值评估能够得到更加公平的结果。
预期利益损失与违约金既有区别又有联系。
第一，预期利益损失是因为违约方的违约行为而造成的实际损失，若违约方没有造成损失，则守约方无法主张预期利益损失，只能主张适用违约金条款。
第二，预期利益损失不能请求法院进行调整，而只能根据实际情况进行计算。
第三，预期利益损失是对违约金“过高”或“过低”进行调整的参考指标之一，当违约金的数额无法弥补实际损失时，守约方可以根据预期利益的数额请求法院增加违约金。
第四，违约金与预期利益损失不能同时主张，只能由守约方请求法院根据实际损失数额对违约金进行调整。
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