期房的利与弊

勤/积/法/律/跬/步 

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在增量房中，现房是马上可以交房的房子（竣工验收并取得产权证），期房是需要等待一段时间才能交房的房子（缴纳土地出让金并有预售许可证）。

期房的风险和好处就在于要等待开发商的建设，一方面，因为开发商回收资金和才开始出售的原因，所以期房选择余地大并可能有折扣；另一方面，也是由于房子没建好，会不会真的和说的一样（最近就新搞出来了买33层结果建好只有31层的新闻），而且开发商扛不扛得住、会不会破产也是忧虑的点。而且从买房到建好房的这段期间，房价的涨跌也是比较虐人的，颇有买定离手的感觉。

现房就在于现成的房子这个好处，房屋价格较稳定、拿房也比较快，但是选择余地和价格就不一定有期房那样的余地了，而且隐蔽工程也比较难看到。

购买期房前应当检查开发商的国有土地使用者、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，没有这五证，房屋交易就难说是合法的。也不是太建议冒这样的风险购买。现在很多认购协议是在五证不齐全的情况下签订的，也就相应的没有有五证的房屋那么有保障了。同时也要检查开发商的资信情况，包括之前所做的项目和实力等等。能否办理预售登记也是很重要的一件事情。

预售登记就是买房人最直接对房屋权利的保障——物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

期房最容易出的问题就是房屋质量问题，但这也是买期房需要承担的风险，所以也只能在合同中明确约定房屋质量，收房时尽量认真全面的验收了。

然后到底是按套买还是按面积，这个问题也很老火，经常出现按套买但是达不到合同里面承诺的面积，起诉也搞不定这样，如果能明确约定面积是最好的，不过这个也看是买方市场还是卖方市场了，很多时候就是没有讨价还价的余地。

包括售房广告中的内容开发商敢不敢作为买房合同的附件（就是作为合同约定的房屋条件）也很重要，免得配套搞不出来到时候开发商又说是只是广告宣传不代表承诺，就算业主一口气咽不下去打官司也不一定打得赢（说不定当时的售房广告丢哪里都不知道、找不到了）。

还有物业也是签合同时便不得不顺便约定了，只是前期物业都是房地产的亲儿子，难说会遇到吃相太难看的，那就是自己给自己找罪受，到时拿房之后还有来一把物业斗争战役什么的。

期房常见的付款方式主要分为一次性付款、分期付款、与按揭贷款。按揭借贷购买的期房，要看房产商的付款期限，一通常在交房前就需要办理好按揭手续，办手续之前往往先要交一部分定金或者首付款。分期付款的话，通常分三次支付，第一次签订合同时支付首付款，第二次是房屋中期支付60%的款项，第三次是等房屋验收合格后再支付尾款，如果对购房款的支付时间约定不明确，最好与开发商协商，将新的规定写入补充协议。购房者在购买期房时需要按照购房合同上的约定的时间来支付房款，也就是购房合同约定的付款次数和时间与常见的不一致也按合同约定来，毕竟合同就相当于双方之间拟定的法律，具有对双方的约束力。

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