采用按揭方式买房是现代商品房交易中较为普遍的方式之一，但是因房价涨跌或个人资信等问题，往往会存在业主未及时偿还银行贷款的情况，由此导致开发商承担担保责任，给开发商带来风险。而且新冠疫情爆发后，对社会经济环境以及个人收入均带来一定负面影响，在一定程度上可能引发更多的欠贷纠纷。那在业主欠贷或者断供的情况下，开发商是否享有约定解除权？ 欠贷纠纷，就是由于业主未及时偿还银行贷款而导致的，业主与开发商之间的纠纷。看似简单的含义，其实包含了开发商、银行与业主三者之间复杂的法律关系，所以要了解欠贷纠纷，就需要先了解欠贷纠纷中的法律关系。 （一）欠贷发生前相关法律关系 这也就形成了开发商、业主、银行的三角关系，此时开发商与业主之间系买卖合同关系，银行与业主之间系借贷合同关系，而开发商则向银行承担“阶段性担保责任”，具体如图：
（二）欠贷发生后相关法律关系
1、办理完成他项权证后的相关法律关系
2、办理完成他项权证前的相关法律关系
在实践中，在房屋尚未办理完成他项权证前，部分业主往往会因为资金周转、房价涨跌等问题而断供，导致开发商承担相应担保责任，继而引发开发商与业主纠纷的原因，也是本文论述的约定解除权的提前事实条件。
（一）开发商依约享有约定解除权
合同的解除，可以分为约定解除和法定解除两种。《民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”
《中华人民共和国合同法》（已失效）（以下简称“《合同法》”）第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
笔者认为，只要《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，则应为合法有效，开发商和业主都应该遵循合同的约定。
如在《商品房买卖合同》中已经明确约定买受人未依约偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，则当条件成就时，即视为解除合同的条件已经成就，解除权人可以解除合同。
当然，因本文限定了是在“全部划扣”的前提下，即开发商已被划扣了业主的全部剩余按揭款，此时开发商垫付的金额较大，笔者认为，此种情况下，开发商可依约解除合同，但如只是涉及开发商被单期划扣的情形，则还需要考虑公平原则、违约程度等来考虑解除权。
（二）司法观点中不支持开发商约定解除权的主要理由
根据大数据检索，开发商依约享有解除权是目前较为主流的司法判例观点，但是也有部分法院持反对观点，反对的理由归纳起来集中在以下几点：
理由一：法院认为开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，开发商、业主与商业银行之间为保证担保借款合同法律关系，两者为不同的法律关系。《商品房买卖合同》签订后，业主通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约支付了全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务。业主虽未按照借款合同的约定及时足额向商业银行偿还贷款，致使开发商作为保证人被商业银行扣划保证金，但是在买卖合同关系中，业主已经履行了全部义务，不存在违约。
笔者认为这种看法有失偏颇。
1、从法律关系的角度分析。业主欠贷纠纷中，其实包含了买卖、借贷、抵押、保证等多个法律关系，这些法律关系共同推动按揭贷款买房。《商品房买卖合同》与《贷款合同》虽然在法律上说是独立的两个协议，但是就整个房地产交易中，两个合同联系紧密，不可分割。
学者陆青认为，《商品房买卖合同》与针对该商品房的《担保贷款合同》存在合同联立关系。王泽鉴教授认为，合同联立是指数个契约（典型或非典型）具有互相结合的关系。合同联立旨在通过数个合同的交易链条最终实现一个整体的交易功能。作为链条的一环，每个合同均有其独立性之存在，但脱离了其他环节，从整体交易和当事人利益上看，并无其独立存在的价值。
换言之，在合同联立场合，当事人的合同利益已经浑然成为一体，但每个合同能够产生的民事权利义务关系的变动却又分别独立。由此可见，不能割裂地来看《商品房买卖合同》与《贷款合同》，应当从整体上理解按揭贷款模式下商品房买卖的交易体系。买受人无力一次性支付房款，而所购房屋也无法直接抵押给银行，银行为了贷款资金的安全，开发商为了买卖需要，在贷款合同中为业主承担连带担保责任，但是同时为了确保自身资金的安全，又在《商品房买卖合同》中约定欠贷后的合同解除权。
因此，虽然商品房买卖合同与贷款合同在法律上均可以独立存在，但是就整个交易体系上，任何一个合同的履行都会影响另一个合同中各方的权利义务。
2、从民事合同订立原则的角度分析。民事合同的订立遵循的是平等、自由、公平、诚实信用等原则。因此在合同订立中，只要不违反法律法规的强制性规定，不违背合同订立的原则，对于合同内容由合同主体合意确定。在《商品房买卖合同》中约定单方解除权，显然未违反法律法规的规定，也不违背合同的订立原则，系合同当事人意思自治的范畴，应属有效。
3、从合同目的的角度分析。因业主欠贷导致开发商被银行划扣业主剩下全部贷款，其实质是开发商之前收取的购房款以代偿按揭贷款的形式“返还”给买受人，开发商并未实现其获取购房款的合同目的，对开发商是极为不公平的。
因此，笔者认为，不能以《商品房买卖合同》与《贷款合同》系不同合同法律关系，割裂两者的联系，从而否认开发商的约定解除权。
理由二：法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的断供后开发商获得解除权等，属于开发商提供的格式条款，此条款将断供导致开发商承担保证责任作为开发商可以解除合同的事由，加重了买受人的义务，亦违反合同相对性原理和公平合理原则，因此无效。
笔者认为这种看法，也片面地理解了格式合同的相关规定。
《民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”；《合同法》（已失效）第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房买卖合同》中的解除权条款属于格式合同是无争议的，但是其是否加重了买受人的责任呢？
目前，法院在审判中认为加重买受人责任，主要是从以下几个方面进行考虑。
一是认为买卖合同与担保合同是两个独立的合同，约定断供导致开发商承担保证责任作为可以解除合同的事由，加重了买受人的责任和义务。
二是认为在买卖合同中，买受人已经履行了自身付款义务，开发商的合同目的已然实现，此时开发商约定解除权，显然加重了买受人责任。
三是认为约定解除权明显加重了买受人因其违约行为所应负的责任，使得双方的权利、义务和责任明显失衡。
笔者认为，《商品房买卖合同》和《贷款合同》具有一定独立性，但是不能将《商品房买卖合同》与《贷款合同》割裂看到，前文我们已经提到了这两个合同存在合同联立关系，任何一个合同履行上的障碍都可能影响另一个，它们一起构成了贷款模式下的商品房交易体系。
不能单纯因为解除权较为严苛，就认为是加重了买受人的责任，从而判定该格式条款无效，应当从整个交易体系中去理解该条款，开发商为了交易需要在贷款合同中承担连带担保责任，但同时为了自身资金安全，在《商品房买卖合同》中设置了解除权条款，是符合整个交易体系的，因此，《商品房买卖合同》中约定的解除权条款并未加重买受人的责任。
在司法审判中，部分法院还会考虑到房屋的权属状态，如查封、交付等外部因素，从而不认可开发商的约定解除权，我们将在下文也将进行一一分析。
（三）九民纪要对约定解除权的影响
九民纪要，即2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》。九民纪要中对合同解除问题进行诸多解释，特别是第46条与47条，明确了约定解除权的一些审判思路。第46条明确“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同”。
而第47条则阐明了约定解除权的审判思路，“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”
根据九民纪要的阐述，只有享有解除权的人才能以通知方式解除合同，且解除条件成就并不必然产生解除合同的法律后果，还需要审查违约程度。在本文所论述的欠贷纠纷中，开发商因业主迟延履行偿还贷款义务，致使其被银行划扣了业主的全部剩余银行贷款，且该金额所占整个购房款的比例较大，开发商收取购房款的目的无法达到。
因此，无论是合同解除主体，还是违约程度，都是符合九民纪要中应当予以依法支持合同解除的范畴的。但是，因本文限定了“全部划扣”这一前提，显然属于较为严重的违约，而对于“单期划扣”的情况，则需要综合进行考虑。
建纬长沙律师事务所 合伙人律师
多元化纠纷解决业务部部长
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