上一篇文章讲到了进城人口和人均住房面积这两个住宅需求端的指标都快到顶点了。这篇文章聊聊进城人潮何时停止和住房趋势。
过去这些年房地产的发展离不开大量人口进城，随着城市化率的提升。农民工进城的人潮会越来越小，最终进城和出城人口会接近平衡，也就是进城人流接近停止。
这个问题说白了就是，一旦没有更多人进城了，没有了人口增量，那么城市新增的住宅（这里指刚需房）自然没有更多人接盘。作为普通人应该知道未来该买什么房子，作为开发商应该知道该造什么房子！
回答这个问题之前，先来看看农村人口是怎么进城的？再来看看什么时候进城的人流会停止。
农民工进城这件事说来话长，但至少有四个阶段，这几个阶段先是解放农村劳动力，后是因为收入差吸引农村劳动力。
这几个阶段分别是联产承包责任制、兴办乡镇企业、民营企业和房地产开发引发的城镇化建设。
先来看看家庭联产承包责任制，1978年全国9.62亿人口，其中7.9亿农民，城市人口只有1.72亿。
1978年以前，当时的人民公社政策下，权力过于集中，生产没有责任，分配采用平均主义，农民的生产积极性被严重挫败。
1978年11月24日，安徽凤阳小岗村的18位农民冒死签下了“包干保证书”，主要内容是分田到户、不再向国家要粮。一年后，也就是1979年10月，小岗村打谷场上一片金黄，经计量，当年粮食总产量66吨，相当于全队1966年到1970年5年粮食产量的总和。
可以看得出，“包干保证书”从根本上激发了农民的积极性。
1980年邓小平肯定了小岗村的做法，再后来国家大面积推行联产承包责任制，到1983年全国93%的生产队采用了联产承包责任制。
1984年的全国农产品产值与1978年相比增长了42.23%，经过几年的发展，中国用占世界7%的土地，养活了占世界22%的人口。
如果说联产承包责任制的实行，解决了温饱问题的同时，第一次释放了农村劳动力。那么乡镇企业的发展则是第二次释放了农村生产力。
再来看看乡镇企业。1980年代，乡镇企业逐渐兴起，那个年代农业是支助产业，工业所占的比例还相当少，第三产业服务也还几乎没有。
乡镇企业为农户和城镇的市场架起了桥梁， 改善了农业生产条件，增加了农业技术装备，促进了农产品的交换，也促进了农村人口向城镇的流动。
那个时候能有城市户口是一件很不容易的事，我现在还记得小时候父亲办“农转非”户口费了很多周折。乡镇企业的发展带动了农村人口的集中和第三产业的发展。农村人口开始向城镇流动的趋势开始形成。农村剩余劳动力开始向城镇流动。联产承包责任制和乡镇企业促进了农村劳动力的释放。
然而真正让农村人口进城的大潮开始涌动还是下面两件事，那就是民营企业和房地产行业的兴起。
上个世纪80年代打破铁饭碗，国企改制，民营企业兴起，这一波改革让民营企业如雨后春笋般出现，这些民营企业创造了越来越多的就业机会，吸引了越来越多的人进城打工，农民工进城的浪潮由此开始了。
而真正让农民工进城的大潮达到高峰则是房地产行业的兴起。进入1990年代，房地产行业开始在全国展开，全国都处于大兴土木的景象，房地产又间接带动了更多行业，整个社会创造了海量的就业机会。农民工进城的大潮来了，房地产也正是在这样的背景下得到飞速发展。进城的人慢慢变成了城市常住人口，住房的需求一年胜过一年。
这背后的本质就是农民工进城带来了大量的需求。但农民工为什么要进城呢？现在回过头来看看农民工进城的原因。
是因为城市的生活条件更好吗？NO，并不是，本质上吸引农民工进城的原因，是城市的打工收入远远高于种地的收入。
现在随着城市化率越来越高，农村人口越来越少，人均耕地其实也越来越多。
当农村种地的收入和城市打工的收入接近时，农村人进城的动力就会下降了。这在未来一定会发生。
而我能想到的方式，就是当农村剩余劳动力足够少时，人均耕地将变多，机械化种植将成为可能，种地的收入就会提高。一旦农村的收入与城市收入持平时，当然就不会再有进城的动力。
我没有查到官方的亩产种地收入，但从网上能够查到的数据来看，亩产单季（小麦或水稻）收入550~850元不等，取平均值按700元计算，一年按两季计算一亩地一年的收入也就大约1400元左右。
我在国家统计局官网查了一下2021年居民可支配收入，已经达到了35128元。参照这个数据，农村要想达到可支配收入30000元接近全国居民可支配收入，那么大约需要种地21亩。
而中国的用地红线是18亿亩，按此计算大约需要不到一亿人来种地。但我相信如果用机械化种植，用的人会更少，效益应该会更高。
目前全国人口14.1亿人，如果按照80%的城市化率计算，大约还会有20%的农村人口，也就是2.8亿左右，去除老人和儿童，劳动力占1/3左右，大约也就是一亿。
而中国目前的城市化率已经达到64.5%，到75%只剩10%，到80%还剩15%。每年按照1%计算，也就还剩下10~15年的时间，即将完成城市化进程，到时人口流动将趋于平衡。
如果你看到这里，你可能会问，分析了那么多有什么意义？如果你还打算买房子，不管是自住还是投资，意义都大了去了。
如果你看懂了上面这段文字推理的逻辑。那么剩余的城市化进程的空间非常小了，意味着进城的人潮真的少了。并且你也明白了真正让进城人潮停止的原因是城乡的收入接近了。
再看城市里，早期进城的人已经有房子了，如果继续新建刚需房，买这些房子的人还能有多少？我想城市里的人需求不会太多，因为他们已经有房子住了，周围的人也有房子住了。显然买刚需房的动力已经没有10年前高了。
一方面是进城的人少了，也就是买房大潮没有了；另一方面城市里的人会因为家庭人口结构的变化和收入的增加，改善住房条件的需求越来越高。这些城里的人，还会有大量的人会卖掉手中多年前购买的刚需房，去买更好的房子。
于是市场里的刚需房会越来越多，而接盘的人会越来越少。供大于求，你可以想象刚需房的价格趋势会怎样变化？
而改善型的好房子的需求，在未来则会变成越来越多人的刚需。
所以，如果用一句话来概括，那就是20年前人们追求的是“有房住”，而现在人们开始期望“住好房”。从“有房住”向“住好房”转变，这就是房地产眼下面临的最大变化。
这也意味着，好房子在未来有更多的机会，不论是自住还是投资。
那么究竟什么样的房子是改善型的好房子？我对今后好房子的定义很简单，而今后的好房子更多的是对人的好，是房子是不是舒适、健康、环保、绿色、节能、智能，这些都是对人的好。而从前的好房子，是房子本身好，比如户型、配套、规划、景观等等，这些都是房子本身这个硬件的好。这二者有着本质的差别。
如果今后遇到一个房子具备了这些对人的好，同时还兼顾着户型、配套、规划、景观等房子本身的好，那么这才是真正的好房子。
综合以上，我想我应该说明白了进城人潮的趋势和人们未来买房的趋势。
如果要多说一句，那就是那些人口流入型城市的改善型房子将会越来越保值，并且有增值的空间；而那些人口流出型城市的房子，将会不可避免地迎来价格下跌的可能。
如果你想买房子，不论自住还是投资，应该要考虑好这些因素。
《天道》那部连续剧里丁元英说，文化不以人的意志为转移，我想说，城市化进程决定了进城人口越来越少，人们对刚需房的需求依然下降，人们对改善居住条件的需求变成了新的趋势。这同样不以人的意志为转移。
参考文章：
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