承租人解除合同必须依照合同约定或者法律规定(如不可抗力或法定解除权利等)。一般情况下,疫情和防控政策会对正常经营的企业造成影响,如营业收入大幅降低、无法正常开展经营等情况,但如仅仅因疫情导致经营困难,一般不构成不可抗力。这需要综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响判断。
因此,承租人仅因疫情导致经营困难为由要求解除合同的(注意:是解除合同而非减免租金),法院基本不会支持;如承租人擅自单方退租,还需承担房屋占用费、违约金、恢复原状等责任。
根据意思自治,双方可在合同中约定,若租赁房屋所在地出现疫情或疫情防控措施到达一定程度(一般为2个月或其他情形),承租方有权单方解除合同。在条件达成时,承租人即享有解除合同的权利,出租人与承租人按租赁合同的约定处理即可。
承租人因自身经济困难、经营不善等原因违约或早在疫情或防控政策发生之前就已经拖欠租金,却以受疫情影响为由请求解除合同。此时其解除合同的请求不会被支持,同时还将被认定为承租人违约在先,判令向出租人交纳欠付租金、违约金、利息等等。
笔者建议:通过上述几种情况可以看到,出租人在与承租人协商退租时,可依据承租人退租的真实原因、经营困难的程度以及与疫情之间的因果关系进行判断。对于承租人确因疫情原因提出的合理请求(减租、免租、缓交等),给予一定程度的理解;对于承租人以疫情为借口的退租、免租请求,应当严格依合同履行。
租金减免政策环境下,如何维护己方利益?
(一)国有房屋出租人
针对非国有企业房屋,笔者在上篇专业文章中已做相应分析:租金减免非强制性要求,但确因疫情影响导致经营困难、租金支付困难和经营受阻的承租人,依据公平原则也是可以缓交、减免一定租金的。
笔者建议:通过上述案例和笔者代理案件经验,将常见的承租人不合理要求和情形提炼如下,供出租人参考,依法维护自身权益:
(3)承租人未经协商、通知等合理方式沟通,即擅自单方退租的;
(4)实际经营业务受新冠疫情或防疫政策影响不大的;
(5)经营困难实际系自身经营策略或资金链或其他原因导致,而非疫情原因的。
在新冠疫情影响下,全社会都对抗疫工作作出了牺牲与贡献,租赁合同双方都是受损者,更应相互理解。如发生租金纠纷或经营困难的情况,期待双方友好磋商、相互体谅、共渡难关。
本周五19点(2022年6月17日),笔者将进行“商业用房租金减免焦点九问九答”直播活动,以租赁双方双视角为基础对大家最为关心的问题作答,欢迎观看提问。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》
《中华人民共和国民法典》
《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规〔2020〕734号)
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北京市道可特律师事务所介绍
北京市道可特律师事务所成立于2003年,2021年被司法部评为“全国优秀律师事务所”,还曾荣获“ALB年度亚洲十大精品律师事务所”“商法卓越律所大奖”等行业奖项。道可特律师事务所以公司法律业务为主,为央国企事业单位、党政机关、知名民营企业提供了法律服务,担任企业法律顾问、参与公司并购、代理商事争议案件。
道可特律师事务所定位高端法务、事前法务、战略法务,以金融资本和大型综合项目法律业务为核心,在私募基金、资管债券、并购重组、房地产、基础设施、国际投资、海外上市、高端争议解决等领域,道可特已经成为国内领先律所之一。
道可特律师事务所适度规模化逐渐成型,北京、天津、济南、深圳、上海、武汉、哈尔滨、成都、太原、香港、伦敦等地办公室陆续成立,律所规模突破400人。
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