被称为“社会生活百科全书”的《民法典》，几乎囊括了人一生中所有民事行为。
这样一部爱“操心”的法典，涉及我们日常生活的方方面面。
从摇篮到白发，从邻里纠纷到工作结婚，没有哪一部法律像《民法典》，如此深刻地嵌入并影响我们的生活。
你我一生各个阶段的权利，都由TA来守护。
10月28日，第25期“建纬长沙说说”在建纬长沙律师事务所举行。本期说说的主题为“我和民法典”。房地产业务部郭泽宇与工程总承包业务部杨济州分别为大家带来了主题为《<民法典>对商品房销售的影响》《<民法典>与生活》的分享。
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》，这是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律。《民法典》共分8编，其中涉及房地产相关业务的包括总则编、物权编、合同编、侵权编等，涉及房地产领域的相关问题包括土地使用权续期、业主建筑物区分所有权、物业服务合同、居住权、抵押权、商品房销售、房屋租赁等。
鉴于时间关系，我今天简单与大家交流一下《民法典》对商品房销售合同的影响。
一、《民法典》对商品房销售合同的影响
1、格式条款的修改，加强了开发商提示或说明义务范围，以及未尽提示、说明义务的法律后果民法典实施前规定 | 民法典实施后规定 |
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第9条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”。 | 《民法典》第496条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。 |
《合同法》第40条：“格式条款具有本法第五十二条3和第五十三条4规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。 | 《民法典》第497条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节5和本法第五百零六条6规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”。 |
（1）扩大了开发商应履行提示或说明义务的格式条款范围，即将该等条款范围从“免除或者限制其（指开发商）责任的条款”扩大至“免除或者减轻其（指开发商）责任等与对方（指购房人）有重大利害关系的条款”，增加了“有重大利害关系”的开放性表述。因此，根据《民法典》的规定，只要相关格式条款与购房人有重大利害关系，则开发商均应采取合理的方式进行提示与说明；
（2）《民法典》调整了开发商违反前述提示与说明义务所可能面临的法律后果。在《民法典》施行之前，若开发商未按《合同法》的规定对免除或者限制其责任的格式条款进行提示或说明的，该等条款可能因为购房人的申请而被撤销；在《民法典》施行之后，若开发商未按《民法典》的规定对免除或者减轻其责任等与购房人有重大利害关系的格式条款进行提示或说明的，购房人可以主张该等条款不成为商品房买卖合同的内容。进一步而言，“可撤销”意味着购房人需要在一定期限内行使撤销权2，但“不成为合同的内容”则意味着购房人主张权利不受上述期限的限制。
2、提高了对格式条款无效的认定标准
据此，《民法典》相较于《合同法》就认定格式条款无效的标准增加了“不合理地”的前提限定，从而提高了对格式条款无效的认定标准，同时也给予了法官认定如何构成“不合理地”的自由裁量权。
3、从法律层面确定了预约合同的效力以及违反预约合同需承担违约责任
民法典修改前 | 民法典修改后 |
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号，下称“《买卖合同司法解释》”）第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。 | 《民法典》第495条：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。 |
各位领导、同仁，中午好，我是杨济州，今天我来分享一下“民法典与生活——一次四则小故事”部分内容，对故事中现用法律法规与《民法典》规定存在的不一致的地方进行简单的分享。第一则：侵权责任从天降，查明补偿未保障。
天气晴朗，风和日丽，小王刚刚在楼下停好自己新买的小轿车，哼着小调悠闲地走出车门没有两步。忽然听到“哐”的一声巨响，小王忙扭头回去观看，这一看不得了啦！刚刚到手还没有上牌的小轿车被不知谁家的花盆直接砸了个大坑。小王赶忙抬头看是谁家花盆坠落，可哪里还找得到花盆属于哪个住户的，小王心情骤变，一下子郁闷至极，心想这个损失该找谁赔偿呢？总不能自己吃了这个哑巴亏吧！1.《侵权责任法》第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。2.《民法典》第一千二百五十四条：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。实务操作：起诉侵权人、可能加害的建筑物使用人、物业公司，要求承担连带责任。起诉金额视人身伤害、财产损害等具体情况适用其他条款。第二则：情况紧急乱借钱，本息纠纷不可免。
小阳的母亲生病住院了急需做手术，但小阳一时之间拿不出10万块钱，后经人介绍小阳向小明借了10万块，签好借条后小阳就收到了钱款，但是小阳却发现自己只收到了9万5千块，于是小阳便去找小明理论，小明却说扣掉的五千块钱是利息。小明的做法是否是法律允许的?同样是借贷问题，小高把钱借给了小花，但是事后才想起自己忘了和小花约定利息，小高担心自己会收不到利息，于是来法院咨询相关问题。1.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第二十五条 借贷双方没有约定利息，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场报价利率等因素确定利息。第二十六条 出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。第二十七条 借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。2.《民法典》第六百七十条:借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。第六百八十第:禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息;自然人之间借款的，视为没有利息。实务操作：实际借款金额作为本金计算，利息从约定，自然人未约定的视为无利息；非自然人借贷的，利息计算不得超过LPR（1-5年3.85，5年以上4.65）。第三则：老人搭伙过日子，居住权利需登记。
陈奶奶和李爷爷在一次老年活动上认识，两人都没有老伴，于是在情投意合的情况下，两人决定在一起搭伙过日子，陈奶奶搬到了李爷爷家中与李爷爷一起生活。8年后，李爷爷患病去世了，由于陈奶奶和李爷爷在在一起后并没有领结婚证，他的儿子小李便以陈奶奶没有继承权为由要求陈奶奶搬出李爷爷的家，陈奶奶拿出了一份合同说:“我和你爸爸生前已经签了居住合同，你不能赶我走。”《民法典》第三百六十七条:设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第四则：业主逾期未交物业费，不得停水停电停服务。
张红旅游回来，想洗个热水澡，消除一下旅途的疲惫，一进家门才发现家里的电全部被停，去物业处询问，原来是因为这次出门期间正好要交物业费，而张红未能及时交费，物业于是强制停止张红家的供电。张红一听十分生气，物业公司通过断水断电催缴物业费的行为引起了不少业主的反感，难道面对物业公司的这种强势行为，作为业主的她只能忍气吞声吗？1.《物业管理条例（2018修正）》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。2.《民法典》第六百五十四条：用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。实务操作：业主预期缴纳物业费的问题，可以采用发律师函催告，在合理期限内仍不缴纳的，起诉处理。《民法典》与生活息息相关，是人们行走社会的百科全书，《民法典》对现行法律法规做了内容调整，需要我们加强学习，并特别关注判例及对应法院认定观点。“民法典与生活——一次四则小故事”用简短精炼、生动形象的故事讲述民法典，在此借花献佛，分享给大家，谢谢。人的本质是一切社会关系的总和。一个人，从他呱呱坠地起，就天然地与社会发生关系，也将被纳入法律保护的范畴。
从“出生”到“坟墓”，在民法典的“全时权利保护”中，一个自然人将走完一生。
*本内容仅代表发言人个人观点，不代表「建纬长沙律师事务所」立场，不作为针对任何个案的法律意见。“建纬长沙说说”是建纬长沙内部的常规培训活动之一。每周三中午，建纬长沙利用大家午休的这段相对空闲时光，组织内部小型主题演讲，教学相长，修炼内功，扩充团队内部知识储备，提高各个成员的总结归纳能力、表达能力、专业能力；以期提高律所全员职业化素养，打造职业化团队，从而提升律所整体核心竞争力。
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