过去的30年里房价涨了二三十倍，未来还会有这么好的涨幅吗？答案是否定的！
但有一点是可能的，未来还能再涨一倍，别小看这一倍，它顶得上过去的二三十倍。
让我相信这一点的是之前在文章里提到过一个公式（戳这里，看详细解释）：
房价增速=经济增速+通胀速度+城市化速度
如果未来保守估计经济增速维持在3%，通胀速度2%，城市化率1%，那么未来房价增速≈3%+2%+1%=6%。
按照72法则，6%的年增长，12年翻一倍，
这个逻辑在很大程度上是成立的。
因为这个模型与过去的房价涨幅非常吻合。
可是，这与我们有什么关系？？当然有！
如果以上的推断是对的，长期（10年以上）来看，未来投资房产未来的收益绝对值不会低，也就是说假设现在房价30000元/平米，未来还会再涨30000元/平米。
但，必须要注意的是：除了自住（不论涨跌，自住都是刚需）之外，第二套以上投资性质的买房，要格外小心，并不是所有房子都会继续涨下去。为什么？
因为除去通货膨胀增速，只有经济增速和城市化率高的地方，房价才可能按照这个公式的趋势走下去。
哪些地方这两个指标有可能增长更快？与什么有关呢？
答案是竟然跟农民工进城务工有关。对，你没看错，与农民工进城有关。
这件事得从改革开放说起，改革开放四十年，中国经济天翻地覆，这一切竟然都与农民工有关。
徐远教授《人、地、城》一书中提到，这些年至少有四个重要政策，释放了农村的劳动力。
而恰恰是农民工进城，影响了上面的两个指标：经济增长和城市化率。
这四个政策如下：
首先要提的就是家庭联产承包责任制，这件事让农民对种田有了自主性，第一次把大家的积极性调动了起来，农民的收成更多，温饱问题初步解决；
其次是乡镇企业的发展，解决温饱后很多农民从土地上释放了出来，国家推出了乡镇企业，让大量农村剩余劳动力就近就业，加速了农村工业化，带动了商业、交通等行业；
再一步是民营企业，1993年十四届三种全会，国家鼓励和引导农村剩余劳动力向非弄产业转移，民营企业的发展让更多农村劳动力有了用武之地，整个社会的建设开始热闹起来；
再一个就是中国加入WTO（2001年）和住房商品化改革（1998年），这两件事真正启动了中国的工业化和基础建设大潮，农民工的大潮真正开始波澜壮阔。
不难看出，上面四个阶段都对经济增长作了很大贡献，除了第一个解决温饱，与农业有关，与城市化关系不大。剩下的三个，都与工业化以及城市化有关。
这都跟农民工进城有关啊！可农民工为什么会进城呢？
原因其实很简单，因为打工的收入远远超过了种田的收入。
而数以亿计的劳动力进城，虽然每个人都是为了自己多赚钱，但所有人的合力推动了整个社会的建设，导致经济增长了，城市化率越来越高。
最典型的就是深圳从一个小渔村变成了一个世界级的大都市。
农民工进城的脚步什么时候才会停呢？
徐远在《人、地、城》一书算了一笔帐：
如果一个农民进城打工月薪2000元，年收入24000元，每年还会涨一些，综合以3万元计算。
而在农村一亩地一年的净收入1600元，一个农民要想收入3万元，得有18.75亩地。我国耕地约20亿亩。
这些地能够承载的农民大约1亿人，而农村人口目前还有5~6亿人，也就是说，还有4~5亿人进城，城乡的差距才能抹平。
换句话说，当城乡收入差不多时，农民工进城的脚步也就停了。
届时，中国一定会进入大面积种田，农场化的农业现代化。
这么多人进城。他们干什么？城市能够承受那么多人吗？
答案是，假设这些劳动力进城后从事低端的服务业，那么现有的地段服务业人才就可以释放出来，为高端的产业提供劳动力，这样一层一层向高端转移，产业升级就有了劳动力基础。
而城市的扩张，会面临更多的问题，这些都会带来新的人力需求，有需求才会有居住需求。
写到这里，我似乎弄明白了中学时代不太懂的那些政治经济学里提到的乡镇企业和民营企业的意义，他们让劳动力有了用武之地，同步发展了经济。
也似乎明白了，为什么现在经济增长速度在放缓，因为城乡差距越来越小，西方发达国家走过的路，我们正在走着。
回到开头有关房子的话题。未来能够吸引更多人进城的城市，才是经济会继续看好的城市，也是城市化率最稳定的城市，这些城市的房价才可能看好。
因为这些城市城乡差距依然很大，依然会吸引更多农民工进城。
相反，那些城乡差距越来越小的城市，很可能不足以说服收入越来越高的农民工进城，这些城市的城市化会变缓，人口流入会越来越少，人少了，住房需求少，房价怎么可能高？
你可能会说，买个房要这么复杂吗？
如果还没有房子，买首套房，那以上文字基本跟你无关，买就是了。因为不论是自住还是保值，买房都没错。
如果打算买二套房、三套房投资那就真得考虑，因为房价过了暴涨的年代。
因为未来，并不是所有房子都能增值。
因为未来，没有人接盘的房子，很可能才是最危险的。
说明：参考书目《人、地、城》
参考文章：
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