在房屋租赁合同中，老百姓通常较为关注出租人是否有权出租房屋，而往往会忽略承租的房屋能否满足自己的使用需求，例如房屋作为仓库使用时的消防安全问题。须知道存在严重安全隐患的房屋，一旦发生火灾，不仅会给出租人和承租人带来经济损失，还会严重威胁到公共安全。因此，消防安全的合规性也是老百姓在租赁房屋时应当重点关注的环节。本文结合真实案例，为读者分享房屋消防验收与交付使用的问题。
案情简介
2021年9月2日，钟某（出租人）与杨某（承租人）签订《厂房仓库租赁合同》，约定由钟某（出租人）将位于某城中村的面积为900㎡的房屋出租给杨某（承租人）作存放物品使用，钟某（出租人）收取杨某（承租人）押金20000元整。2021年11月，因双方就租赁合同的效力及交付等问题发生争执，钟某（出租人）起诉要求：1.解除《厂房仓库租赁合同》；2.要求杨某（承租人）支付自合同生效之日起至合同解除之日止的租金及利息。
律师分析
杨某（承租人）收到应诉通知后，委托本所指派律师代理其应诉，本所接受委托后，指派梁竣庭律师团队的冯丽滢律师和藤县分所的冯烨律师代理此案，团队负责人梁竣庭和冯丽滢、冯烨律师结合本案事实和法律规定分析认为：
一、案涉房屋无不动产登记信息，未取得合法建设手续，案涉《厂房仓库租赁合同》因违反法律法规无效，杨某(承租人)可以提起反诉，请求确认案涉《厂房仓库租赁合同》无效和要求钟某(出租人)退还押金及支付资金占用利息。
承办律师主动向市不动产登记中心、住房和城乡建设局调查取证，发现案涉房屋目前无不动产登记信息，且未取得合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，承办律师认为，案涉租赁合同无效，为此承办律师建议杨某(承租人)可以提起反诉，请求确认案涉《厂房仓库租赁合同》无效和要求钟某(出租人)退还押金及支付资金占用利息。杨某(承租人)听取了承办律师的建议，依法提起了反诉。
二、钟某(出租人)要求支付房屋占有使用费没有依据。
租赁合同虽然无效，但基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，承租人承租案涉房屋系作仓库使用，故房屋能否交付使用以及是否已交付，成为本案的关键，直接决定杨某（承租人）是否需要支付房屋占有使用费。承办律师分析认为：
1.根据《中华人民共和国标准化法》第二条：“本法所称标准(含标准样品)，是指农业、工业、服务业以及社会事业等领域需要统一的技术要求。标准包括国家标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准。国家标准分为强制性标准、推荐性标准，行业标准、地方标准是推荐性标准。强制性标准必须执行。”之规定，国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）里的强制性条文属于强制性标准，必须执行。
2.案涉租赁合同载明出租的仓库面积为900㎡，根据《住房城乡建设部关于发布国家标准<建筑设计防火规范>局部修订的公告》，国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）规范第8.2.1条：“下列建筑或场所应设置室内消火栓系统：1建筑占地面积大于300㎡的超负荷仓库；”为强制性条文，必须严格执行，不执行将无法通过消防验收。
3.从《消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”和《仓库防火安全管理规则》第五条：“新建、扩建和改建的仓库建筑设计，要符合国家建筑设计防火规范的有关规定，并经公安消防监督机构审核。仓库竣工时，其主管部门应当会同公安消防监督等有关部门进行验收，验收不合格的，不得交付使用。”这两条禁止性规定可看出，未经消防验收的仓库，不得交付使用。
4.根据《民法典》第七百零八条的规定，出租人负有交付租赁物义务和适租义务，钟某（出租人）明知杨某（承租人）租赁房屋系作仓库使用，在租赁期内应当保持租赁房屋符合作为仓库使用的条件。无论案涉租赁合同是否明确约定具体的交付条件，保证案涉房屋作为仓库使用必须符合法律法规的强制性规定是出租人的法定义务，钟某（出租人）应当对案涉房屋合法且符合法定交付条件承担相应的义务，以及承担相应的举证责任。现钟某（出租人）未能举证证实案涉房屋作为仓库使用已通过消防验收，案涉房屋作为仓库使用违反国家的强制性禁止性规定，不能交付，杨某（承租人）亦因此拒绝接受钟某（出租人）交付租赁物，故钟某（出租人）要求杨某（承租人）支付房屋占有使用费没有依据。
一审查明的事实
杨某（承租人）依法提起反诉后，钟某（出租人）提交了市住建委于2011年8月24日颁发的《建设工程规划许可证》，案涉房屋经批准建设，其附件《建设工程规划许可证审批单》载明：建设总面积565平方米，该厂房使用两年，本单自核发之日起六个月内不开工，逾期未经批准延期，本单自行失效。
经承办律师申请人民法院对案涉房屋进行现场勘查发现，案涉房屋内未设置消防栓系统，不符合仓库用途的消防强制性规定，案涉房屋没有交付使用，而钟某（出租人）亦未提供消防验收合格凭证。
律师应对
就钟某（出租人）庭前提交的《建设工程规划许可证》及附件《建设工程规划许可证审批单》，承办律师分析后认为：
1.案涉租赁合同所载明的面积900㎡远远大于《建设工程规划许可证审批单》所载明的建筑总面积565㎡，属于未按批准内容建设；
2.案涉房屋系使用期为两年的临时建筑，使用期限为2013年8月24日之前，钟某（出租人）将案涉房屋作为仓库出租给杨某（承租人）时，早已超过了案涉房屋的批准使用期限，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”之规定，案涉租赁合同无效。
3.案涉租赁合同无效，根据《民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；”的规定，钟某（出租人）应当将收取的押金退还给杨某（承租人），并应当自收取押金之日起向杨某（承租人）支付资金占用期间利息至实际清偿之日止。
法庭辩论观点
法院不应支持惘顾公共安全、违反法律的强制性规定以获取利益的行为。
《消防法》的制定，是为了预防火灾和减少火灾危害，维护公共安全，而作为出租人明知承租人承租房屋作为仓库使用，应当履行确保案涉房屋符合消防法律法规的强制性规定的义务，但显然案涉房屋不符合上述安全规范，依据《消防法》第五十八条：“违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当进行消防设计审查的建设工程，未经依法审查或者审查不合格，擅自施工的；（二）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；”之规定，案涉房屋依法不能作为仓库或厂房使用，且主管部门有权对钟某（出租人）作出行政处罚。本案中，案涉房屋未按审批建设且超过审批的使用期限，还位于城中村，四周毗邻居民楼，如果作为仓库或者厂房使用，没有按照法律规定设置室内消防栓系统并经相关部门验收，则存在重大的安全隐患。若认定案涉租赁合同有效，认为钟某（出租人）可以交付案涉房屋作为仓库或者厂房使用，要求杨某（承租人）支付相应的租金，这显然是惘顾公共安全，也无疑是在鼓励人们为了实现自身的利益，甚至是不正当的利益，都可以去违反法律的强制性规定，甚至牺牲社会公众利益，这显然不符合前述法律规定的立法本意与立法目的，也与社会主义所倡导的核心价值观相悖。
法院判决
一审法院审理认为，钟某（出租人）出租给杨某（承租人）的房屋虽取得建设工程规划许可，但该房屋属于临时建筑，使用期限为两年，自该房屋获批建设至今已有十年多的时间，而钟某（出租人）至本案庭审辩论终结前未能提供经主管部门批准延长使用期限的证据，故该房屋现已超期使用，案涉租赁合同应属无效。反诉原告杨某（承租人）要求确认案涉租赁合同无效的诉请于法有据。钟某（出租人）未能证实交付房屋的事实，故认定案涉房屋未交付使用，遂判决：1.确认《厂房仓库租赁合同》无效；2.钟某（出租人）退还杨某（承租人）押金20000元，并支付资金占用利息；3.驳回钟某（出租人）的诉讼请求。钟某（出租人）不服一审判决，提起上诉，二审法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂判决：驳回上诉，维持原判。
结语
消防安全牵涉到最为基本的生命与财产安全，实践中，不乏一些需要消防验收的建筑在尚未通过验收的情况下便对外出租并投入使用，对于出租人而言，应当按照法律规定设置消防设施，确保在出租使用前通过相关部门的消防验收，或约定由承租方办理消防验收手续。对于承租人而言，在租赁时应核实房屋是否通过消防验收，以避免产生不必要的纠纷以及损失。
梁竣庭律师团队简介
广西益远律师事务所梁竣庭律师团队，由梁竣庭、冯丽滢、刘硼、冯烨（益远藤县分所）四名律师及若干名实习律师组成，团队负责人梁竣庭律师曾作为编委会成员参与编撰《房地产与建设工程法律问题及解决之道》、《公司股权纠纷解决之道》两书，冯丽滢律师作为编委会成员编撰的《企业合同纠纷疑难解答与风险防范》一书，均在法律出版社出版。团队注重理论研究，熟练掌握刑事风险防范与辩护、民事（主攻建设工程与房地产）、商事（主攻公司股改、投融资管理、不良资产处置及商业并购、分拆、企业合规）、行政诉讼、行政复议等法律法规及司法解释，曾成功办理本市有较大影响的刑事辩护和建设工程合同纠纷案件。长期担任房地产、建筑公司、电子制造、投融资担保、工业制造等多家企业、私企业主的常年法律顾问。擅长处理刑事辩护、各类建设工程与房地产纠纷、公司股改、投融资管理与不良资产处置、商业并购与分拆项目、企业合规、行政诉讼纠纷等各类诉讼与非诉讼业务，属于学术理论型的紧密合作律师团队。
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