说起TOD项目，很多人都会是虎躯一震：
这是开水锅里洗澡，熟人啊！
那可不，TOD应该是目前国内最热门的地产开发形态。
但你知道TOD的全称不？
容小弟装个b，TOD的全称是Transported-Oriented Development。
翻译过来就是：基于交通导向的发展。
旺角地铁站TOD
它的形式是将高层住在建设在基础连接设施的上盖，亚洲常见的是轨道交通的上盖。
在房地产市场产品内卷、推陈出新的今天，TOD在未来一定是最重要的产品业态。
因为它具有高效、快捷、以人为本的优点。
未来20年，我国还会有2.69亿人口移居到城市，以我国大型城市的人口密度和公路网密度，无法承担以私家汽车为运输系统中枢的交通环境。
而TOD社区可以完美的解决这个问题。
以香港著名的日出康城小区为例，该社区共24000户，可以容纳6-8w人口。
香港日出康城
有20个这样的小区，就可以装的下目前整个黄埔区的人口，有40个这样的小区，就可以装的下整个番禺区的人口。
效率优势非常明显。
TOD社区缘何具备这么高的居住效率，绝对不是简单的一句地铁上盖可以总结的。
1 轨道先行，人跟线走
在过去，城市的发展，是先有人群聚集，当人群聚集，交通需求大时，再去修地铁。
这叫「线跟人走」。
举个现成的例子，广钢新城和牛奶厂这对楼市冤家，都是先规划建设小区，再修地铁。
广钢新城
然后，地铁是会修，就是不知道什么时候能修好。
线跟人走是过去城市发展最常见的模式。
而TOD的建设理念是「人跟线走」，先修轨道交通，再吸引人来买房。
不只是新城区这样做，老城区的TOD项目很多也是用这种思路开发。
比如知识城镇龙TOD（越秀星汇城）、番禺客运站TOD（金地天峯）、白云区槎头TOD（五矿江天际）。镇龙是新城区，后两者都是老城区的新开发。
镇龙星汇城TOD
这些都是人跟线走的典型设计。
2 混合用途
一个好的TOD社区，一定是一个多功能的社区。
多功能社区
生活、娱乐、教育、购物、餐饮，甚至工作，都可以在这里得到解决。
土地综合开发的最大的好处是提高了土地使用效率，在开发密度不变的情况下，可以显著提高开发综合收益。
对于住户来说，可以有效减少通勤时间、降低通勤成本、提高生活和工作的效率。
一个好的TOD社区，除了有效的提高社区居民的生活效率之外，还具有很强的外延性特点。
表现在一是可以拉动周边1-5公里之内的小区生活效率，二是通过交通优势，提高市内不同区域的通达性。
日本多摩田园都市
混合用途的另一面，是将自身融入到整个片区之中。
3 建筑呼吸感
鉴于以上的两个特点，TOD社区的建筑密度，既不是越低越好，也不是越高越好。
建筑密度太低，对人群的聚集性不足，那就无法提供高质量的配套商业、购物、娱乐，甚至教育。
因为优质的服务业，一定是建立在足够多人群基础之上，否则都是空谈。
建筑密度太高也不好，都像香港那样修成鸽子笼，住起来过于压抑，不利于身心健康。
我觉得一个好的TOD社区，在设计上要注重：
建筑的呼吸感。
这个词有可能又是我原创的。
建筑的呼吸感是指低中高密度的建筑，要错落有致的设计。
花城广场是一个巨大的公共服务型TOD，建筑呼吸感强
商务部分，建筑密度可以提高，住宅部分可以设计为中等，那公共空间、绿地等部分，则需降低建筑密度。
从而产生一种类似呼吸韵律的美感。
4 立体空间
TOD项目的核心上盖，通常是一个立体空间。
它既有横向的空间、动线，又有纵向垂直的空间、动线。
是真正的一个三维设计。
纵向空间通常用来分隔功能，横向空间则提供相关功能型的服务。
纵向空间布局，龙湖重庆沙坪坝高铁站TOD
常见的例子：地下跑地铁、停车，地面有公交，地上是商业空间，盖顶则可以提供绿化。
日本东京二子玉川站TOD横向空间布局
这就是现在流行的“悬浮城市”设计。
这种设计最大的优势是在有限的空间内拓展的社区的功能性，符合现代都市人们的需要。
5 交通动线
国外的TOD项目，除了轨道、汽车交通外，非常重视的一点是自行车通勤友好。
镇龙地铁站外停放的车辆
我国虽然曾经贵为自行车上的国家，但现在骑自行车的人明显减少了。
电驴一扭，天下我有！
考虑到行人通勤，应该更注重小电驴和步行的方便性。
那综合起来看，TOD项目的交通动线，从大到小，要考虑城际铁路、地铁、公交、汽车、电驴，以及步行。
优秀的TOD，在动线设计上有很高的要求。
6 价格支持
以上几个要点，如果都做的比较好，那么这样的TOD社区必然不差。
而好的TOD项目，通常会有比较高的溢价。
咱举个全世界最发的TOD城市香港的例子。
将军澳是香港东部的郊区，地理位置之于香港，约等于新塘之于广州。
将军澳
新塘房价2w，天河房价10w。
但是将军澳的房价却堪比九龙。
因为将军澳经过四十多年的发展，建成了一个容纳40多万人口的巨型TOD社区。
整个片区由多个地铁上盖楼盘组成，最终连接成了一个巨大的社区。
从将军澳去香港岛、九龙都比较方便，高峰时刻还快过荃湾线，吸纳了整个港九市区的居住需求。
不止是将军澳，荃湾、沙田也一样是大型郊区TOD社区，房价都不低。
这就是TOD社区的价值魅力体现。
来源：王大楼
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