随着房地产行业市场竞争日趋激烈，楼盘名称在房地产的宣传与销售中发挥的作用越来越大。对于房地产开发商而言，楼盘名称是整个楼盘价值、品味、人文素养的体现。然而实践中楼盘名称的商标权侵权纠纷屡见不鲜。鉴于在楼盘名称与他人注册商标冲突时，认定楼盘名称构成商标权侵权的法院越来越多，本文拟就商标侵权行为的认定问题，结合房地产领域的司法实践，从司法实践角度对楼盘名称是否构成商标侵权进行全面的分析介绍。
商标是商品或服务的提供者为了将自己的商品或服务与他人提供的同类或者类似商品或服务相区别而使用的标记。商标的首要功能即来源识别功能，用于区分商品和服务的来源及提供者，因此显著性是商标的本质属性，也是消费者判断商品或服务来源的最主要的方法和依据。例如当我们看到商品上标有“ ”标记时，会自然而然认为该商品由华为公司提供，这便是商标的来源识别功能。就楼盘名称而言，通过房地产开发商对其开发的楼盘名称进行了广泛宣传，当消费者看到该楼盘名称时便会将楼盘与开发该楼盘的房地产公司相联系，因此楼盘名称发挥了来源识别功能，从而可能成为商标。从2002年的“百家湖·枫情国度”一案开始，楼盘名称与他人注册商标冲突的商标权侵权案件就逐渐引起了社会的关注，并且随着品牌竞争力在房地产行业的重要性日益凸显，此类案件的数量也呈现出增长的趋势。经检索，如图1所示，2001年以来，约有203件与楼盘名称商标侵权相关的案件1，近5年的案件数量总和甚至超过了2001年至2017年的案件数量总和。
图1 2001-2022年楼盘名称商标侵权相关案件统计有关如何处理楼盘名称与他人注册商标冲突的问题，在司法实践中存在不同认识，这就导致各地法院的判决结果迥异。对于此类案件，在2015年的“星河湾”案再审判决公开以前，法院往往认为房地产为不动产，具有区域性特点，除非原告举证证明，商标在某个地区的知名度不能延伸到其他区域，并结合房地产销售的特点，认为消费者在购买时比较谨慎，不会导致消费者混淆误认，因此在2016年及以前，认为楼盘名称不构成商标权侵权的法院占据了多数（如图2、图3所示）。
图2 2016年以前楼盘名称侵害商标权案例一审裁判结果图3 2016年以前楼盘名称侵害商标权案例二审裁判结果
2015年，最高院公开了“星河湾”案再审判决（（2013）民提字第3号），撤销了本案的一审和二审判决，改变了以往对于楼盘名称使用他人商标因不会造成相关购房者对涉案楼盘产生误认或混淆，从而不构成商标侵权的认定，自此以后，认定构成商标权侵权的法院占据了多数（如图4、图5所示）。图4 2016年以后楼盘名称侵害商标权案例一审裁判结果图5 2016年以后楼盘名称侵害商标权案例二审裁判结果根据《中华人民共和国商标法》第五十七条规定，未经商标注册人的许可，在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标，或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标，容易导致混淆的，属侵犯注册商标专用权。由此可知，判断是否构成商标侵权，首先要判断双方商标是否构成相同或近似商标，然后需要判断双方商标是否使用/注册在相同或类似商品服务上，最后还需要综合考虑双方商标共存是否容易导致混淆。以下结合司法实践，从前述三个方面对楼盘名称是否构成商标侵权进行全面分析。对于完全相同的商标，自然是毫无争议的，而近似商标的判断则是实务中的难点问题。《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第九条第二款规定，商标法规定的商标近似，是指被控侵权的商标与原告的注册商标相比较，其文字的字形、读音、含义或者图形的构图及颜色，或者其各要素组合后的整体结构相似，或者其立体形状、颜色组合近似，易使相关公众对商品的来源产生误认或者认为其来源与原告注册商标的商品有特定的联系；第十条规定，人民法院依据商标法的规定，认定商标相同或者近似按照以下原则进行：（一）以相关公众的一般注意力为标准；（二）既要进行对商标的整体比对，又要进行对商标主要部分的比对，比对应当在比对对象隔离的状态下分别进行；（三）判断商标是否近似，应当考虑请求保护注册商标的显著性和知名度。具体到个案中，例如在“华润·翥山天城”案中，江西省高级人民法院认为，“被告在开发的楼盘项目及宣传中使用的'华润·翥山天城’与原告涉案商标中的'華潤’，从读音、字体、含义上看基本相同，只是存在繁、简体的区别，但由于华润两字的繁体字属于比较常用的繁体字，普通消费者能够比较容易识别和呼叫，应认为构成近似；同时，'翥山天城’作为当地地名+楼盘常用名称，应不视为具有显著性，而'华润’则是区分不同经营主体的显著标识，该标识和原告的涉案商标虽然视觉上有所差别，但核心要素均是'华润’，两者构成近似”2，在“泰合国际金融中心”案中，北京知识产权法院认为“鸿仁公司在其建设的楼盘'泰合国际金融中心’楼盘外围广告中使用'TAIHE泰合国际金融中心’标志、楼盘项目施工牌'泰合国际金融中心项目’标志以及向政府备案文件中均使用了含有'泰合’字样的标志。虽然其在部分场合使用'泰合’是结合了'TAIHE’进行使用，但其突出使用了'泰合’标志。鸿仁公司突出使用的'泰合’标志，与泰合公司第6207689号'泰合’商标相比，在文字构成、呼叫方面完全相同，属于相同商标。即便鸿仁公司将'TAIHE’与'泰合’结合使用，但'TAIHE’是'泰合’文字的拼音，在整体上仍不能使其与泰合公司第6207689号'泰合’商标相区分”3，从而认定双方商标近似。因此，即使使用的商标与他人商标并非完全一致，只要在实际使用中独立突出的使用了与对方商标相同的商标，或者将他人商标与没有显著性的词语结合使用，就有可能被认定为双方商标构成近似商标，从而构成商标权侵权。在此类案件中，被告通常会以楼盘名称与《类似商品和服务区分表》第36类、第37类、第42类4服务既不相同也不类似作为主要的抗辩理由，根据笔者搜集的案例，各地法院关于此问题虽然有不同的看法，但是根据国家工商行政管理总局商标局的《关于“商品房”如何确定类别问题的复函》（商标函〔2003〕32号），建造商品房的服务属于国际商品与服务分类第37类，出售商品房的服务的属于第36类，而当被告将楼盘名称用于前述服务时，即与第36类、第37类服务构成相同/类似服务。同时司法实践中，也有法院认为，房地产开发服务与房地产开发服务与第42类的“建筑项目开发”服务构成类似服务。例如，在“金钟大悦城”案中，北京市海淀区人民法院认为，“浙衡公司与中投公司使用'金钟大悦城’、'JOYCITY’的标识是用于涉案楼盘的销售过程中，其提供的服务与大悦城公司第6345086号'大悦城’（注册于第36类服务上）、第6345085号'JOYCITY’ （注册于第36类服务上）商标核定使用的服务项目相同”5，另外，北京知识产权法院认为，“广安公司为'泰合国际商贸城’项目的开发商，其提供的房地产开发服务与泰合公司第6207689号'泰合’商标核定使用的'建设项目的开发’服务，在服务的目的、内容、方式、对象等方面相近，属于类似服务”6等等。“容易导致混淆”是判断注册商标侵权的必要条件，是指被诉标志的使用容易使相关公众混淆、误认商品/服务的来源，包括误以为不相关的两家公司具有某种特定联系。事实上，如前所述，在2015年的“星河湾”案再审判决公开以前，法院通常认为房地产为不动产，具有区域性特点，除非原告举证证明，商标在某个地区的知名度，不能延伸到其他区域，并结合房地产销售的特点，认为消费者在购买时比较谨慎，不会因为楼盘名称而混淆了不同的开发商主体，从而认定楼盘名称与权利人商标不存在混淆。然而最高人民法院在“星河湾”案中认为，“宏兴公司将其开发的楼盘命名为'星河湾花苑’，由于该名称事实上起到了识别该楼盘的作用，其实质也属于一种商业标识，该标识中'花苑’为楼盘名称的一般用语，其最显著的部分为'星河湾’文字，与星河湾公司、宏富公司上述两个注册商标中的显著部分'星河湾’完全相同，呼叫方式一致，加之现代社会信息流通丰富快捷，相关房地产开发商在全国各地陆续开发系列房地产楼盘亦非罕见，宏兴公司此种使用方式，会使相关公众误认该楼盘与星河湾公司、宏富公司开发的'星河湾’系列楼盘有一定的联系，容易误导公众。因此，宏兴公司将与星河湾公司享有商标专用权的'星河湾’商标相近似的'星河湾花苑’标识作为楼盘名称使用，容易使相关公众造成混淆误认，构成对星河湾公司、宏富公司相关商标权的侵害，应当承担相应的民事责任”7。通过此次再审，最高院对此类案件混淆的认定提供了一定的指导，即，即便相关公众在购买商品房时会考虑多重因素，但只要被诉楼盘名称冠以原告具有一定知名度的商标名称，就不能排除造成相关公众混淆误认的可能。随着越来越多的案件判定楼盘名称构成商标侵权，且近日拉菲酒庄诉“拉斐水岸”楼盘商标侵权案判赔500万，创新楼盘名称商标侵权案件赔偿金额新高，房地产企业在确定楼盘名称时应该提高法律意识，以防侵犯他人商标权，导致后续楼盘名称无法继续使用等问题。另一方面，房地产企业针对自身商标，还需树立长远的商标保护战略，注册联合商标和防御商标，尽可能保证房地产相关商品/服务类别的基本覆盖，建立完善的商标保护体系。[1]本文数据来源于alpha法律智能操作系统（https://alphalawyer.cn/），数据截止于2022年2月21日，因搜索关键词等，本数据并非完全穷尽的数据，仅作为参考；[2]参见江西省高级人民法院(2020)赣民终619号民事判决；[3]参见北京知识产权法院(2020)京73民终1233号民事判决；[4]第36类主要涉及“不动产管理”等不动产事务，第37类主要涉及“商品房建造”等建筑领域的服务，第42类主要涉及“建设项目的开发”等建筑物的设计、咨询服务；[5]参见北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初33763号民事判决；[6]参见北京知识产权法院(2020)京73民终1232号民事判决；[7]参见最高人民法院（2013）民提字第3号民事判决。
