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法内求平163：如何得到公益、靠谱的法律咨询和合同模板？访问法内求平系列作品202210关于业主更好行使投票权利的工作思路（物业问题系列思考3）
学习笔记43：业委会筹备组成立应将利益之争引向规则之争（物业问题系列思考1）学习笔记44：业主维权中体现的法治意识淡薄现象及对策建议（物业问题系列思考2）这是19年的思考文章之一，同时纳入物业问题的系列思考中，整理、校对如下：
业主权利的行使需要通过业主大会进行投票，但是业主大会召开难、投票难问题一直是横亘于众多业主面前的一道高墙，这其中，既有通知业主耗时耗力问题，也有业主参与度和活跃度问题，还部分存在有物管公司不作为和造假等问题。为了解决这一问题，北京和广州都做了电子投票方面的尝试，下面即在总结“广州市业主决策电子投票系统”经验的基础上，结合我区工作实际，探索指导、帮助业主更好行使投票权利的方法。
一、广州市业主决策电子投票系统
目前解决业主投票困难的较为成功的经验有“广州市业主决策电子投票系统”。具体的情况为广州市住建委在充分了解业主需求的基础上，参考借鉴外地做法，广泛征求和采纳了各方意见，开发了“广州市业主决策电子投票系统”，同步出台了《投票规则》，提倡使用微信投票，规范业主投票活动。
优势：投票决策过程 缩短至不到2个月
市住建委相关负责人向记者介绍，《投票规则》规定了电子投票的适用范围、各部门职责分工、提供信息的相关主体责任、建立和变更基础数据库的做法、电子投票流程等。相较以往，投票方式更为多样。业主可通过微信、网站、短信、书面等4种方式投票，突破了既往投票方式的局限。通过微信投票的，可以关注“广州物业管理”微信公众号后，输入业主身份证号码立即可实现“身份绑定”。
另一方面，部分城市需要小区业主逐户到属地街(镇)登记个人和房产相关信息，也限制了投票系统的使用。广州则充分利用房地产信息系统中的既有信息，只需收集门楼号牌和业主手机号码即可，无需业主提供身份证号码、个人房产等信息。值得一提的是，《投票规则》科学设定了投票流程，分为提出申请、开放系统、投票前公示、业主投票、公示投票结果、公告业主大会决定等六个步骤，将原来不少于半年的投票决策过程大幅缩短为不到2个月。
未来：全面建立基础数据库
市住建委透露，为了保护个人隐私，今后公示业主资料时将进行保密处理，只公开业主的姓氏、手机号码的前3位和后4位数字，其余的用×号代替，既保障业主核对自身资料和投票结果真实性的权利，又不泄露个人信息。工作人员泄露、篡改业主信息对业主造成损失的将依法处理，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。
总结广州市经验的关键点为：
1.住建提供房产信息系统信息，业主只需收集门楼号牌和业主手机号码，极大的减轻扫楼的工作量和工作难度。
2.官方出台投票规则，由第三方提供投票服务。
3.保护隐私的情况下公示投票信息。
二、如何在我区更好的实现业主投票权利
首先，应当向住建部门落实这一问题是否可能在三年内推广或争取实行类似的“业主决策电子投票系统”，如会推进，则应当以住建官方推进“业主决策电子投票系统”为主要解决问题的路径。
其次，应当建议住建部门落实物业监管长效机制，为落实业主投票问题创造良好环境。
其三，对于3-5年内难以推进“业主决策电子投票系统”，则可以尝试其他方面的电子投票办法，根据新小区成立业委会的具体工作流程设计方案框架如下：
1.报送筹备业主大会相关资料
在业主申请成立筹备组时，要求建设单位提供业主名册，如果建设单位不提供业主名册，则应当由住建部门责令提供，如果责令提供后建设单位仍不提供，应由住建部门向街道提供业主名册。因为没有业主名册和相关资料，是无法确认是否已达到成立筹备组的前提条件，也无法开展下一步工作的。经过报送和审核，符合业主大会成立条件的，则进入下一步工作。
2.指导成立筹备组
筹备组成立需要在扎实完成报送筹备业主大会相关资料这一工作的基础上进行，不能在前一工作未完成的情况下进行，否则后续工作陷入困境的可能性很大。成立筹备组关键在于明确推荐标准和方式、明确异议和处理方式、明确选举办法、明确后期投票办法，详细指引可以见《筹备组成立应将利益之争引向规则之争》一文。如决定按本办法进行，则可以对于筹备组成立的相关文书进行模板制作，对从公示和落实的整体过程建立操作标准流程和存档工作要求。
3.筹备工作之确认业主身份
筹备组的一个重要工作是确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，在之前收到完整备案资料的基础上，为了便利后续的议事投票，建议筹备组确认业主身份时做到：（1）根据业主名册确认楼号和手机号码；（2）确认时同时签订同意短信表决承诺书；（3）完成扫楼时的各项基础工作。
同意短信表决承诺书
本人 ，公民身份号码： ，系xx小区xx栋xx号业主，实名手机号码： （登记人为 ），为了便利行使业主权利，本人同意采用以该号码短信投票的方式行使业主权利，并将短信投票行使权利作为《业主大会议事规则》的组成内容。酌情加入内容：短信投票必须系业主本人实名认证手机号码并同意短信行使投票权利后，在接到短信投票通知后，按照通知要求格式回复后生效。投票完成后，所有短信记录应保留原始资料并打印存档备查，投票结果应当公示业主的姓氏、手机号码的前3位和后4位数字，其余的用×号代替，由业主核对是否真实。
以上内容属实，由我本人承担相应责任
特此承诺
承诺人：
2019年4月30日
短信作为诉讼证据的要求：
证据效力难点
应对方案
短信主体确认难
必须先签订《同意短信表决承诺书》确认身份。
短信证据提取难
必须保留好短信送达的手机并进行手机短信截图存档。
短信内容核实难
必须按照格式并通过公示获得合法性。
短信证据固定难
工作流程可以酌情引入两人以上机制、电话录音核实、公证处公证、律师提供法律意见书的形式。
4.短信、微信技术手段使用思考
首先，之所以采取短信表决而非微信，就在于手机号码的一人一号和实名制使得难以造假，并通过先期承诺书、具体工作制度、后期公示来使之具有法律效力。由于主管部门可能对主体资格表示异议，所以一开始的《同意短信表决承诺书》涉及个人信息的均由业主填写，并且再加上工作流程、档案保存、公示，用民事诉讼证据的要求来保证其合法性。当然，实行前应当书面征求主管部门意见。
其次，微信存在便利性，可以在扫楼时要求每栋楼有一个楼长并建立实名的该楼微信群，并明确微信群仅是用于公示信息，则后期的选举公告和公示信息同时在小区和各微信群中进行公示。微信群的如何建立和书面规则需要和居委会同志沟通后确立。
其三，整体过程中，先期的合法性要高度重视，否则整体的工作都没有法律效力。但是工作的细节中，接收短信投票的手机如何确定，如果是筹备组或者业委会成员，有变动或者出问题怎么办？是否可以专门设置一个投票手机，人换号留？而且具体的扫楼，能否有足够的志愿者，最大限度的减少业主的不配合？期间的制度落实和证据留存，专业人员、街道工作人员、业主、物业的筹备还需进一步研讨后落实。
愿大家生活顺遂，法内求平。
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